Immobilien-Crowdfunding: Wie man Immobilienprojekte wie ein Banker evaluiert

Immobilien-Crowdfunding entwickelt sich rasch zu einem beliebten Anlageinstrument, das sowohl erfahrenen als auch neuen Anlegern die Möglichkeit bietet, sich mit relativ geringem Kapitaleinsatz an den Immobilienmärkten zu beteiligen. Das Potenzial für hohe Renditen ist jedoch auch mit erheblichen Risiken verbunden. Um mit diesen Chancen klug umzugehen, müssen Anleger lernen, Immobilienprojekte wie ein Banker zu bewerten. Dieser Artikel führt Sie durch die wichtigsten Schritte und Überlegungen, die Banken bei der Beurteilung von Wohnbauprojekten anstellen, und gibt Ihnen das Wissen an die Hand, um fundierte und sichere Investitionsentscheidungen zu treffen.

1. Alles beginnt mit der Definition des Immobilienwerts

Einer der wichtigsten Aspekte bei der Bewertung eines Immobilienprojekts ist das Verständnis des Immobilienwerts. Banken beginnen ihre Bewertung mit der Einholung eines detaillierten Immobilienbewertungsberichts. Dieser Bericht ist ein grundlegendes Dokument, das Aufschluss über den aktuellen Marktwert und den potenziellen künftigen Wert der Immobilie gibt. Bei der Bewertung werden mehrere Faktoren berücksichtigt, darunter der Standort, der Zustand der Immobilie, vergleichbare Marktdaten und die wirtschaftlichen Aussichten der Umgebung.

1.1. Immobilienbewertungsbericht:

Der Immobilienbewertungsbericht ist eine ausführliche Bewertung, die von einem zugelassenen Gutachter erstellt wird, der verschiedene Faktoren analysiert, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Der Bericht umfasst in der Regel die folgenden Bestandteile:

• Analyse vergleichbarer Verkäufe: Der Gutachter untersucht die jüngsten Verkäufe ähnlicher Immobilien in der Gegend, um den Marktwert zu ermitteln. Diese Analyse hilft dabei, eine Grundlage dafür zu schaffen, was Käufer derzeit auf dem Markt zahlen.
• Kosten-Ansatz: Diese Methode berücksichtigt die Kosten für den Ersatz oder die Reproduktion der Immobilie, einschließlich Grunderwerb, Bau und Abschreibungsfaktoren. Sie ist besonders nützlich für Neubauprojekte, für die es keine direkten Vergleichsobjekte gibt.
• Ertragswertverfahren: Bei einkommensgenerierenden Immobilien, wie z. B. Mietwohnungen oder Geschäftsgebäuden, berechnet der Gutachter das erwartete Einkommen, das die Immobilie erwirtschaften kann. Diese werden dann kapitalisiert, um den Wert der Immobilie zu schätzen.
• Analyse der bestmöglichen Nutzung (Highest and Best Use Analysis): Der Gutachter bewertet die rentabelste Nutzung der Immobilie, die von der derzeitigen Nutzung abweichen kann. Diese Analyse kann Aufschluss darüber geben, ob eine Änderung der Nutzung den Wert der Immobilie erheblich steigern könnte.

1.2. Hauptfaktoren für den Immobilienwert:

Es ist wichtig, die wichtigsten Faktoren zu verstehen, die den Immobilienwert beeinflussen. Diese Faktoren können den aktuellen und zukünftigen Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen:

• Der Standort: Die Lage der Immobilie ist oft der wichtigste Faktor. Immobilien in begehrten Vierteln mit Zugang zu Annehmlichkeiten, guten Schulen, Verkehrsanbindungen und niedriger Kriminalitätsrate behalten in der Regel ihren Wert oder steigern ihn.
• Wirtschaftliche Bedingungen: Das allgemeine wirtschaftliche Umfeld, einschließlich der Beschäftigungsquote, des Wirtschaftswachstums und der Zinssätze, wirkt sich auf den Immobilienwert aus. Eine florierende Wirtschaft steigert in der Regel die Nachfrage nach Immobilien und damit die Immobilienwerte.
• Markttrends: Trends auf dem Immobilienmarkt, wie z. B. Verschiebungen in der Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen (z. B. Einfamilienhäuser gegenüber Mehrfamilienwohnungen), beeinflussen die Immobilienwerte. Investoren müssen über diese Trends informiert bleiben, um Marktbewegungen vorhersehen zu können.
• Zustand und Alter der Immobilie: Der physische Zustand der Immobilie, einschließlich ihres Alters, ihrer strukturellen Integrität und des Renovierungsbedarfs, spielt eine entscheidende Rolle bei ihrer Bewertung. Gut gewartete Immobilien erfordern weniger unmittelbare Investitionen, was für Käufer und Kreditgeber günstig ist.

1.3. Potenzielle Risiken, die den Immobilienwert beeinflussen:

Der Wert einer Immobilie kann durch verschiedene Risiken beeinflusst werden, die von den Banken sorgfältig geprüft werden. Auch Investoren sollten sich dieser Risiken bewusst sein:

• Langfristige Mietvereinbarungen: Bei Objekten mit langfristigen Mietverträgen kann es schwierig sein, die Mieten an die Marktpreise anzupassen, was zu Ertragseinbußen führen kann. Die Banken werden die Mietbedingungen genau prüfen, um diese Einschränkungen zu verstehen.
• Grundpfandrechte: Jegliche Rechtsansprüche oder Pfandrechte auf die Immobilie können ihren Wert und die Fähigkeit des Eigentümers zum Verkauf oder zur Refinanzierung beeinträchtigen. Die Banken führen gründliche Titelrecherchen durch, um alle Belastungen aufzudecken, die ein Risiko darstellen könnten.
• Entwicklung in der Umgebung: Veränderungen in der Nachbarschaft, wie z. B. neue Bauprojekte, Änderungen der Bebauungspläne oder Verbesserungen der Infrastruktur, können sich positiv oder negativ auf den Immobilienwert auswirken. Die Banken bewerten diese Faktoren, um ihre potenziellen Auswirkungen zu verstehen.

2. Validierung von Annahmen und potenziellen Erträgen

Sobald der Wert der Immobilie bestimmt wurde, überprüfen die Banken die im Gutachten getroffenen Annahmen. Dieser Schritt ist entscheidend, um sicherzustellen, dass der geschätzte Wert der Immobilie mit den Marktgegebenheiten und den potenziellen Erträgen übereinstimmt.

2.1. Nachfrage und Markttauglichkeit:

Die Banken bewerten, ob eine ausreichende Nachfrage nach dem zu entwickelnden Immobilientyp besteht. Dazu gehört die Analyse des Bevölkerungswachstums, der Migrationsmuster und der demografischen Trends in dem Gebiet. Beispielsweise treibt eine hohe Nachfrage nach Wohnraum in städtischen Zentren oft die Immobilienwerte in die Höhe, was solche Investitionen attraktiver macht.

• Analyse der Marktnachfrage: Die Banken achten auf die Absorptionsrate, die angibt, wie schnell die Immobilien auf dem Markt vermietet oder verkauft werden. Eine hohe Absorptionsrate deutet auf eine starke Nachfrage hin, was zu höheren Immobilienwerten und stabilen Renditen führt.
• Demografische Trends: Es ist wichtig, die demografische Zielgruppe zu verstehen. Immobilien für junge Berufstätige könnten beispielsweise in Gebieten mit einer hohen Konzentration von Technologieunternehmen rentabler sein. Im Gegensatz dazu wären Immobilien für Rentner besser an Standorten mit einer hohen Rentnerdichte geeignet.

2.2. Annahmen zu Miete und Verkaufspreis:

Die Banken prüfen die Annahmen über die Miete oder den Verkaufspreis, die in dem Immobiliengutachten gemacht werden. Sie vergleichen diese Annahmen mit den aktuellen Marktpreisen, um sicherzustellen, dass sie realistisch sind.

• Mietanalyse: Die Banken analysieren das aktuelle Mietniveau für ähnliche Immobilien in der Gegend, um festzustellen, ob die vorgeschlagenen Mieteinnahmen erzielbar sind. Sie berücksichtigen auch das Potenzial für Mieterhöhungen aufgrund von Markttrends und Inflation.
• Verkaufspreis-Projektionen: Bei Immobilien, die zum Verkauf bestimmt sind, prüfen die Banken, ob der prognostizierte Verkaufspreis mit den jüngsten Verkäufen vergleichbarer Immobilien übereinstimmt. Eine zu optimistische Preisgestaltung kann zu längeren Verkaufszeiten und niedrigeren Renditen führen.

2.3. Potenzielle Kapitalrendite (ROI):

Die Banken berechnen die potenzielle Kapitalrendite, um sicherzustellen, dass der Immobilienwert korrekt definiert ist und die Investitionskriterien erfüllt. Dazu werden die Nettobetriebseinnahmen (NOI) bewertet und ein Kapitalisierungssatz (Cap Rate) angewandt, um den Wert der Immobilie zu schätzen.

• Nettobetriebseinkommen (NOI): Der NOI wird berechnet, indem die Betriebskosten von den Bruttomieteinnahmen abgezogen werden. Banken verwenden den NOI, um die Rentabilität der Immobilie zu bewerten und sie mit Marktvergleichen zu vergleichen.
• Kapitalisierungsrate (Cap Rate): Die Cap Rate stellt die erwartete Rendite einer Investition dar. Sie wird berechnet, indem man den NOI durch den Wert der Immobilie dividiert. Wenn eine Immobilie beispielsweise einen NOI von 10.000 € pro Jahr erwirtschaftet und der Markt eine Rendite von 10 % erwartet, würde der Wert der Immobilie 100.000 € betragen.

3. Bewertung des Projektteams

Selbst die vielversprechendste Immobilie kann scheitern, wenn sie von einem unerfahrenen oder unzuverlässigen Team verwaltet wird. Um dieses Risiko zu mindern, legen die Banken großen Wert auf die Bewertung der Fähigkeiten und der Erfolgsbilanz des Projektteams.

3.1. Erfahrung und Erfolgsbilanz:

Die Banken bewerten die Erfahrung und die bisherigen Leistungen der an dem Projekt beteiligten Bauträger, Bauunternehmer und Immobilienverwalter. Ein Team, das in der Vergangenheit bereits mehrere Projekte erfolgreich abgeschlossen hat, bietet die Gewähr, dass es das Projekt pünktlich und innerhalb des Budgets abschließen kann.

• Der Ruf des Bauträgers: Ein seriöser Bauträger mit einer soliden Erfolgsbilanz wird mit größerer Wahrscheinlichkeit eine Finanzierung sicherstellen und Käufer oder Mieter anziehen. Banken suchen nach Bauträgern, die durchweg qualitativ hochwertige Projekte geliefert haben.
• Bauunternehmer und Bauteam: Die Zuverlässigkeit und Kompetenz des Bauteams sind entscheidend. Die Banken bewerten die bisherige Arbeit des Bauträgers und konzentrieren sich dabei auf seine Fähigkeit, Projekte gemäß den Spezifikationen durchzuführen und unvorhergesehene Herausforderungen zu bewältigen.
• Immobilienverwaltung: Ein effizientes Immobilienmanagement ist für die Werterhaltung der Immobilie und die Sicherstellung eines stetigen Cashflows unerlässlich. Die Banken bewerten die Fähigkeit des Managementteams, den täglichen Betrieb, die Beziehungen zu den Mietern und die Instandhaltung zu bewältigen.

3.2. Finanzielle Stabilität des Teams:

Die Banken bewerten die finanzielle Solidität des Projektteams, um sicherzustellen, dass es über die nötigen Mittel verfügt, um das Projekt abzuschließen. Dazu gehört die Überprüfung der Finanzausweise, der Kredithistorie und der Liquidität.

• Jahresabschlüsse des Bauträgers: Die Banken analysieren die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Cashflow des Bauträgers, um dessen finanzielle Stabilität zu beurteilen. Bei einem Bauträger mit soliden Finanzen ist es weniger wahrscheinlich, dass er in Verzug gerät oder das Projekt aufgibt.
• Kreditwürdigkeit: Die Banken prüfen die Kreditvergangenheit des Projektteams, um etwaige rote Fahnen zu erkennen. Ein Team mit einer schlechten Kredithistorie hat möglicherweise Schwierigkeiten, zusätzliche Finanzmittel zu erhalten oder den Cashflow während des Projekts zu verwalten.
• Liquidität: Ausreichende Liquidität ist wichtig, um unerwartete Kosten oder Verzögerungen zu decken. Die Banken stellen sicher, dass das Projektteam über ausreichende Barreserven verfügt, um etwaige finanzielle Herausforderungen zu bewältigen.

4. Bestimmung des Verhältnisses von Kredit zu Wert (LTV)

Das Verhältnis von Kredit zu Wert (LTV) ist eine wichtige Kennzahl, anhand derer die Banken bestimmen, wie viel sie bereit sind, für ein Immobilienprojekt zu leihen. Bei diesem Verhältnis wird der Kreditbetrag mit dem geschätzten Wert der Immobilie verglichen.

4.1. Festlegung von LTV-Richtlinien:

Banken vergeben in der Regel Kredite in Höhe von maximal 70-80 % des geschätzten Immobilienwerts. Dieser konservative Ansatz trägt dazu bei, die Investition der Bank zu schützen, und stellt sicher, dass der Kreditnehmer einen erheblichen finanziellen Anteil an dem Projekt hat.

• Warum der LTV wichtig ist: Ein niedriger Beleihungsauslauf verringert das Risiko für die Bank. Wenn der Wert der Immobilie sinkt oder der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, ist es für die Bank wahrscheinlicher, dass sie ihre Investition durch den Verkauf der Immobilie zurückerhält.
• Standard-LTV-Verhältnisse: Bei Wohnimmobilienprojekten ist ein Beleihungssatz von 70 % üblich. Das bedeutet, dass der Darlehensnehmer mindestens 30 % des Immobilienwerts als Eigenkapital bereitstellen muss. Diese Eigenkapitalanforderung stellt sicher, dass der Darlehensnehmer am Erfolg des Projekts beteiligt ist.

4.2. Die Bedeutung des Eigenkapitals des Kreditnehmers:

Die Anforderung an den Kreditnehmer, Eigenkapital einzubringen, erfüllt mehrere Zwecke:

• Verbindlichkeit: Wenn Kreditnehmer ihr eigenes Geld investieren, ist es wahrscheinlicher, dass sie sich für den Erfolg des Projekts engagieren. Durch ihr finanzielles Engagement werden ihre Interessen mit denen des Kreditgebers in Einklang gebracht.
• Risikominderung: Das Eigenkapital dient als Puffer gegen Marktschwankungen. Wenn der Wert der Immobilie sinkt, ist das Risiko für den Darlehensgeber begrenzt, was das Verlustrisiko verringert.

4.3. Management von Marktschwankungen:

Die Banken nehmen Bestimmungen in die Darlehensverträge auf, die es ihnen ermöglichen, den Wert der Immobilie neu zu bewerten und bei Bedarf Korrekturmaßnahmen zu ergreifen.

• Neubewertungsklauseln: Diese Klauseln ermöglichen es der Bank, eine neue Bewertung der Immobilie anzufordern, wenn sich die Marktbedingungen erheblich ändern. Übersteigt der Kredit einen bestimmten Prozentsatz des aktualisierten Immobilienwerts (z. B. 70 %), kann die Bank vom Kreditnehmer verlangen, dass er einen Teil des Kredits zurückzahlt oder zusätzliche Sicherheiten stellt.
• Zwangsweise Veräußerung: In Notsituationen werden Immobilien oft unter ihrem Marktwert verkauft. Die Banken tragen diesem Umstand Rechnung, indem sie einen konservativen Beleihungsauslauf beibehalten, um sicherzustellen, dass sie ihre Investition auch bei einem schnellen Verkauf zurückerhalten können.

5. Sicherheitsvorkehrungen für Entwicklungsprojekte

Entwicklungsprojekte bergen im Vergleich zu bestehenden Immobilien zusätzliche Risiken. Die Banken ergreifen mehrere Schutzmaßnahmen, um ihre Investitionen zu schützen und die Fertigstellung des Projekts zu gewährleisten.

5.1. Kostenüberschreitungsgarantien:

Die Banken verlangen von den Bauunternehmen häufig Kostenüberschreitungsgarantien. Diese Garantien stellen sicher, dass die Erschließungskosten die verfügbaren Mittel nicht übersteigen.

• Festpreis-Verträge: Banken bevorzugen Festpreisverträge mit Bauunternehmen, um das Risiko von Kostenüberschreitungen zu minimieren. In diesen Verträgen wird ein fester Preis für die Bauarbeiten festgelegt, wodurch der Kreditgeber vor unerwarteten Ausgaben geschützt wird.
• Erfüllungsgarantien: Die Banken können von den Auftragnehmern Erfüllungsbürgschaften verlangen. Diese Bürgschaften wirken wie Versicherungspolicen, die sicherstellen, dass der Auftragnehmer das Projekt gemäß den vereinbarten Bedingungen abschließt. Wenn der Auftragnehmer dies nicht tut, bietet die Bürgschaft eine Entschädigung zur Deckung zusätzlicher Kosten.

5.2. Qualitätssicherung und Garantien:

Die Banken verlangen Zusicherungen, dass die Bauarbeiten hochwertigen Standards entsprechen. Dazu gehören auch Garantien der Bauunternehmen für die Behebung von Problemen, die nach der Fertigstellung auftreten.

• Mängelhaftungsfrist: Bauverträge enthalten oft eine Mängelhaftungsfrist, in der der Bauunternehmer für die Behebung von Mängeln verantwortlich ist. Dieser Zeitraum beträgt in der Regel 6-12 Monate nach Abschluss des Projekts.
• Erweiterte Garantien: Banken können erweiterte Garantien für bestimmte Komponenten des Bauwerks verlangen, z. B. für Dächer, Sanitäranlagen oder elektrische Systeme. Diese Garantien bieten zusätzlichen Schutz vor zukünftigen Reparaturen.

5.3. Bauüberwachung:

Um sicherzustellen, dass das Projekt nach Plan und Budget abläuft, können die Banken unabhängige Bauüberwacher beauftragen.

• Rolle der Bauüberwacher: Die Bauaufsichtsbehörden überwachen den Projektfortschritt, überprüfen, ob die Arbeiten gemäß den Spezifikationen ausgeführt werden, und stellen sicher, dass die Mittel angemessen verwendet werden. Sie halten die Bank regelmäßig auf dem Laufenden und weisen auf Probleme hin, die behoben werden müssen.
• Finanzielle Überwachung: Die Aufsichtsbehörden überprüfen auch die Zahlungsanträge der Auftragnehmer, um sicherzustellen, dass sie mit der geleisteten Arbeit übereinstimmen. Diese Aufsicht trägt dazu bei, betrügerische Forderungen zu verhindern und stellt sicher, dass die Mittel effizient verwendet werden.

6. Handeln als Banker beim Immobilien-Crowdfunding

Wenn Sie in Immobilien-Crowdfunding investieren, übernehmen Sie effektiv die Rolle eines Bankiers. Das bedeutet, dass Sie eine ähnliche Sorgfaltspflicht wie traditionelle Kreditgeber haben, um Ihre Investition zu schützen.

6.1. Bewertung der Immobilie:

Beginnen Sie, genau wie die Banken, mit einer gründlichen Bewertung der Immobilie. Prüfen Sie Schätzungsberichte, machen Sie sich mit den wichtigsten wertbestimmenden Faktoren vertraut und ermitteln Sie potenzielle Risiken, die den Wert der Immobilie beeinträchtigen könnten. Vergewissern Sie sich, dass die Annahmen für die Miete oder den Verkaufspreis realistisch und an die Marktbedingungen angepasst sind.

6.2. Bewertung des Teams:

Beurteilen Sie die Erfahrung und Erfolgsbilanz des Projektteams. Ein kompetentes Team, das bereits mehrere erfolgreiche Projekte durchgeführt hat, wird mit größerer Wahrscheinlichkeit positive Ergebnisse liefern. Achten Sie auf eine transparente Finanzlage des Teams und stellen Sie sicher, dass es über eine erhebliche Kapitalbeteiligung an dem Projekt verfügt, um sein Engagement zu demonstrieren.

6.3. Loan-to-Value-Überlegungen:

Seien Sie vorsichtig bei Projekten mit hohen Beleihungsquoten. Ein konservativer LTV stellt sicher, dass ein Puffer vorhanden ist, um Ihre Investition im Falle von Marktschwankungen zu schützen. Informieren Sie sich über die Bedingungen des Kreditvertrags und alle Bestimmungen, die eine Neubewertung der Immobilie und Korrekturmaßnahmen ermöglichen.

6.4. Absicherungen bei der Entwicklung:

Vergewissern Sie sich bei Entwicklungsprojekten, dass es Sicherheitsvorkehrungen zur Risikominderung gibt. Achten Sie auf Kostenüberschreitungsgarantien, Leistungsgarantien und Qualitätssicherungsmaßnahmen. Vergewissern Sie sich, dass eine unabhängige Bauaufsicht vorhanden ist, die den Projektfortschritt und die Finanzverwaltung überwacht.

Fazit

Immobilien-Crowdfunding bietet Anlegern die Möglichkeit, an lukrativen Immobilienmärkten zu partizipieren, erfordert aber auch einen sorgfältigen Ansatz beim Risikomanagement. Wenn Sie Immobilienprojekte wie ein Banker bewerten, können Sie die Risiken minimieren und fundierte Investitionsentscheidungen treffen. Konzentrieren Sie sich auf die Immobilienbewertung, überprüfen Sie die wichtigsten Annahmen, beurteilen Sie das Projektteam, achten Sie auf konservative Beleihungsquoten und fordern Sie Absicherungen für Entwicklungsprojekte. Banken haben zwar den Vorteil, dass sie über mehr Erfahrung und Ressourcen verfügen, doch auch Einzelinvestoren können mit sorgfältiger Planung und Liebe zum Detail ein ähnliches Maß an Due-Diligence-Prüfung erreichen.

Zur Erinnerung: Direkte und indirekte Investitionen in Crowdfunding sind mit erheblichen Risiken verbunden, da ein potenzielles Risiko für den Verlust eines Teils oder des gesamten investierten Kapitals besteht.

Wenn Sie mehr über Crowdfunding und die damit verbundenen Investitionsmöglichkeiten erfahren möchten, besuchen Sie crowdinform.com.

Das war's für heute!

Ich wünsche Ihnen einen schönen Tag und viel Erfolg beim Investieren.