La storia è lunga e risale a tempo fa. Dicembre 2022: l’AMF ha lanciato un avvertimento pubblico contro le piattaforme di royalty immobiliari – il modello di cui Bricks era il principale venditore – sottolineando che gli investitori non possedevano nulla; Bricks ha interrotto gli aumenti delle royalty a gennaio 2023, ha ottenuto l’autorizzazione dell’AMF a giugno 2023 ed è passata alle obbligazioni. In precedenza, la stampa francese aveva segnalato che la sua raccolta fondi dell’aprile 2022 violava il quadro giuridico allora vigente, e nel settembre 2021 gli investigatori di un forum avevano documentato l’uso di foto d’archivio presentate come immagini del personale e di immagini dimostrative presentate come immobili; il 79% degli intervistati nel sondaggio di quel forum non avrebbe raccomandato la piattaforma. Le lamentele attuali riguardano i ritardi nei prelievi (un investitore ha atteso oltre due mesi), le scarse informazioni sui progetti, i crescenti ritardi nei pagamenti e le operazioni sovrascritte. Su Trustpilot il punteggio è di circa 4,1 su circa 4.200 recensioni, anche se i recensori avvertono che il punteggio riflette più la fase di onboarding che i risultati. È importante sottolineare che non ci sono state sanzioni da parte dell’AMF, né inserimenti in liste nere, né insolvenza: l’episodio normativo ha costretto a un cambiamento di modello, non si è trattato di una multa.

Solo due persone sono formalmente identificabili: il fondatore e presidente Cedric O'Neill, che cura il podcast, i rapporti con la stampa e il marketing della piattaforma, e l'amministratrice delegata Ines Dias, nominata nel marzo 2025. Mazars è revisore legale dei conti dal giugno 2023. Oltre a ciò, la pagina dedicata al team descrive le mansioni – esperti immobiliari, sviluppatori, servizio clienti – senza riportare nomi o biografie, il che è degno di nota dato che nel 2021 gli investigatori del forum hanno scoperto che le foto del team allora pubblicate erano immagini di repertorio utilizzate con nomi diversi su siti stranieri non correlati. La star del basket Tony Parker figurava tra i sostenitori citati del round di raccolta fondi del 2022.

I costi diretti sono minimi: non occorre registrarsi, versare un deposito o investire; sono previsti due prelievi gratuiti per ogni anno solare, poi 1,20 euro ciascuno, e 42 euro per ogni trasferimento rifiutato (esente la prima volta). Il marketplace non addebita alcuna commissione secondo i termini previsti, sebbene alcuni siti di recensioni citino ancora una commissione del 3% risalente all’era delle royalty, che non è più applicabile. Il costo reale è indiretto: gli sviluppatori pagano a Bricks il 5-10% di quanto raccolgono, oltre alle commissioni di inserzione e alle quote annuali, che sono incluse nel tasso di interesse che possono permettersi di offrirti. Sugli interessi viene trattenuta automaticamente l’imposta forfettaria francese pari a circa il 31,4%, con una possibilità di esenzione per i contribuenti che ne hanno diritto.

Bricks divulga pochissime informazioni sulle modalità di selezione dei progetti. La sua posizione ufficiale è che ogni progetto venga valutato in base a criteri rigorosi e che il suo team immobiliare scelga il pacchetto di garanzie caso per caso – ipoteca, fiducie (proprietà trasferita a un fiduciario fino al rimborso) o garanzie personali – come indicato nella nota informativa di ciascuna operazione. Non esiste una griglia di valutazione pubblicata, né un tasso di rifiuto, né un comitato di credito con membri identificati, né una regola sul rapporto prestito/valore. Ciò che è documentato è un’esclusione: gli azionisti con una quota superiore al 20%, gli amministratori, i dipendenti e le persone collegate non possono essere proprietari dei progetti – una risposta diretta alla vecchia era delle royalty, quando gli immobili appartenevano al gruppo di Bricks stesso. Nel periodo 2025-2026 è stata finanziata all’incirca una nuova operazione ogni due o tre giorni, un ritmo sostenuto per un processo non pubblicizzato.

Nell’attuale portafoglio obbligazionario, la protezione è basata sui titoli e definita per ogni singola operazione: una fiducie (il bene viene trasferito a un avvocato fiduciario fino al rimborso del debito – la forma più solida), un’ipoteca convenzionale o legale che consente il pignoramento e la vendita, oppure una garanzia personale da parte del promotore. A luglio 2026, 35 progetti presentavano un ritardo fino a tre mesi nel pagamento degli interessi e 14 erano oggetto di procedure concorsuali; non è stato pubblicato alcun tasso di recupero né un resoconto caso per caso relativo a tali 14 casi. Per il portafoglio di royalty preesistente, la gestione ora si limita semplicemente a una liquidazione ordinata: ogni immobile antecedente al 2023 viene preparato e venduto in anticipo, con Bricks che dichiara di accettare solo offerte che garantiscano almeno il recupero del capitale iniziale degli investitori.