Historiken är omfattande och går långt tillbaka i tiden. December 2022: AMF varnade offentligt för fastighetsroyaltyplattformar – den affärsmodell som Bricks var den största aktören inom – och påpekade att investerarna inte ägde någonting; Bricks upphörde med royaltyhöjningar i januari 2023, blev godkänd av AMF i juni 2023 och övergick till obligationer. Tidigare rapporterade den franska pressen att företagets kapitalanskaffning i april 2022 stred mot det då gällande rättsliga regelverket, och i september 2021 dokumenterade utredare på ett forum stockfoton som presenterades som personalbilder och demobilder som presenterades som fastigheter; 79 % av de svarande i forumets omröstning skulle inte rekommendera plattformen. De aktuella klagomålen handlar främst om försenade utbetalningar (en investerare fick vänta i över två månader), bristfällig projektinformation, ökande betalningsförseningar och övertecknade affärer. Trustpilot uppges ha ett betyg på cirka 4,1 baserat på ungefär 4 200 recensioner, även om recensenterna påpekar att betyget speglar onboarding mer än resultat. Viktigt att notera: ingen sanktion från AMF, ingen svartlistning och ingen insolvens – den regulatoriska händelsen tvingade fram en modellförändring, det var inte en böter.

Endast två personer kan formellt identifieras: grundaren och ordföranden Cedric O’Neill, som leder plattformens podd, press- och marknadsföringsverksamhet, samt verkställande direktören Ines Dias, som tillträdde i mars 2025. Mazars har varit lagstadgad revisor sedan juni 2023. Utöver detta beskriver teamsidan olika roller – fastighetsexperter, utvecklare, kundtjänst – utan namn eller biografier, vilket är värt att notera med tanke på att forumutredare år 2021 upptäckte att de då publicerade teamfotona var stockbilder som använts under olika namn på icke-relaterade utländska webbplatser. Basketstjärnan Tony Parker var en av de namngivna stödjarna i finansieringsrundan 2022.

De direkta kostnaderna är minimala: inget att registrera, sätta in eller investera, två kostnadsfria uttag per rullande år och därefter 1,20 euro per uttag, samt 42 euro för en avvisad överföring (avgiften utgår inte första gången). Marknadsplatsen tar ingen provision enligt villkoren – även om vissa recensionssajter fortfarande nämner en avgift på 3 % från den tid då royalties tillämpades, vilket inte längre gäller. Den verkliga kostnaden är indirekt: utvecklare betalar Bricks 5–10 % av det belopp de samlar in plus noterings- och årsavgifter, vilket ingår i den räntesats de har råd att erbjuda dig. Den franska schablonskatten på cirka 31,4 % dras automatiskt av från räntan, med möjlighet till undantag för berättigade skattebetalare.

Bricks offentliggör mycket lite om hur man väljer ut projekt. Företagets officiella ställningstagande är att varje projekt bedöms utifrån strikta kriterier och att fastighetsteamet väljer garantipaket från fall till fall – inteckning, fiducie (fastighet som överförs till en förvaltare fram till återbetalning) eller personliga garantier – vilket redovisas i informationsbladet för varje affär. Det finns ingen offentliggjord poängskala, ingen andel avslag, ingen namngiven kreditkommitté och ingen regel för belåningsgrad. Det som dokumenteras är ett undantag: aktieägare med en andel över 20 %, styrelseledamöter, anställda och närstående personer får inte vara projektägare – ett direkt svar på den gamla royalty-eran, då byggnaderna tillhörde Bricks egen koncern. Under 2025–2026 finansierades ungefär en ny affär varannan till var tredje dag, vilket är en snabb takt för en process som inte offentliggörs.

I den nuvarande obligationsportföljen är säkerheten värdepappersbaserad och fastställs per affär: en fiducie (fastigheten överförs till en förvaltande advokat tills skulden är återbetald – den starkaste formen), en konventionell eller lagstadgad inteckning som möjliggör utmätning och försäljning, eller en personlig garanti från sponsorn. I juli 2026 hade 35 projekt upp till tre månaders eftersläpning på räntebetalningarna och 14 befann sig i insolvensförfaranden; ingen återvinningsgrad eller en redogörelse för de 14 fallen per enskilt fall har offentliggjorts. När det gäller den äldre portföljen med royaltyavtal innebär förvaltningen nu helt enkelt en ordnad likvidation: varje fastighet från före 2023 förbereds och säljs i förtid, och Bricks uppger att man endast accepterar bud som åtminstone täcker investerarnas ursprungliga insats.