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Kameo è una piattaforma nordica di prestiti immobiliari, fondata nel 2014 da Sebastian Martens Harung e con sede a Stoccolma, che si rivolge a investitori in Svezia, Norvegia e Danimarca. È possibile concedere prestiti direttamente a specifici sviluppatori immobiliari di piccole e medie dimensioni – per nuove costruzioni, ristrutturazioni e prestiti ponte – a partire da 500 corone svedesi per prestito, a tassi fissi che hanno registrato una media del 9,3% all’anno nel corso della vita della piattaforma, con interessi pagati mensilmente e restituzione del capitale alla scadenza, in genere dopo 12-18 mesi.
Ogni prestito è garantito, solitamente da un’ipoteca immobiliare e spesso da una garanzia personale da parte del promotore. Dal 2016 Kameo ha gestito oltre 10,5 miliardi di corone svedesi (circa 956 milioni di euro) attraverso 1.639 prestiti e 540 progetti per oltre 65.000 investitori.
La società operativa è autorizzata dall’autorità di vigilanza finanziaria svedese, la Finansinspektionen, ai sensi delle norme UE sul crowdfunding; l’autorizzazione è estesa alla Danimarca e, a partire dall’agosto 2026, alla Norvegia; il denaro non investito è depositato in un conto clienti separato presso la DNB Bank.
Kameo assegna a ciascun prestito un rating da A a E e – cosa rara in questo settore – pubblica i rendimenti effettivi di ciascun rating, insieme a una tabella completa e pubblica dei prestiti scaduti, dei recuperi e delle perdite confermate.
Non è possibile vendere un prestito in anticipo né è previsto l’investimento automatico, pertanto il reinvestimento avviene manualmente. Investire è gratuito; Kameo percepisce commissioni dai mutuatari e gestisce anche una linea di credito istituzionale separata, parallelamente al crowdfunding.
Licenza / Regolamentazione: Crowdfunding basato su prestiti ECSPR, Autorità di vigilanza finanziaria svedese |
Nessuna notizia negativa, nessun provvedimento normativo e nessuno scandalo: le ricerche sui media economici svedesi e norvegesi hanno riportato solo notizie positive sulla crescita dell’azienda, e il registro della Finansinspektionen attesta una licenza in regola. Le critiche si riscontrano nelle recensioni dei clienti e presentano una forte variazione a seconda del Paese: Trustpilot riporta un punteggio di 4,0 su 5 in Svezia (138 recensioni), 3,5 in Norvegia (33) e 3,0 in Danimarca (30), al 19 agosto 2026. I temi ricorrenti: scarsa comunicazione in caso di ritardi nei pagamenti dei prestiti (una recensione norvegese del gennaio 2026 riferisce di non essere stata informata in merito a un prestito insoluto), un reclamo danese del marzo 2026 relativo a fondi trattenuti e a un servizio irraggiungibile – la Danimarca non ha una sede locale – e prestiti che si esauriscono in pochi secondi (un utente che ha lasciato una recensione nell’agosto 2024 è stato bloccato un minuto dopo l’apertura). Questa distribuzione geografica corrisponde ai dati relativi al credito: Kameo ha dichiarato nel febbraio 2025 che le perdite confermate in Svezia erano pari a zero, il che implica che le perdite effettive si concentrino in Norvegia e in Danimarca.
Ogni richiesta viene esaminata dal team interno di Kameo responsabile del credito e deve essere approvata da un comitato di credito, guidato da un responsabile del credito designato. Vengono valutati cinque aspetti: le figure chiave, l’azienda, il prestito e le relative garanzie, il progetto e il piano di rimborso, nonché l’immobile o il settore. Il risultato è un grado di rischio da A a E che determina il tasso di interesse. La classificazione distingue chiaramente i casi positivi da quelli negativi: i tassi di insolvenza cumulativi pubblicati vanno dallo 0% per il grado A (101 prestiti) al 16,7% per il grado E. Non vengono invece resi noti: il numero di richiedenti respinti, il rapporto prestito/valore massimo accettato da Kameo, né se si ricorra a periti indipendenti.
Il fondatore e amministratore delegato Sebastian Martens Harung, ex banchiere, ha avviato Kameo nel 2014 dopo aver letto della società britannica Funding Circle. Il consiglio di amministrazione è presieduto da Knut Brundtland, figura di spicco del settore finanziario norvegese, affiancato dal primo investitore Bjorn Braaten e da altri membri. Il team dirigenziale è presentato per intero sul sito – cosa insolita in questo settore – e comprende un responsabile del comitato crediti (Johan Widstrom), un responsabile dell’analisi, un responsabile del rischio e della conformità e un responsabile del capitale istituzionale; quest’ultimo ruolo conferma che la linea di credito istituzionale rappresenta una seconda attività perseguita in modo mirato. Circa 35 dipendenti lavorano tra Stoccolma e Oslo.
Sì, il calcolo è esatto, ma si riferisce solo ai casi di insolvenza completamente definiti; il 44% dei crediti in sofferenza è ancora in sospeso, quindi consideratelo come un valore minimo.
I tassi medi sui nuovi prestiti sono scesi all'8,1% nella prima metà del 2026, il calo più marcato nella storia della piattaforma. Nello stesso periodo, la linea istituzionale di Kameo ha collocato 673 milioni di corone svedesi al di fuori della piattaforma – pari ancora una volta al 71% del volume del crowdfunding – senza che venisse pubblicato alcun dato sulla ripartizione delle operazioni tra istituzioni e investitori del crowdfunding. Nessuno dei due dati modifica il record registrato finora; entrambi potrebbero però influenzare le offerte future destinate agli investitori al dettaglio.
La sicurezza viene prima di tutto: ogni prestito è garantito da un pegno, solitamente un’ipoteca immobiliare, spesso accompagnata dalla garanzia personale del promotore. Quando un prestito va in sofferenza, la procedura varia a seconda del Paese: il team interno di Kameo gestisce le rinegoziazioni in Svezia, mentre lo studio legale Kontrakt Advokatfirma agisce per conto dei creditori sui prestiti norvegesi. I prestiti in sofferenza passano dal tasso normale agli interessi di mora, e le spese di esecuzione vengono detratte dall’importo recuperato. I risultati ottenuti finora ne sono la prova migliore: dei prestiti in sofferenza gestiti fino in fondo, è stato recuperato il 90,1% del capitale, e 22 dei 41 casi di recupero si sono conclusi con il rimborso integrale. Tuttavia, 102 milioni di corone di d
Investire è gratuito: nessuna commissione di apertura, gestione o chiusura del conto, come confermato da revisori svedesi indipendenti. Rimangono tuttavia dei costi reali: 9 corone per ogni conversione di valuta tra i conti in SEK, NOK e DKK (1,8% sull’importo minimo dell’operazione); costi di esecuzione sui prestiti insoluti, detratti dai recuperi; liquidità inattiva tra un prestito e l’altro, poiché il reinvestimento è manuale; e le tasse: i prestiti Kameo non possono essere detenuti in un conto ISK svedese, quindi gli interessi sono tassati al 30% come reddito da capitale. I mutuatari pagano le commissioni di Kameo, che secondo quanto riferito ammontano dal 2 al 5% di ciascun prestito: è così che la piattaforma genera i propri ricavi.
