TOKIMO Ervaringen 2026

Wat het is

TOKIMO is een Frans vastgoedcrowdfundingplatform, beheerd door TOKIMO SAS in Parijs en opgericht in juli 2022. U leent aan vastgoedontwikkelaars en -handelaren door obligaties te kopen vanaf € 100. Ondanks de naam zijn er geen tokens: het zijn gewone obligaties. De meeste projecten liggen in Frankrijk, een paar in het buitenland, waaronder Bali. De startpagina toont meer dan € 55 miljoen opgehaald (oktober 2026); de eigen jaarlijkse kengetallen tonen € 52,3 miljoen uitgeleend over 108 projecten op 30 september 2026. De eigen pagina's geven verschillende aantallen voor projecten en beleggers.

Hoe het werkt

Elk project is een obligatie die wordt uitgegeven door de projectvennootschap van de ontwikkelaar en meestal ongeveer een of twee jaar loopt. U kiest zelf projecten, vanaf € 100 per stuk (Co-Invest-deals vanaf € 1.000). Uw geld wacht op een betaalrekening tot de inzameling is voltooid en wordt dan vrijgegeven aan de ontwikkelaar. Terwijl het wacht, betaalt een „Bonus Invest”-aanbod tot 3 % per jaar (oktober 2026). De rente op het project zelf begint later; beleggers melden dat die pas begint wanneer de deal bij de notaris wordt getekend, wat weken of maanden na het storten kan zijn. Minder ervaren beleggers hebben vier dagen om een inschrijving te annuleren.

Rendement

TOKIMO prijst aan dat zijn projecten gemiddeld 11,38 % per jaar betalen (startpagina, oktober 2026). Dat is de gemiddelde rente die op de obligaties is beloofd, vóór belasting, geen gemeten resultaat: er wordt geen cijfer gepubliceerd over wat beleggers daadwerkelijk hebben verdiend, of over het rendement na verliezen. Ongeveer 36 % van het uitgeleende geld, € 18,9 miljoen over 41 projecten, was op 30 september 2026 terugbetaald. Op de rente van in Frankrijk wonende particulieren wordt ongeveer 30 % forfaitaire belasting ingehouden.

Verliezen en wanbetaling

Er is nog geen geld afgeschreven: de verliezen waren 0 % van de uitgeleende € 52,3 miljoen op 30 september 2026. Maar een groeiend deel van de leningen loopt niet volgens plan. Op die datum hadden 21 projecten (€ 10,4 miljoen, 19,94 % van al het uitgeleende geld) hun terugbetalingsdata gewijzigd, en 7 projecten (€ 3,3 miljoen, 6,25 %) zaten in formele of buitengerechtelijke procedures met hun schuldeisers. Samen is dat 26 % van alles wat is uitgeleend, of ongeveer 41 % van de nog openstaande € 33,4 miljoen, berekend uit de eigen cijfers van het platform. Drie maanden eerder waren de aantallen 18 en 5 projecten. Leningen uit 2024 doen het slechtst: 12 van de 29 lopen achter of zitten in een procedure. Beleggers melden een project dat achterloopt waarbij een hogere rente wordt toegepast en een ander dat al meer dan een jaar onverkocht is (augustus 2026).

Deze cijfers komen uit TOKIMO's eigen tabel met jaarlijkse kengetallen, maar de link ernaartoe op de site van het platform werkt sinds ten minste 31 augustus 2026 niet meer, zodat beleggers ze niet gemakkelijk kunnen zien.

Wat uw geld waarborgt

TOKIMO zegt dat zijn obligaties meestal gewaarborgd zijn door een eerste hypotheek op het pand en een persoonlijke garantie van de baas van de ontwikkelaar, getekend bij een notaris, zoals bij zijn project in Evian. Sommige projectpagina's tonen een loan-to-valueverhouding (73 % bij Evian), maar er worden geen maximum, waarderingsmethode of opvolgingsregels gepubliceerd. Er is geen terugkoop, reservefonds of first-loss-deel dat het platform aanhoudt. Over inningen zegt het platform dat het pand in Evian is verkocht en beleggers volledig zijn terugbetaald, zonder bedragen, en de kengetallen tonen € 1,8 miljoen geïnd op projecten met problemen zonder te zeggen hoe dit wordt gemeten. In gewone woorden: elke lening rust erop dat de ontwikkelaar het pand afbouwt en verkoopt, met de hypotheek als terugvaloptie, en die terugvaloptie is nog niet getest bij de projecten die nu in een procedure zitten.

Wie het beheert en de vergunning

TOKIMO SAS (aandelenkapitaal € 50.000) is erkend door de Franse toezichthouder voor de financiële markten (AMF) als Europese crowdfundingdienstverlener, nummer FP-2023-3, sinds 17 mei 2023, voor het plaatsen van effecten en het doorgeven van orders van beleggers. De erkenning staat als actief in het Europese register. Het register toont geen paspoort om de dienst in andere EU-landen aan te bieden. Er is geen maatregel van een toezichthouder tegen het bedrijf gevonden (augustus 2026).

Kosten

Beleggen is gratis voor beleggers: geen instap-, beheer- of uitstapkosten (startpagina, oktober 2026). TOKIMO wordt betaald door de ontwikkelaars en publiceert niet hoeveel.

Uw geld terugkrijgen

Er is geen tweedehandsmarkt. Uw geld blijft in elk project tot de ontwikkelaar terugbetaalt, wat later kan zijn dan gepland: een kwart van het uitgeleende geld loopt al achter op schema of is in een procedure. Het geld van beleggers wordt aangehouden door Lemonway, een Franse betalingsinstelling, op een aparte rekening op naam van de belegger die TOKIMO niet kan gebruiken.

Ons oordeel

Rendement: hoog — het platform prijst gemiddeld 11,38 % per jaar aan, een beloofde in plaats van een gemeten rente. Risico: laag (hoger betekent meer risico) — er is nog niets afgeschreven, wat op zichzelf een zeer laag risico zou betekenen, maar wij beoordelen het één stap slechter omdat 26 % van het uitgeleende geld achterloopt of in een procedure zit en dit toeneemt, en het kengetallenbestand van het platform zelf niet kan worden geopend; de verliezen kunnen uiteindelijk hoger uitvallen. Rendement-risicoverhouding: laag — met alleen een aangeprezen rente en geen gemeten rendement kan niet worden aangetoond dat de vergoeding bij het risico past.