TOKIMO Omdöme 2026

Vad det är

TOKIMO är en fransk plattform för gräsrotsfinansiering av fastigheter, driven av TOKIMO SAS i Paris och grundad i juli 2022. Du lånar ut till byggherrar och fastighetshandlare genom att köpa obligationer från 100 €. Trots namnet finns inga tokens: det är vanliga obligationer. De flesta projekt finns i Frankrike, några utomlands, bland annat på Bali. Startsidan visar mer än 55 miljoner € insamlat (oktober 2026); de egna årliga nyckeltalen visar 52,3 miljoner € utlånade över 108 projekt den 30 september 2026. De egna sidorna anger olika antal för projekt och investerare.

Så fungerar det

Varje projekt är en obligation som ges ut av byggherrens projektbolag och brukar löpa ungefär ett eller två år. Du väljer projekt själv, från 100 € vardera (Co-Invest-affärer från 1 000 €). Dina pengar väntar på ett betalkonto tills insamlingen är klar och frigörs sedan till byggherren. Medan de väntar betalar ett ”Bonus Invest”-erbjudande upp till 3 % per år (oktober 2026). Räntan på själva projektet börjar senare; investerare uppger att den först börjar när affären undertecknas hos notarie, vilket kan vara veckor eller månader efter insättningen. Mindre erfarna investerare har fyra dagar på sig att annullera en teckning.

Avkastning

TOKIMO marknadsför att dess projekt i genomsnitt betalar 11,38 % per år (startsidan, oktober 2026). Det är den genomsnittliga ränta som utlovats på obligationerna, före skatt, inte ett uppmätt resultat: ingen siffra publiceras för vad investerare faktiskt har tjänat eller för avkastningen efter förluster. Ungefär 36 % av de utlånade pengarna, 18,9 miljoner € över 41 projekt, hade betalats tillbaka den 30 september 2026. På räntan för privatpersoner bosatta i Frankrike innehålls cirka 30 % schablonskatt.

Förluster och fallissemang

Inga pengar har ännu skrivits av: förlusterna var 0 % av de utlånade 52,3 miljoner € den 30 september 2026. Men en växande andel av lånen går inte som planerat. Vid det datumet hade 21 projekt (10,4 miljoner €, 19,94 % av alla utlånade pengar) fått ändrade återbetalningsdatum, och 7 projekt (3,3 miljoner €, 6,25 %) befann sig i formella eller utomrättsliga förfaranden med sina borgenärer. Tillsammans är det 26 % av allt som lånats ut, eller cirka 41 % av de 33,4 miljoner € som fortfarande är utestående, beräknat utifrån plattformens egna siffror. Tre månader tidigare var antalen 18 och 5 projekt. Lån som gavs 2024 klarar sig sämst: 12 av 29 är försenade eller i förfarande. Investerare rapporterar ett projekt som ligger efter med en högre ränta tillämpad och ett annat osålt i mer än ett år (augusti 2026).

Dessa siffror kommer från TOKIMOs egen tabell med årliga nyckeltal, men länken till den på plattformens webbplats har inte fungerat sedan åtminstone den 31 augusti 2026, så investerare kan inte lätt se dem.

Vad som säkrar dina pengar

TOKIMO säger att dess obligationer vanligen är säkrade genom en förstahandsinteckning i fastigheten och en personlig borgen från byggherrens chef undertecknad inför notarie, som i dess projekt i Evian. Vissa projektsidor visar en belåningsgrad (73 % i Evian), men inget maximum, ingen värderingsmetod och inga uppföljningsregler publiceras. Det finns inget återköp, ingen reservfond och ingen förstaförlustandel som plattformen behåller. Om återvinningar säger plattformen att fastigheten i Evian såldes och att investerarna fick full återbetalning, utan belopp, och dess nyckeltal visar 1,8 miljoner € återvunna på problemprojekt utan att säga hur detta mäts. Enkelt uttryckt: varje lån vilar på att byggherren färdigställer och säljer fastigheten, med inteckningen som reservplan, och den reservplanen har ännu inte prövats på de projekt som nu är i förfarande.

Vem som driver den och licensen

TOKIMO SAS (aktiekapital 50 000 €) är auktoriserat av Frankrikes finansmarknadsmyndighet (AMF) som europeisk leverantör av gräsrotsfinansieringstjänster, nummer FP-2023-3, sedan 17 maj 2023, för placering av värdepapper och vidarebefordran av investerarnas order. Auktorisationen är angiven som aktiv i det europeiska registret. Registret visar inget pass för att erbjuda tjänsten i andra EU-länder. Ingen åtgärd från någon tillsynsmyndighet mot bolaget hittades (augusti 2026).

Avgifter

Att investera är gratis för investerare: ingen inträdes-, förvaltnings- eller utträdesavgift (startsidan, oktober 2026). TOKIMO betalas av byggherrarna och publicerar inte hur mycket.

Få ut dina pengar

Det finns ingen andrahandsmarknad. Dina pengar stannar i varje projekt tills byggherren betalar tillbaka, vilket kan vara senare än planerat: en fjärdedel av de utlånade pengarna ligger redan efter schemat eller är i förfarande. Investerarnas kontanter hålls av Lemonway, ett franskt betalningsinstitut, på ett separat konto i investerarens namn som TOKIMO inte kan använda.

Vår bedömning

Avkastning: hög — plattformen marknadsför i genomsnitt 11,38 % per år, en utlovad snarare än uppmätt ränta. Risk: låg (högre betyder mer risk) — ingenting har ännu skrivits av, vilket i sig skulle betyda mycket låg risk, men vi bedömer den ett steg sämre eftersom 26 % av de utlånade pengarna är försenade eller i förfarande och andelen ökar, och plattformens egen nyckeltalsfil inte kan öppnas; förlusterna kan hamna högre. Risk-avkastning: låg — med bara en marknadsförd ränta och ingen uppmätt avkastning går det inte att visa att ersättningen motsvarar risken.