TOKIMO Erfahrungen 2026

Was es ist

TOKIMO ist eine französische Immobilien-Crowdfunding-Plattform, betrieben von der TOKIMO SAS in Paris und im Juli 2022 gegründet. Sie leihen Bauträgern und Immobilienhändlern Geld, indem Sie Anleihen ab 100 € kaufen. Trotz des Namens gibt es keine Token: Es sind gewöhnliche Anleihen. Die meisten Projekte liegen in Frankreich, einige im Ausland, darunter auf Bali. Die Startseite weist mehr als 55 Mio. € eingesammelte Gelder aus (Oktober 2026); die eigenen Jahreskennzahlen zeigen 52,3 Mio. € verliehen über 108 Projekte zum 30. September 2026. Die eigenen Seiten nennen unterschiedliche Zahlen für Projekte und Anleger.

So funktioniert es

Jedes Projekt ist eine Anleihe, die von der Projektgesellschaft des Bauträgers ausgegeben wird und meist etwa ein oder zwei Jahre läuft. Sie wählen Projekte selbst aus, ab 100 € je Projekt (Co-Invest-Geschäfte ab 1.000 €). Ihr Geld wartet auf einem Zahlungskonto, bis die Sammlung abgeschlossen ist, und wird dann an den Bauträger freigegeben. Während es wartet, zahlt ein „Bonus Invest“-Angebot bis zu 3 % pro Jahr (Oktober 2026). Die Zinsen auf das Projekt selbst beginnen später; Anleger berichten, dass sie erst mit der Unterzeichnung beim Notar beginnen, was Wochen oder Monate nach der Einzahlung sein kann. Weniger erfahrene Anleger haben vier Tage Zeit, eine Zeichnung zu widerrufen.

Erträge

TOKIMO wirbt damit, dass seine Projekte durchschnittlich 11,38 % pro Jahr zahlen (Startseite, Oktober 2026). Das ist der durchschnittlich auf die Anleihen versprochene Zinssatz vor Steuern, kein gemessenes Ergebnis: Eine Zahl dazu, was Anleger tatsächlich verdient haben, oder zur Rendite nach Verlusten wird nicht veröffentlicht. Etwa 36 % des verliehenen Geldes, 18,9 Mio. € über 41 Projekte, waren zum 30. September 2026 zurückgezahlt. Auf Zinsen von in Frankreich ansässigen Privatpersonen werden etwa 30 % Pauschalsteuer einbehalten.

Verluste und Ausfälle

Bisher wurde noch kein Geld abgeschrieben: Die Verluste betrugen zum 30. September 2026 0 % der verliehenen 52,3 Mio. €. Doch ein wachsender Anteil der Kredite läuft nicht nach Plan. Zu diesem Zeitpunkt waren bei 21 Projekten (10,4 Mio. €, 19,94 % des gesamten verliehenen Geldes) die Rückzahlungstermine geändert worden, und 7 Projekte (3,3 Mio. €, 6,25 %) befanden sich in förmlichen oder außergerichtlichen Verfahren mit ihren Gläubigern. Zusammen sind das 26 % von allem Verliehenen oder etwa 41 % der noch ausstehenden 33,4 Mio. €, berechnet aus den eigenen Zahlen der Plattform. Drei Monate zuvor waren es 18 und 5 Projekte. Am schlechtesten schneiden die 2024 vergebenen Kredite ab: 12 von 29 sind im Verzug oder im Verfahren. Anleger berichten von einem Projekt, das verspätet läuft und bei dem ein höherer Zinssatz angewendet wird, und von einem weiteren, das seit mehr als einem Jahr unverkauft ist (August 2026).

Diese Zahlen stammen aus TOKIMOs eigener Tabelle der Jahreskennzahlen, doch der Link dorthin auf der Website der Plattform funktioniert seit mindestens dem 31. August 2026 nicht mehr, sodass Anleger sie nicht leicht einsehen können.

Was Ihr Geld absichert

TOKIMO gibt an, dass seine Anleihen in der Regel durch eine erstrangige Hypothek auf die Immobilie und eine persönliche Bürgschaft des Chefs des Bauträgers abgesichert sind, die vor einem Notar unterzeichnet wird, wie bei seinem Projekt in Evian. Einige Projektseiten zeigen eine Beleihungsquote (73 % bei Evian), doch es werden weder ein Höchstwert noch eine Bewertungsmethode noch Nachverfolgungsregeln veröffentlicht. Es gibt keinen Rückkauf, keinen Reservefonds und keinen von der Plattform gehaltenen Erstverlustanteil. Zu den Rückflüssen gibt die Plattform an, die Immobilie in Evian sei verkauft und die Anleger seien vollständig zurückgezahlt worden, ohne Beträge zu nennen, und ihre Kennzahlen zeigen 1,8 Mio. € Rückflüsse bei Problemprojekten, ohne zu sagen, wie dies gemessen wird. Mit anderen Worten: Jeder Kredit hängt davon ab, dass der Bauträger die Immobilie fertigstellt und verkauft, mit der Hypothek als Rückfallebene, und diese Rückfallebene wurde bei den Projekten, die jetzt im Verfahren sind, noch nicht erprobt.

Wer sie betreibt und die Lizenz

Die TOKIMO SAS (Stammkapital 50.000 €) ist von Frankreichs Finanzmarktaufsicht (AMF) als europäischer Crowdfunding-Dienstleister zugelassen, Nummer FP-2023-3, seit dem 17. Mai 2023, für die Platzierung von Wertpapieren und die Weiterleitung von Anlegeraufträgen. Die Zulassung ist im europäischen Register als aktiv aufgeführt. Das Register zeigt keinen Pass, um den Dienst in anderen EU-Ländern anzubieten. Es wurde keine Maßnahme einer Aufsichtsbehörde gegen sie gefunden (August 2026).

Gebühren

Die Anlage ist für Anleger kostenlos: keine Eintritts-, Verwaltungs- oder Ausstiegsgebühr (Startseite, Oktober 2026). TOKIMO wird von den Bauträgern bezahlt und veröffentlicht nicht, wie viel.

An Ihr Geld kommen

Es gibt keinen Zweitmarkt. Ihr Geld bleibt in jedem Projekt, bis der Bauträger zurückzahlt, was später als geplant sein kann: Ein Viertel des verliehenen Geldes liegt bereits hinter dem Zeitplan oder ist im Verfahren. Das Bargeld der Anleger wird von Lemonway, einem französischen Zahlungsinstitut, auf einem getrennten Konto im Namen des Anlegers gehalten, das TOKIMO nicht nutzen kann.

Unsere Einschätzung

Rendite: hoch — die Plattform wirbt mit durchschnittlich 11,38 % pro Jahr, einem versprochenen statt einem gemessenen Zinssatz. Risiko: niedrig (höher bedeutet mehr Risiko) — bisher wurde nichts abgeschrieben, was für sich genommen ein sehr niedriges Risiko bedeuten würde, doch wir stufen es um eine Stufe schlechter ein, weil 26 % des verliehenen Geldes im Verzug oder im Verfahren sind und der Anteil steigt, und weil die Kennzahlendatei der Plattform selbst nicht geöffnet werden kann; die Verluste könnten am Ende höher ausfallen. Rendite-Risiko-Verhältnis: niedrig — mit nur einem beworbenen Zinssatz und ohne gemessene Rendite lässt sich nicht zeigen, dass die Vergütung dem Risiko entspricht.