TOKIMO Avis 2026

De quoi s'agit-il

TOKIMO est une plateforme française de financement participatif immobilier, exploitée par TOKIMO SAS à Paris et fondée en juillet 2022. Vous prêtez à des promoteurs et marchands de biens en achetant des obligations dès 100 €. Malgré son nom, il n'y a aucun jeton : ce sont des obligations ordinaires. La plupart des projets sont en France, quelques-uns à l'étranger, notamment à Bali. Sa page d'accueil affiche plus de 55 millions d'euros collectés (octobre 2026) ; ses propres indicateurs annuels indiquent 52,3 millions d'euros prêtés sur 108 projets au 30 septembre 2026. Ses propres pages donnent des chiffres différents pour les projets et les investisseurs.

Fonctionnement

Chaque projet est une obligation émise par la société de projet du promoteur, généralement d'une durée d'un an ou deux environ. Vous choisissez vous-même les projets, dès 100 € chacun (opérations Co-Invest dès 1 000 €). Votre argent attend sur un compte de paiement que la collecte soit terminée, puis il est libéré au promoteur. Pendant l'attente, une offre « Bonus Invest » verse jusqu'à 3 % par an (octobre 2026). Les intérêts du projet lui-même démarrent plus tard ; des investisseurs indiquent qu'ils ne commencent qu'à la signature de l'opération chez le notaire, ce qui peut intervenir des semaines ou des mois après le versement. Les investisseurs moins expérimentés disposent de quatre jours pour annuler une souscription.

Rendements

TOKIMO annonce que ses projets versent 11,38 % par an en moyenne (page d'accueil, octobre 2026). Il s'agit du taux moyen promis sur les obligations, avant impôt, et non d'un résultat mesuré : aucun chiffre sur ce que les investisseurs ont réellement gagné, ni sur le rendement après pertes, n'est publié. Environ 36 % de l'argent prêté, soit 18,9 millions d'euros sur 41 projets, avaient été remboursés au 30 septembre 2026. Pour les particuliers résidant en France, une flat tax d'environ 30 % est prélevée sur les intérêts.

Pertes et défauts

Aucune somme n'a encore été passée en perte : les pertes représentaient 0 % des 52,3 millions d'euros prêtés au 30 septembre 2026. Mais une part croissante des prêts ne se déroule pas comme prévu. À cette date, 21 projets (10,4 millions d'euros, 19,94 % de tout l'argent prêté) avaient vu leurs dates de remboursement modifiées, et 7 projets (3,3 millions d'euros, 6,25 %) faisaient l'objet de procédures formelles ou amiables avec leurs créanciers. Ensemble, cela représente 26 % de tout ce qui a été prêté, soit environ 41 % des 33,4 millions d'euros encore dus, calculé à partir des chiffres de la plateforme. Trois mois plus tôt, les nombres étaient de 18 et 5 projets. Les prêts accordés en 2024 s'en sortent le plus mal : 12 sur 29 sont en retard ou en procédure. Des investisseurs signalent un projet en retard avec un taux majoré appliqué et un autre invendu depuis plus d'un an (août 2026).

Ces chiffres proviennent du tableau d'indicateurs annuels de TOKIMO lui-même, mais le lien qui y mène sur le site de la plateforme ne fonctionne plus depuis au moins le 31 août 2026 ; les investisseurs ne peuvent donc pas facilement les consulter.

Ce qui garantit votre argent

TOKIMO indique que ses obligations sont généralement garanties par une hypothèque de premier rang sur le bien et par une caution personnelle du dirigeant du promoteur signée devant notaire, comme sur son projet d'Evian. Certaines pages de projet affichent un ratio prêt/valeur (73 % à Evian), mais aucun maximum, aucune méthode d'évaluation ni aucune règle de suivi ne sont publiés. Il n'y a ni rachat, ni fonds de réserve, ni part de première perte conservée par la plateforme. Concernant les recouvrements, la plateforme indique que le bien d'Evian a été vendu et que les investisseurs ont été intégralement remboursés, sans montants, et ses indicateurs font apparaître 1,8 million d'euros recouvrés sur des projets en difficulté sans préciser comment cela est mesuré. En clair : chaque prêt repose sur l'achèvement et la vente du bien par le promoteur, l'hypothèque servant de recours, et ce recours n'a pas encore été éprouvé sur les projets désormais en procédure.

Qui l'exploite et sa licence

TOKIMO SAS (capital social de 50 000 €) est agréée par le régulateur français des marchés financiers (AMF) comme prestataire européen de services de financement participatif, numéro FP-2023-3, depuis le 17 mai 2023, pour le placement de valeurs mobilières et la transmission des ordres des investisseurs. L'agrément est indiqué comme actif au registre européen. Le registre ne montre aucun passeport pour proposer son service dans d'autres pays de l'UE. Aucune mesure d'un régulateur à son encontre n'a été trouvée (août 2026).

Frais

Investir est gratuit pour les investisseurs : aucun frais d'entrée, de gestion ou de sortie (page d'accueil, octobre 2026). TOKIMO est rémunérée par les promoteurs et ne publie pas combien.

Récupérer votre argent

Il n'existe aucun marché secondaire. Votre argent reste dans chaque projet jusqu'à ce que le promoteur rembourse, ce qui peut être plus tard que prévu : un quart de l'argent prêté est déjà en retard sur le calendrier ou en procédure. Les liquidités des investisseurs sont détenues par Lemonway, un établissement de paiement français, sur un compte distinct au nom de l'investisseur que TOKIMO ne peut pas utiliser.

Notre avis

Rendement : élevé — la plateforme annonce 11,38 % par an en moyenne, un taux promis plutôt que mesuré. Risque : faible (plus c'est élevé, plus le risque est grand) — rien n'a encore été passé en perte, ce qui, à lui seul, signifierait un risque très faible, mais nous le classons un cran plus mal parce que 26 % de l'argent prêté est en retard ou en procédure et que cette part augmente, et que le fichier d'indicateurs de la plateforme elle-même ne peut pas être ouvert ; les pertes pourraient finir plus élevées. Rendement-risque : faible — avec seulement un taux annoncé et aucun rendement mesuré, on ne peut pas montrer que la rémunération correspond au risque.