Non risultano in archivio provvedimenti delle autorità di regolamentazione, cause legali o procedure di insolvenza, né sono state individuate inchieste giornalistiche. Trustpilot riporta un punteggio di circa 4,0 su 5 sulla base di circa 234 recensioni (dati ricavati indirettamente nell’agosto 2026, poiché Trustpilot ha bloccato la consultazione diretta). Le lamentele che ricorrono su un forum di investitori olandese a partire da maggio 2026 sono specifiche: progetti che si protraggono ben oltre la data di scadenza promessa, con 14 prestiti ormai in sofferenza da più di un anno; perizie di valutazione non rese disponibili agli investitori; e la piattaforma che omette di spiegare chiaramente che il rimborso dipende dalla ricerca di un acquirente o di un nuovo finanziatore. Lo stesso thread riporta anche casi di rimborsi puntuali e commenti positivi. I dati più negativi emergono dalle stesse statistiche della piattaforma: i prestiti in ritardo di oltre 90 giorni sono passati dal 3,3% a circa il 17% del portafoglio attivo nel corso del 2025, senza alcuna riserva accantonata.

Sì: i progetti sono attivi in tutti e tre i paesi, ma attraverso un’unica società olandese che opera con la propria licenza UE; non esistono entità belghe o tedesche e il sito è disponibile solo in olandese, inglese e tedesco, senza una versione in francese nonostante i progetti in Belgio. Si tenga inoltre presente che diversi siti di confronto sostengono erroneamente che la piattaforma preveda un importo minimo di 100 o 500 euro, l’investimento automatico, una garanzia di riacquisto o un mercato secondario; le pagine della piattaforma stessa smentiscono tutte queste affermazioni.

Ogni progetto riceve una valutazione interna e una classe di rischio compresa tra A (difensiva) ed E, e il tasso di interesse viene fissato in base a tale classe, sebbene finora siano state utilizzate solo le classi da A a C. I documenti di offerta indicano che la sottoscrizione si basa su una perizia immobiliare indipendente, un’analisi degli inquilini, un piano di rimborso definito e condizioni relative al rapporto prestito/valore e alla copertura del debito. La politica di accettazione completa non è stata resa pubblica e i dati meritano cautela: alla fine del 2025, il 7,5% dei finanziamenti di classe A e il 18,3% di quelli di classe B presentavano ritardi di pagamento superiori a 90 giorni, e un’operazione di classe A attualmente in corso eroga il 77,5% del valore stimato dell’immobile, lasciando un margine di sicurezza molto esiguo.

Cosa insolita, non viene citato alcun nome. Il sito web non indica alcun fondatore, amministratore o dirigente: la pagina “Chi siamo” fa riferimento solo a fondatori anonimi che avevano avuto difficoltà a ottenere autonomamente finanziamenti immobiliari. La società, Crowd Real Estate B.V., è stata registrata a Breda nel giugno 2015 e dai registri ufficiali risultano solo tre dipendenti, un team molto ridotto per un portafoglio prestiti attivo di 294 milioni di euro. L’autorità di regolamentazione olandese AFM ha sottoposto a verifica il management prima di concedere la licenza nel 2024, quindi queste persone hanno superato un test di idoneità – ma gli investitori non possono verificare da soli chi siano.

L'ipoteca su ciascun immobile è detenuta da una delle due fondazioni indipendenti, quindi la garanzia non dipende dalla sopravvivenza della piattaforma. Gli interessi vengono versati mensilmente e la piattaforma pubblica aggiornamenti sui progetti sul proprio blog. Ciò che manca è la parte relativa alla gestione dei casi di insolvenza: non esiste una procedura pubblicata su cosa accada quando un prestito è in sofferenza, non ci sono statistiche relative alle azioni esecutive o al recupero crediti e non è stato accantonato nulla a copertura dei 38,7 milioni di euro attualmente in sofferenza da oltre 90 giorni. Agli investitori viene di fatto chiesto di fidarsi che le ipoteche copriranno eventuali insolvenze, gestite da un team di tre persone.

Un'unica commissione: una quota una tantum pari allo 0,45% dell’importo investito, addebitata in anticipo e rimborsata integralmente in caso di prelievo entro il periodo di riflessione di quattro giorni. Non sono previste commissioni annuali, di deposito, di prelievo o di uscita, né commissioni sul mercato secondario, poiché non esiste un mercato secondario. Nel corso della storia della piattaforma, questa commissione è costata agli investitori circa lo 0,32% all’anno di rendimento. I mutuatari pagano spese separate che non vengono rese note. Non viene trattenuta alcuna imposta: gli investitori olandesi gestiscono autonomamente l’investimento nella casella 3 e la piattaforma non offre alcuna consulenza fiscale.