CrowdRealEstate - Analisi dei rischi e dei rendimenti
CrowdRealEstate - Resi e tassi di perdita
Scadenza dell'investimento
CrowdRealEstate – Statistiche della piattaforma 2026
15000
investitori
CrowdRealEstate – Pro e contro
Informazioni su CrowdRealEstate
Di cosa si tratta
CrowdRealEstate è una piattaforma olandese di crowdfunding gestita da Breda da Crowd Real Estate B.V., fondata nel 2015. Gli investitori privati prestano a società immobiliari nei Paesi Bassi, in Belgio e in Germania. A fine 2025 aveva finanziato 461,1 milioni di € con 275 prestiti; la sua home page indica oltre 650 milioni di € finanziati e 15.000 utenti (aggiornamento al 31 luglio 2026).
Come funziona
Si sceglie un progetto e si presta da 2.500 €; non c'è l'investimento automatico. Ogni prestito ha un tasso di interesse fisso e dura da 12 a 60 mesi. Gli interessi sono di solito pagati durante il prestito e l'importo prestato torna in un'unica soluzione alla fine, quando il debitore vende o rifinanzia l'immobile. Le offerte di ottobre 2026 pagavano dal 7,75 % all'8,5 % annuo. I collocamenti privati di importo maggiore partono da 100.000 €.
Rendimenti
Gli investitori hanno guadagnato in media il 6,62 % annuo su tutti i prestiti dal 2016 al 2025, dopo la commissione della piattaforma (6,94 % prima), al 31 dicembre 2025. I rendimenti sono aumentati: 6,98 % annuo nel periodo 2023-2025 e 7,39 % nel solo 2025. Poiché finora nulla è stato cancellato, queste cifre sono gli interessi pagati, non un rendimento al netto delle perdite.
Perdite e default
Nessun prestito è stato cancellato e nulla è stato accantonato per le perdite (31 dicembre 2025). Ma nel 2025 i ritardi di pagamento sono aumentati nettamente. La piattaforma considera un prestito in default quando un rimborso è in ritardo di oltre 90 giorni: il 9,6 % di tutto il denaro prestato dal 2016 al 2025 ha soddisfatto questo criterio (il 10,8 % dei prestiti per numero). Dei 225 milioni di € di prestiti di crowdfunding ancora in corso, 38,7 milioni di €, circa il 17 %, erano in ritardo di oltre 90 giorni, contro circa il 3,3 % un anno prima (calcolato dai dati della piattaforma stessa). Quattordici prestiti per 21,9 milioni di € erano scaduti da oltre un anno. Non sono pubblicati dati sui recuperi e, a ottobre 2026, non era apparso alcun aggiornamento per il primo semestre del 2026, quindi le perdite potrebbero ancora risultare superiori a zero.
Cosa garantisce il Suo denaro
Ogni prestito è garantito da un'ipoteca di primo o secondo grado sull'immobile. I diritti ipotecari sono detenuti per conto degli investitori da fondazioni indipendenti, quindi non dipendono dalla sopravvivenza della piattaforma. Ogni offerta indica il proprio rapporto prestito/valore; le offerte attuali finanziano circa il 52 % - 54 % del valore dell'immobile. Alcuni prestiti aggiungono un pegno sugli affitti o garanzie. Non esistono né un riacquisto né un fondo di riserva. Nessun prestito fallito è stato ancora gestito fino in fondo, quindi non è provato quanto le ipoteche permettano di recuperare. In parole semplici: un immobile garantisce il prestito, ma con circa un euro su sei dei prestiti in corso in ritardo di oltre tre mesi, la perdita reale è ancora sconosciuta.
Chi gestisce la piattaforma e la licenza
Crowd Real Estate B.V. (n. 63446669 della Camera di commercio, Breda) è autorizzata dal regolatore olandese AFM come fornitore europeo di servizi di crowdfunding dal 26 aprile 2024 (licenza 32000052), il che le consente di servire investitori in tutta l'UE. In precedenza operava dal 2016 con un'esenzione dell'AFM. Il sito non indica alcun amministratore o dirigente.
Commissioni
Gli investitori pagano una commissione di intermediazione una tantum dello 0,45 % di ogni investimento, rimborsata se si annulla entro il periodo di riflessione di quattro giorni. Non ci sono commissioni annuali, di deposito o di prelievo. Nella storia della piattaforma la commissione è costata circa lo 0,32 % di rendimento all'anno. I debitori pagano le proprie commissioni.
Come recuperare il denaro
Non è possibile vendere un prestito in anticipo: non esiste un mercato secondario. Il denaro resta vincolato per l'intera durata da 12 a 60 mesi, e più a lungo quando un prestito va in ritardo. I pagamenti passano da Online Payment Platform, un istituto di pagamento vigilato dalla banca centrale olandese, o da un notaio, non dai conti della piattaforma.
Il nostro giudizio
Rendimento: basso — 6,62 % annuo in media dopo le commissioni dal 2016 al 2025, in aumento al 7,39 % nel 2025. Rischio: basso (più alto significa più rischio) — nulla è stato cancellato, il che da solo darebbe molto basso; lo valutiamo un gradino peggio perché i prestiti in ritardo di oltre 90 giorni sono saliti a circa il 17 % dei prestiti in corso nel 2025 senza alcun accantonamento, non sono pubblicati recuperi e le statistiche risalgono a dieci mesi fa. Le perdite potrebbero finire per essere superiori allo zero dichiarato dalla piattaforma. Rapporto rendimento-rischio: medio — un rendimento modesto con garanzia ipotecaria, bilanciato dall'aumento degli arretrati e dal denaro bloccato fino al rimborso di ciascun prestito.
Regolamento
Licenza / Regolamentazione: Crowd Real Estate B.V. (Paesi Bassi, n. 63446669 della Camera di commercio) è autorizzata dall'Autorità olandese per i mercati finanziari (AFM) come fornitore di servizi di crowdfunding ai sensi del regolamento UE sul crowdfunding, licenza 32000052, concessa il 26 aprile 2024. Dal 14 gennaio 2016 operava con un'esenzione dell'AFM per l'intermediazione di fondi rimborsabili (n. 19000042). Gli investimenti non sono coperti da alcun sistema di garanzia dei depositi né di indennizzo degli investitori.
Funzionalità
Per gli investitori
Informazioni utili
Sì. Il regolatore olandese AFM ha autorizzato Crowd Real Estate B.V. come fornitore europeo di servizi di crowdfunding il 26 aprile 2024 (licenza 32000052). Gli investimenti non sono coperti da alcun sistema di garanzia dei depositi o di indennizzo.
Non la piattaforma. I pagamenti passano da Online Payment Platform, un istituto di pagamento vigilato dalla banca centrale olandese, o da un notaio. I diritti ipotecari sono detenuti per conto degli investitori da fondazioni indipendenti.
2.500 € per progetto sulle offerte attuali. I collocamenti privati partono da 100.000 €. Non c'è un massimo.
Gli investitori hanno guadagnato in media il 6,62 % annuo dopo le commissioni dal 2016 al 2025, e il 7,39 % nel 2025. Nulla è stato cancellato, ma il 9,6 % di tutto il denaro prestato era in default (in ritardo di oltre 90 giorni) e circa il 17 % dei prestiti di crowdfunding in corso era in ritardo di oltre 90 giorni a fine 2025, senza che siano ancora pubblicati recuperi.
Un'ipoteca di primo o secondo grado sull'immobile, detenuta per conto degli investitori da una fondazione indipendente. Le offerte attuali finanziano circa il 52 % - 54 % del valore dell'immobile e alcune aggiungono un pegno sugli affitti o garanzie. Non esistono né un riacquisto né un fondo di riserva e nessun prestito fallito è stato ancora gestito fino in fondo, quindi quanto le ipoteche permettano di recuperare non è stato verificato.
No. Non esiste un mercato secondario, quindi il denaro resta investito fino al rimborso del prestito, dopo 12 - 60 mesi o più tardi se il prestito va in ritardo. È possibile annullare solo entro il periodo di riflessione di quattro giorni dopo la sottoscrizione.
Una commissione di intermediazione una tantum dello 0,45 % di ogni investimento, rimborsata se si annulla entro quattro giorni. Non ci sono commissioni annuali, di deposito o di prelievo.
Se un debitore fallisce, l'immobile può essere venduto in base all'ipoteca e si recupera quanto ricavato dalla vendita al netto dei costi, il che può richiedere anni. Se fallisce la piattaforma, le ipoteche restano alle fondazioni indipendenti e il denaro presso l'istituto di pagamento o il notaio, ma nessun sistema di indennizzo copre le perdite.
Molti debitori rimborsano solo quando vendono o rifinanziano un immobile, e nel 2025 ciò ha richiesto più tempo: i prestiti in ritardo di oltre 90 giorni sono saliti da circa il 3,3 % a circa il 17 % dei prestiti di crowdfunding in corso, e 14 prestiti per 21,9 milioni di € erano scaduti da oltre un anno (31 dicembre 2025). La piattaforma non ha ancora pubblicato alcun aggiornamento per il 2026.
