De geschiedenis is uitgebreid en gaat ver terug. December 2022: de AMF waarschuwde publiekelijk voor vastgoedroyaltyplatforms – het model waarvan Bricks de grootste verkoper was – en wees erop dat beleggers niets in eigendom hadden; Bricks stopte in januari 2023 met het verhogen van de royalty’s, kreeg in juni 2023 een vergunning van de AMF en schakelde over op obligaties. Eerder werd in de Franse pers gemeld dat de fondsenwerving van april 2022 in strijd was met het toen geldende wettelijke kader, en in september 2021 stelden onderzoekers van een forum vast dat er stockfoto’s werden gepresenteerd als personeelsfoto’s en demobeelden als vastgoedobjecten; 79% van de respondenten in de enquête van dat forum zou het platform niet aanbevelen. De huidige klachten richten zich op vertragingen bij uitbetalingen (één belegger moest meer dan twee maanden wachten), schaarse projectinformatie, toenemende betalingsachterstanden en overtekende deals. Op Trustpilot wordt een score van ongeveer 4,1 gerapporteerd op basis van zo’n 4.200 beoordelingen, hoewel recensenten erop wijzen dat de score meer betrekking heeft op de onboarding dan op de resultaten. Belangrijk: geen sanctie van de AMF, geen plaatsing op de zwarte lijst en geen insolventie – de incident met de toezichthouder dwong een modelwijziging af, het was geen boete.

Slechts twee personen zijn officieel identificeerbaar: oprichter en voorzitter Cedric O’Neill, die het gezicht is van de podcast, pers- en marketingactiviteiten van het platform, en algemeen directeur Ines Dias, die in maart 2025 werd benoemd. Mazars is sinds juni 2023 de wettelijke accountant. Verder worden op de teampagina functies beschreven – vastgoeddeskundigen, ontwikkelaars, klantenservice – zonder namen of biografieën. Dit is het vermelden waard, aangezien onderzoekers van het forum in 2021 ontdekten dat de toen gepubliceerde teamfoto’s stockfoto’s waren die onder andere namen op niet-gerelateerde buitenlandse websites werden gebruikt. Basketbalster Tony Parker behoorde tot de genoemde financiers van de financieringsronde van 2022.

De directe kosten zijn minimaal: je hoeft niets te registreren, te storten of te beleggen; twee gratis opnames per kalenderjaar, daarna 1,20 euro per opname, en 42 euro voor een afgewezen overboeking (de eerste keer wordt hiervan afgezien). De marktplaats rekent volgens de voorwaarden geen commissie – hoewel sommige beoordelingssites nog steeds een vergoeding van 3% noemen uit het tijdperk van de royalty's, die niet langer van toepassing is. De werkelijke kosten zijn indirect: ontwikkelaars betalen Bricks 5-10% van het opgehaalde bedrag plus plaatsings- en jaarlijkse kosten, die verwerkt zitten in de rentevoet die zij zich kunnen veroorloven om u aan te bieden. Er wordt automatisch een Franse forfaitaire belasting van ongeveer 31,4% ingehouden op de rente, met een vrijstellingsregeling voor belastingplichtigen die daarvoor in aanmerking komen.

Bricks maakt zeer weinig bekend over de manier waarop het projecten selecteert. Het bedrijf verklaart publiekelijk dat elk project aan strenge criteria wordt getoetst en dat het vastgoedteam per geval het garantiepakket kiest – hypotheek, fiducie (vastgoed dat tot de aflossing aan een trustee wordt overgedragen) of persoonlijke garanties – zoals vermeld in de informatienota van elke transactie. Er is geen gepubliceerd beoordelingsschema, geen afwijzingspercentage, geen met naam genoemd kredietcomité en geen LTV-regel. Wat wel is vastgelegd, is een uitsluitingsbepaling: aandeelhouders met een belang van meer dan 20%, bestuurders, werknemers en verbonden personen mogen geen projecteigenaren zijn – een directe reactie op het oude royalty-tijdperk, toen de gebouwen eigendom waren van de eigen groep van Bricks. In 2025-2026 werd ongeveer één nieuwe transactie per twee tot drie dagen gefinancierd, een hoog tempo voor een niet-gepubliceerd proces.

In de huidige obligatieportefeuille is de bescherming gebaseerd op zekerheden en per transactie vastgesteld: een fiducie (het onroerend goed wordt overgedragen aan een als trustee optredende advocaat totdat de schuld is afgelost – de sterkste vorm), een conventionele of wettelijke hypotheek die beslaglegging en verkoop mogelijk maakt, of een persoonlijke garantie van de sponsor. Per juli 2026 hadden 35 projecten een achterstand van maximaal drie maanden op de rentebetalingen en waren 14 projecten in een insolventieprocedure verwikkeld; er wordt geen invorderingspercentage of een per geval uitgewerkte toelichting op die 14 projecten gepubliceerd. Wat de bestaande royaltyportefeuille betreft, betekent het beleid nu simpelweg een ordelijke liquidatie: elk onroerend goed van vóór 2023 wordt voorbereid en vroegtijdig verkocht, waarbij Bricks aangeeft alleen biedingen te accepteren die ten minste het oorspronkelijke inlegbedrag van de beleggers terugbetalen.