Exporo beskriver en trattmodell i fyra steg. Projekten hämtas in av ett internt team, granskas utifrån en intern kreditpolicy – byggrätter, lämplig läge, kostnadsberäkningar i förhållande till marknadspriser, en realistisk utväg samt tillräckligt eget kapital hos byggherren – och genomgår därefter en detaljerad analys med hjälp av externa kreditvärderingsinstitut, leverantörer av marknadsdata, professionella värderingsmän och externa jurister. Det slutgiltiga godkännandet fattas av en kreditkommitté bestående av ledande befattningshavare som inte är inblandade i affären. Färre än en av tio ansökningar tas upp på plattformen, och belåningsgraden är begränsad till 60–75 procent för seniorlån och 70–85 procent för mezzaninlån. Inga uppgifter offentliggörs om minimikrav på eget kapital, krav på förhandsförsäljning eller tröskelvärden för utvecklarnas tidigare resultat – och påståendet om att 90 procent av ansökningarna avslås kan inte verifieras oberoende.

Det är gratis att investera: inga avgifter för registrering, insättningar, investeringar eller uttag; förvaringskostnaderna för tokeniserade värdepapper bärs av plattformen, och 100 procent av dina pengar går till projektet – Exporo får betalt av utvecklarna. Tre kostnader finns dock kvar. Tysk kapitalvinstskatt på upp till 25 procent plus tilläggsavgifter dras av vid källan, inget skattefritt avdrag kan tillämpas, och utländska investerare måste ansöka om återbetalning hos den tyska skattemyndigheten. Att avyttra tidigt är antingen omöjligt eller dyrt – befintliga innehav har handlats med ungefär 25 procent rabatt. Och i juni 2024 försökte Exporo införa förvaringsavgifter på innehav som sålts som avgiftsfria, men backade efter protester från investerare som hänvisade till rättspraxis från förbundsdomstolen.

Produkten genomgick en grundläggande förändring i december 2023. Innan dess sålde Exporo efterställda lån – den svagaste positionen i kapitalstrukturen och källan till nästan alla dess förluster och rättstvister. Sedan EU-licensen beviljades är de nya erbjudandena riktiga lån, ofta med förstahandsinteckningar, och det gamla tyska investerings taket på 25 000 euro gäller inte längre. Förbättringen är verklig men ännu inte bevisad – nästan inget från den nya portföljen har förfallit ännu. Lägg också märke till namngivningen: din motpart är EPH Investment GmbH, det licensierade dotterbolaget; moderbolaget Exporo AG, som är svarande i rättsprocesserna, har ingen finansiell licens.

Exporo grundades i Hamburg i november 2014 av Simon Brunke, Bjoern Maronde, Tim Buetecke och Julian Oertzen; av de fyra är det endast Brunke som är kvar, som verkställande direktör för moderbolaget Exporo AG. Patrick Hartmann, som har tio års erfarenhet av handelsfinansiering vid ett dotterbolag till Otto Group, leder det licensierade dotterbolaget EPH Investment GmbH tillsammans med den nederländske meddirektören Herman Tange. Thomas Lange, en utbildad bankman med över 25 års erfarenhet av fastighetsfinansiering, är chef för kreditriskavdelningen. Riskkapitalinvesterare som Partech, HV Capital, Heartcore och Headline har stöttat företaget med över 43 miljoner euro; antalet anställda nådde som mest över 190 och redovisas inte längre.

Efter finansieringen följer Exporo upp varje projekt kvartalsvis, rapporterar till investerarna och intensifierar kontakten med utvecklarna när problem uppstår – förhandlingar om refinansiering beskrivs som standardförfarande. Förseningar behandlas separat från betalningsförsummelser, och försenade projekt betalar lagstadgad dröjsmålsränta till investerarna; enligt Exporos egna uppgifter hade 30 av 39 försenade projekt till slut återbetalat hela beloppet med ränta i slutet av 2020. När projekt misslyckas verkställs säkerheten av en förvaltare som agerar på investerarnas vägnar – men Exporo publicerar inga återvinningsstatistik, och i det dokumenterade värsta fallet återbetalades 2,6 procent av kapitalet. Säkerhetens rangordning avgör allt: prioriterade lån står först i kön, mezzaninlån på andra plats och de äldre efterställda lånen kommer i praktiken sist.

Ja – omfattande, ihållande och med rättsliga åtgärder som följd. Den hanseatiska högre regionaldomstolen i Hamburg inledde den 30 juli 2025 ett modellmål på kapitalmarknaden mot Exporo AG och ett dotterbolag angående finansieringen av Am Hamburger Stadtpark på 2,5 miljoner euro från 2019, där investerarna hävdade att försäljningsdokumenten var vilseledande, bristfälliga och ofullständiga; En dom från juli 2022 hade redan ålagt Exporo att betala skadestånd för en annan investering från 2019. Projektkonkurser har dokumenterats från Marburg (cirka 4 miljoner euro, över 800 investerare, 2019) till Limespark i mars 2025, och affärspressen räknade till 16–18 försenade projekt under perioden 2020–2022. Den hårdaste konklusionen på senare tid är den oberoende analysen från juni 2025 av hyresprodukten Bestand: 38 erbjudanden, inget enligt plan, det sämsta med minus 11 procent per år och ungefär hälften av kapitalet förlorat – investerargrupper ifrågasätter fastighetsvärderingarna. Trustpilot kunde inte verifieras direkt; en österrikisk sammanställare som citerar cirka 120 Trustpilot-recensioner ger ett nöjdhetsbetyg på 8,6 av 10, vilket tyder på att den dagliga servicen är betydligt bättre än investeringsresultaten.