Exporo beschrijft een vierfasige trechter. Projecten worden door een intern team geselecteerd, getoetst aan een intern kredietbeleid – bouwrechten, geschiktheid van de locatie, kostenberekeningen ten opzichte van marktprijzen, een realistische uitstapmogelijkheid, voldoende eigen vermogen van de projectontwikkelaar – en vervolgens onderworpen aan een gedetailleerde analyse met behulp van externe kredietbeoordelaars, leveranciers van marktgegevens, professionele taxateurs en externe advocaten. De uiteindelijke goedkeuring ligt bij een kredietcommissie van senior medewerkers die niet bij de transactie betrokken zijn. Minder dan één op de tien aanvragen haalt het platform, en de loan-to-value is gemaximeerd op 60 tot 75 procent voor senior leningen en 70 tot 85 procent voor mezzaninefinanciering. Niet gepubliceerd: minimale eigenvermogensratio’s, vereisten inzake voorverkoop of drempels voor de trackrecord van projectontwikkelaars – en de bewering dat 90 procent wordt afgewezen, kan niet onafhankelijk worden geverifieerd.

Beleggen is gratis: er worden geen kosten in rekening gebracht voor registratie, stortingen, beleggingen of opnames; de bewaarkosten voor tokenized effecten komen voor rekening van het platform, en 100 procent van uw geld gaat naar het project – Exporo wordt betaald door de ontwikkelaars. Er zijn echter nog drie kostenposten. De Duitse vermogenswinstbelasting van maximaal 25 procent plus toeslagen wordt aan de bron ingehouden; er kan geen belastingvrije som worden toegepast en buitenlandse beleggers moeten deze terugvorderen bij de Duitse belastingdienst. Vroegtijdig uitstappen is ofwel onmogelijk ofwel duur – bestaande posities zijn verhandeld met een korting van ongeveer 25 procent. En in juni 2024 probeerde Exporo bewaarkosten in te voeren voor posities die als kosteloos waren verkocht, maar trok dit voorstel terug na protesten van beleggers die zich beriepen op jurisprudentie van het federale gerechtshof.

Het product is in december 2023 ingrijpend veranderd. Voor die tijd verkocht Exporo achtergestelde leningen – de zwakste positie in de kapitaalstructuur en de bron van vrijwel al zijn verliezen en rechtszaken. Sinds het verkrijgen van de EU-vergunning bestaan nieuwe aanbiedingen uit reguliere leningen, vaak met hypotheken van eerste rang, en geldt de oude Duitse investeringslimiet van 25.000 euro niet langer. De verbetering is reëel maar nog niet bewezen – bijna niets uit de nieuwe portefeuille is tot nu toe vervallen. Let ook op de naamgeving: uw tegenpartij is EPH Investment GmbH, de dochteronderneming met vergunning; het moederbedrijf Exporo AG, de gedaagde in de rechtszaken, beschikt niet over een financiële vergunning.

Exporo werd in november 2014 in Hamburg opgericht door Simon Brunke, Bjoern Maronde, Tim Buetecke en Julian Oertzen; van deze vier is alleen Brunke nog over, als algemeen directeur van het moederbedrijf Exporo AG. Patrick Hartmann, die tien jaar ervaring heeft in handelsfinanciering bij een dochteronderneming van de Otto Group, leidt samen met de Nederlandse mededirecteur Herman Tange de gelicentieerde dochteronderneming EPH Investment GmbH. Thomas Lange, een opgeleide bankier met meer dan 25 jaar ervaring in vastgoedfinanciering, staat aan het hoofd van de afdeling kredietrisico. Venture-investeerders, waaronder Partech, HV Capital, Heartcore en Headline, hebben het bedrijf ondersteund met meer dan 43 miljoen euro; het personeelsbestand bereikte een piek van ruim 190 medewerkers en wordt niet langer bekendgemaakt.

Na de financiering houdt Exporo elk project elk kwartaal in de gaten, brengt verslag uit aan de investeerders en intensiveert het contact met de ontwikkelaars wanneer er problemen aan het licht komen – gesprekken over herfinanciering worden beschreven als gangbare praktijk. Vertragingen worden apart behandeld van wanbetalingen, en bij vertraagde projecten betalen ontwikkelaars wettelijke boeterente aan investeerders; volgens Exporo zelf waren eind 2020 30 van de 39 vertraagde projecten uiteindelijk volledig terugbetaald, inclusief rente. Wanneer projecten mislukken, wordt het onderpand afgedwongen door een trustee die optreedt namens de investeerders – maar Exporo publiceert geen statistieken over de terugvordering, en in het gedocumenteerde ergste geval werd 2,6 procent van het kapitaal terugbetaald. De rangorde van het onderpand is bepalend: senior whole loans komen als eerste aan de beurt, mezzanine als tweede, en de oudere achtergestelde leningen komen in feite als laatste aan de beurt.

Ja – uitgebreid, langdurig en tot in de rechtbank. Het Hanzeatisch Hof van Beroep in Hamburg heeft op 30 juli 2025 een modelzaak op het gebied van de kapitaalmarkten geopend tegen Exporo AG en een dochteronderneming in verband met de financiering van 2,5 miljoen euro voor het project „Am Hamburger Stadtpark“ uit 2019, waarbij beleggers beweren dat de verkoopdocumentatie misleidend, gebrekkig en onvolledig was; in een vonnis van juli 2022 was Exporo al veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding in verband met een andere investering uit 2019. Er zijn faillissementen van projecten gedocumenteerd, variërend van Marburg (ongeveer 4 miljoen euro, meer dan 800 beleggers, 2019) tot Limespark in maart 2025, en de zakelijke pers telde 16 tot 18 vertraagde projecten rond 2020-22. De meest vernietigende recente bevinding is de onafhankelijke analyse van juni 2025 van het Bestand-huurproduct: 38 aanbiedingen, geen enkele volgens plan, de slechtste met min 11 procent per jaar en ongeveer de helft van het kapitaal verloren – beleggersgroepen betwisten de vastgoedwaarderingen. Trustpilot zelf kon niet rechtstreeks worden geverifieerd; een Oostenrijkse aggregator die verwijst naar ongeveer 120 Trustpilot-beoordelingen geeft een tevredenheidsscore van 8,6 op 10, wat erop wijst dat de dagelijkse dienstverlening veel beter scoort dan de beleggingsresultaten.