Exporo descrive un processo a imbuto in quattro fasi. I progetti vengono individuati da un team interno, vagliati alla luce di una politica creditizia interna – diritti edilizi, adeguatezza dell’ubicazione, calcoli dei costi rispetto ai prezzi di mercato, un’uscita realistica, adeguato capitale proprio del promotore – e poi sottoposti a un’analisi dettagliata che coinvolge agenzie di rating esterne, fornitori di dati di mercato, periti professionisti e avvocati esterni. L’approvazione finale spetta a un comitato di credito composto da dirigenti non coinvolti nell’operazione. Meno di una richiesta su dieci viene ammessa sulla piattaforma, e il rapporto prestito/valore (LTV) è limitato al 60-75% per i prestiti senior e al 70-85% per quelli mezzanini. Non vengono resi noti: i coefficienti patrimoniali minimi, i requisiti di prevendita o eventuali soglie relative all’esperienza pregressa dei promotori immobiliari; inoltre, l’affermazione relativa al 90% di richieste respinte non può essere verificata in modo indipendente.

Investire è gratuito: nessuna commissione per la registrazione, i depositi, gli investimenti o i prelievi; i costi di custodia dei titoli tokenizzati sono a carico della piattaforma e il 100% del tuo denaro viene destinato al progetto – Exporo viene retribuita dagli sviluppatori. Rimangono tuttavia tre costi da sostenere. L’imposta tedesca sulle plusvalenze, che può arrivare fino al 25% più le maggiorazioni, viene trattenuta alla fonte; non è applicabile alcuna franchigia fiscale e gli investitori stranieri devono richiedere il rimborso all’ufficio delle imposte tedesco. Uscire in anticipo è impossibile o costoso: le partecipazioni preesistenti sono state negoziate con sconti di circa il 25%. Inoltre, nel giugno 2024 Exporo ha tentato di introdurre commissioni di custodia sulle partecipazioni vendute come esenti da commissioni, per poi fare marcia indietro in seguito alle proteste degli investitori che hanno fatto riferimento alla giurisprudenza della Corte federale.

Il prodotto ha subito un cambiamento radicale nel dicembre 2023. Prima di allora, Exporo vendeva prestiti subordinati – la posizione più debole nella struttura del capitale e la fonte di quasi tutte le sue perdite e controversie legali. Da quando ha ottenuto la licenza UE, le nuove offerte consistono in prestiti veri e propri, spesso con ipoteche di primo grado, e il vecchio limite di investimento tedesco di 25.000 euro non è più applicabile. Il miglioramento è reale ma non ancora comprovato: quasi nessuna delle nuove operazioni è ancora giunta a scadenza. Da notare anche la denominazione: la controparte è EPH Investment GmbH, la controllata autorizzata; la società madre Exporo AG, convenuta nei procedimenti giudiziari, non detiene alcuna licenza finanziaria.

Exporo è stata fondata ad Amburgo nel novembre 2014 da Simon Brunke, Bjoern Maronde, Tim Buetecke e Julian Oertzen; dei quattro, rimane solo Brunke, in qualità di amministratore delegato della società madre Exporo AG. Patrick Hartmann, con un'esperienza decennale nel settore della finanza commerciale presso una controllata del Gruppo Otto, dirige la controllata autorizzata EPH Investment GmbH, affiancato dal co-direttore olandese Herman Tange. Thomas Lange, un banchiere di formazione con oltre 25 anni di esperienza nel settore della finanza immobiliare, è a capo della gestione del rischio di credito. Investitori di venture capital, tra cui Partech, HV Capital, Heartcore e Headline, hanno sostenuto l’azienda con oltre 43 milioni di euro; l’organico ha raggiunto un picco di oltre 190 dipendenti e non viene più reso noto.

Dopo il finanziamento, Exporo monitora ogni progetto su base trimestrale, riferisce agli investitori e intensifica i contatti con gli sviluppatori quando emergono problemi; le trattative di rifinanziamento sono descritte come prassi standard. I ritardi vengono trattati separatamente dalle inadempienze, e i progetti in ritardo pagano agli investitori gli interessi di mora previsti dalla legge; secondo i dati forniti dalla stessa Exporo, alla fine del 2020 30 dei 39 progetti in ritardo avevano alla fine rimborsato integralmente il capitale con gli interessi. In caso di insuccesso, la garanzia viene fatta valere da un fiduciario che agisce per conto degli investitori; tuttavia, Exporo non pubblica statistiche sul recupero crediti e, nel caso peggiore documentato, è stato restituito il 2,6% del capitale. L’ordine di priorità delle garanzie è determinante: i prestiti senior hanno la precedenza, seguiti dai prestiti mezzanini, mentre i prestiti subordinati più vecchi sono di fatto gli ultimi nella scala di recupero.

Sì – su vasta scala, in modo continuativo e fino alle vie legali. Il 30 luglio 2025, il Tribunale regionale superiore anseatico di Amburgo ha avviato un procedimento modello in materia di mercati dei capitali contro Exporo AG e una sua controllata in merito alla raccolta fondi da 2,5 milioni di euro relativa al progetto «Am Hamburger Stadtpark» del 2019, in cui gli investitori sostengono che la documentazione di vendita fosse fuorviante, viziata e incompleta; una sentenza del luglio 2022 aveva già condannato Exporo al risarcimento dei danni in relazione a un altro investimento del 2019. I casi di insolvenza dei progetti sono documentati da Marburg (circa 4 milioni di euro, oltre 800 investitori, 2019) fino al Limespark nel marzo 2025, e la stampa economica ha contato da 16 a 18 progetti in ritardo tra il 2020 e il 2022. Il risultato più negativo emerso di recente è l’analisi indipendente del giugno 2025 relativa al prodotto di affitto «Bestand»: 38 offerte, nessuna in linea con i piani, la peggiore con un rendimento negativo dell’11% all’anno e circa la metà del capitale perso – i gruppi di investitori stanno contestando le valutazioni immobiliari. Trustpilot non ha potuto essere verificato direttamente; un aggregatore austriaco, citando circa 120 recensioni su Trustpilot, attribuisce un punteggio di soddisfazione di 8,6 su 10, il che suggerisce che la qualità del servizio quotidiano sia di gran lunga superiore ai risultati degli investimenti.