Exporo describe un proceso de selección de cuatro fases. Un equipo interno se encarga de buscar los proyectos, que se evalúan según una política crediticia interna —derechos de construcción, idoneidad de la ubicación, cálculos de costes en relación con los precios de mercado, una salida realista y capital propio adecuado del promotor— y, a continuación, se someten a un análisis detallado en el que participan agencias de crédito externas, proveedores de datos de mercado, tasadores profesionales y abogados externos. La aprobación final recae en un comité de crédito formado por personal de alta dirección que no participa en la operación. Menos de una de cada diez solicitudes llega a la plataforma, y la relación préstamo-valor tiene un límite máximo del 60 al 75 % para los préstamos senior y del 70 al 85 % para los préstamos mezzanine. No se publican: los ratios mínimos de capital propio, los requisitos previos a la venta ni ningún umbral de trayectoria profesional para los promotores; además, la afirmación de que el 90 % de las solicitudes son rechazadas no puede verificarse de forma independiente.

Invertir es gratis: no hay comisiones por registro, depósitos, inversiones ni retiradas; los gastos de custodia de los valores tokenizados corren a cargo de la plataforma, y el 100 % de tu dinero se destina al proyecto —Exporo recibe su remuneración de los desarrolladores—. Sin embargo, hay tres gastos que siguen pesando. El impuesto alemán sobre las ganancias de capital, de hasta un 25 % más recargos, se retiene en origen; no se puede aplicar ninguna exención fiscal, y los inversores extranjeros deben solicitar su devolución a la Agencia Tributaria alemana. Salir antes de tiempo es imposible o resulta caro: las participaciones existentes se han negociado con descuentos de aproximadamente el 25 %. Además, en junio de 2024, Exporo intentó introducir comisiones de custodia en las participaciones vendidas como «sin comisiones», pero dio marcha atrás tras las protestas de los inversores, que invocaron la jurisprudencia de los tribunales federales.

El producto sufrió un cambio fundamental en diciembre de 2023. Antes de esa fecha, Exporo vendía préstamos subordinados —la posición más débil en la estructura de capital y la fuente de casi todas sus pérdidas y litigios—. Desde la obtención de la licencia de la UE, las nuevas ofertas son préstamos propiamente dichos, a menudo con hipotecas de primer rango, y ya no se aplica el antiguo límite de inversión alemán de 25 000 euros. La mejora es real, pero aún no se ha demostrado: casi nada de la nueva cartera ha vencido todavía. Fíjate también en la denominación: tu contraparte es EPH Investment GmbH, la filial autorizada; la empresa matriz, Exporo AG —la demandada en los procesos judiciales—, no cuenta con licencia financiera.

Exporo fue fundada en Hamburgo en noviembre de 2014 por Simon Brunke, Bjoern Maronde, Tim Buetecke y Julian Oertzen; de los cuatro, solo queda Brunke, como director ejecutivo de la empresa matriz Exporo AG. Patrick Hartmann, con una década de experiencia en financiación comercial en una filial del Grupo Otto, dirige la filial autorizada EPH Investment GmbH, junto con el codirector neerlandés Herman Tange. Thomas Lange, un banquero de formación con más de 25 años de experiencia en financiación inmobiliaria, dirige el área de riesgo crediticio. Inversores de capital riesgo como Partech, HV Capital, Heartcore y Headline han respaldado a la empresa con más de 43 millones de euros; la plantilla alcanzó un máximo de más de 190 empleados, cifra que ya no se hace pública.

Tras la financiación, Exporo supervisa cada proyecto trimestralmente, informa a los inversores e intensifica el contacto con los promotores cuando surgen problemas; las negociaciones de refinanciación se describen como una práctica habitual. Los retrasos se tratan de forma distinta a los impagos, y los proyectos retrasados pagan a los inversores los intereses de demora establecidos por la ley; según datos de la propia Exporo, a finales de 2020, 30 de los 39 proyectos retrasados habían reembolsado finalmente la totalidad del importe más los intereses. Cuando las cosas salen mal, un fideicomisario que actúa en nombre de los inversores ejecuta la garantía; sin embargo, Exporo no publica estadísticas de recuperación, y el peor caso documentado supuso la devolución del 2,6 % del capital. La clasificación de la garantía lo decide todo: los préstamos íntegros preferentes son los primeros en la fila, los mezzanine los segundos y los préstamos subordinados más antiguos, en la práctica, los últimos.

Sí: amplia, sostenida y con recurso a los tribunales. El Tribunal Regional Superior Hanseático de Hamburgo abrió el 30 de julio de 2025 un caso emblemático en materia de mercados de capitales contra Exporo AG y una filial por la financiación de «Am Hamburger Stadtpark», de 2,5 millones de euros, de 2019, en el que los inversores alegan que los documentos de venta eran engañosos, defectuosos e incompletos; una sentencia de julio de 2022 ya había condenado a Exporo a pagar una indemnización por daños y perjuicios en relación con otra inversión de 2019. Se han documentado casos de insolvencia de proyectos desde el de Marburgo (unos 4 millones de euros, más de 800 inversores, 2019) hasta el de Limespark en marzo de 2025, y la prensa económica contabilizó entre 16 y 18 proyectos retrasados entre 2020 y 2022. La conclusión más severa reciente es el análisis independiente de junio de 2025 sobre el producto de alquiler «Bestand»: 38 ofertas, ninguna según lo previsto, la peor con un -11 % anual y aproximadamente la mitad del capital perdido; los grupos de inversores están cuestionando las valoraciones inmobiliarias. La propia Trustpilot no ha podido verificarse directamente; un agregador austriaco que cita unas 120 reseñas de Trustpilot otorga una puntuación de satisfacción de 8,6 sobre 10, lo que sugiere que la calidad del servicio diario es mucho mejor que los resultados de la inversión.