CrowdProperty es una plataforma británica de préstamos entre particulares, creada en Birmingham en 2013. Los inversores particulares prestan a través de ella a pequeños promotores, y cada préstamo está garantizado por el solar de la obra. Muestra 464 millones de £ prestados y 304,89 millones de £ de capital e intereses devueltos, con los que se financiaron 3.959 viviendas (página de estadísticas, última actualización en julio de 2026). Los nuevos préstamos se han reducido drásticamente: de 113 millones de £ en 2022 a 14,8 millones de £ en 2025.
Un promotor pide prestado para comprar un solar o construir viviendas. Usted elige los préstamos por su cuenta, o activa AutoInvest, que reparte parte de cada nuevo préstamo entre sus usuarios en proporción al dinero disponible. Los préstamos suelen durar de 6 a 24 meses, y el dinero se libera por fases a medida que avanza la obra. Los intereses normalmente se acumulan y se pagan cuando se devuelve el préstamo, no cada mes, y solo con cargo a las devoluciones del prestatario. También puede prestar mediante un Innovative Finance ISA gestionado por Goji.
La plataforma anuncia hasta un 9,5 % anual (agosto de 2026; hasta un 10,5 % en julio de 2023). En el conjunto de los préstamos concedidos de 2018 a 2025, el tipo contractual medio fue del 8,26 % anual (a 1 de abril de 2026, según el informe anual de resultados regulatorios de la plataforma, publicado en julio de 2026).
Lo que los prestamistas ganaron realmente es menos. Tras descontar el dinero dado de baja definitivamente, esos préstamos rindieron un 6,03 % anual, frente al 7,72 % un año antes. Los resultados varían mucho según el año: los préstamos concedidos en 2021 rindieron un 0,75 % anual y los de 2022 un 2,82 %, frente a tipos contractuales de en torno al 7,3 %. Los concedidos en 2023 rindieron un 11,00 % (gracias a los intereses de demora) y los de 2024 un 6,40 %. El 6,03 % excluye los préstamos que aún se están resolviendo, por lo que todavía puede bajar. Un análisis independiente espera en torno a un 6,5 % anual para un prestamista bien diversificado (2026).
Casi una cuarta parte de los préstamos ha entrado en impago. 105 de los 449 préstamos concedidos desde 2018 (23,4 %, calculado a partir de las cifras de la propia plataforma) estaban formalmente en impago a 1 de abril de 2026, frente a 81 un año antes. Un préstamo se considera en impago cuando es improbable que el promotor pague sin ejecutar la garantía, o cuando lleva más de 180 días vencido, por lo que los préstamos con hasta seis meses de retraso no se cuentan. La plataforma había previsto que solo entrara en impago entre el 0,5 % y el 2 % de los préstamos.
El dinero dado de baja definitivamente alcanzó los 9,9 millones de £ de los 440 millones de £ prestados desde 2018: el 2,25 %, calculado a partir de las cifras de la propia plataforma (1 de abril de 2026). Es unas tres veces el importe de un año antes. No incluye los préstamos en impago aún no liquidados: seguían pendientes 137 millones de £. Un análisis independiente estima que otros 25 millones de £ aproximadamente, cerca del 17 % del dinero aún pendiente, podrían perderse (2026). Los inversores informan de préstamos vencidos en 2021 que siguen sin pagarse; la puntuación pública de las reseñas es de 1,8 sobre 5 (316 reseñas, octubre de 2026).
Cada préstamo está garantizado por una carga legal de primer rango sobre el solar de la obra (cuando hay varias cargas, CrowdProperty es el prestamista preferente), normalmente con un aval personal del promotor. Los solares son tasados por peritos colegiados (chartered surveyors), los préstamos se mantienen dentro de límites respecto al valor del inmueble y a su valor una vez construido, y un perito de seguimiento comprueba las obras antes de cada desembolso. CrowdProperty mantiene la garantía en nombre de los prestamistas y decide cómo recuperar un préstamo fallido: primero una prórroga, después administradores judiciales o concursales y la venta del solar. No hay fondo de provisión, ni recompra, ni sistema de compensación.
La plataforma no publica cuánto se ha recuperado de los préstamos en impago. Las recuperaciones han sido lentas y parciales, con inversores que informan de procesos de resolución de unos cuatro años, y los costes de ejecución y una comisión de recuperación se pagan antes que a los prestamistas. En pocas palabras: la carga da a los prestamistas un derecho sobre el solar, pero los préstamos de 2021 y 2022 demuestran que una obra paralizada puede venderse por menos que el préstamo.
La plataforma está gestionada por CrowdProperty Ltd (registrada en Inglaterra como Crowd Property Limited, sociedad 08764786, constituida el 6 de noviembre de 2013, Birmingham). Está autorizada y regulada por la Financial Conduct Authority del Reino Unido (número de referencia 723959) y publica desde 2020 el informe anual de resultados que exige el regulador. No se encontró ninguna medida del regulador contra ella. No publica cuentas auditadas. En 2026, un analista independiente retiró su calificación de CrowdProperty, alegando que la plataforma no quería compartir datos sobre las perspectivas de recuperación, y advirtió de un mayor riesgo de que reduzca silenciosamente hasta cero los préstamos procedentes de inversores particulares.
CrowdProperty no cobra a los inversores comisiones de plataforma ni de inversión; la pagan los prestatarios. Cuando un préstamo sale mal, los costes profesionales y de ejecución y, en su caso, una comisión de prestamista o de recuperación se descuentan de lo recuperado antes de pagar a los prestamistas. No se publica el importe de esa comisión.
No se puede vender antes de tiempo. No existe mercado secundario: el dinero permanece en cada préstamo hasta que el promotor lo devuelve, y en los préstamos en impago eso ha tardado años. El efectivo aún no prestado puede retirarse. Si CrowdProperty dejara de operar, podría nombrarse un administrador sustituto regulado para gestionar los préstamos existentes, las cargas de primer rango se mantendrían y Goji y Modulr seguirían custodiando el efectivo no invertido.
Rentabilidad: media — los préstamos concedidos desde 2018 tuvieron un tipo contractual medio del 8,26 % anual (se anuncia hasta el 9,5 %). Riesgo: alto (cuanto más alto, más riesgo) — el dinero dado de baja hasta ahora, el 2,25 % de los préstamos, apuntaría por sí solo al nivel medio, pero casi una cuarta parte de los préstamos ha entrado en impago, los inversores informan de largos retrasos, los nuevos préstamos han caído con fuerza y se retiró una calificación independiente. Relación rentabilidad-riesgo: baja — tras las bajas, el dinero prestado desde 2018 rindió un 6,03 % anual, y esa cifra todavía puede bajar.
Licencia / Regulación: CrowdProperty Ltd (sociedad 08764786, Inglaterra) está autorizada y regulada por la Financial Conduct Authority del Reino Unido (número de referencia 723959) como plataforma de préstamos entre particulares y publica el informe anual de resultados del regulador. Su Innovative Finance ISA está administrado por Goji. Los préstamos no están cubiertos por el Financial Services Compensation Scheme.
Sí. CrowdProperty Ltd está autorizada y regulada por la Financial Conduct Authority del Reino Unido (número de referencia 723959) y publica el informe anual de resultados que exige el regulador. La regulación no le protege de las pérdidas en los préstamos, que ningún sistema de compensación cubre.
El efectivo de las cuentas Standard y Pension se mantiene como dinero electrónico en Modulr, separado y salvaguardado pero no cubierto por el Financial Services Compensation Scheme. El dinero del ISA lo mantiene Goji, que administra el Innovative Finance ISA. Una vez prestado, su dinero está en préstamos a promotores.
CrowdProperty no indica un mínimo en sus páginas públicas. Reseñas independientes mencionan 500 £ cuando usted elige los préstamos y 50 £ por préstamo con AutoInvest (con al menos 500 £ en total).
Los préstamos concedidos desde 2018 tuvieron un tipo contractual medio del 8,26 % anual, pero tras las bajas rindieron un 6,03 % (a 1 de abril de 2026); los de 2021 y 2022 rindieron solo un 0,75 % y un 2,82 %. 105 de 449 préstamos (23,4 %) han entrado en impago y se han dado de baja 9,9 millones de £ (2,25 % de los préstamos), con 137 millones de £ aún pendientes.
Cada préstamo tiene una carga legal de primer rango sobre el solar de la obra, normalmente con un aval personal del promotor, y es revisado por peritos antes de liberar el dinero. No hay fondo de provisión, ni recompra, ni sistema de compensación. Las recuperaciones de los préstamos en impago han sido lentas y parciales, y los costes y una comisión de recuperación se pagan antes que a los prestamistas.
No. No existe mercado secundario, por lo que su dinero permanece en cada préstamo hasta que el promotor lo devuelve, lo que en los préstamos en impago ha tardado años. Solo puede retirarse el efectivo aún no prestado.
Ninguna comisión de plataforma ni de inversión. Si un préstamo sale mal, los costes de ejecución y, en su caso, una comisión de recuperación de importe no revelado se descuentan de lo recuperado antes de que a usted se le pague.
Si falla un promotor, CrowdProperty, que mantiene la garantía en nombre de los prestamistas, puede nombrar administradores judiciales y vender el solar; usted puede recuperar menos de lo prestado, y con retraso. Si falla la plataforma, un administrador sustituto regulado puede hacerse cargo de los préstamos, las cargas se mantienen y el efectivo de los clientes sigue en Goji y Modulr, pero resolverlo podría llevar años.
Mucho menos que antes. Los nuevos préstamos cayeron de 113 millones de £ en 2022 a 14,8 millones de £ en 2025. En 2026, un analista independiente retiró su calificación y advirtió de un mayor riesgo de que la plataforma reduzca silenciosamente hasta cero los préstamos procedentes de inversores particulares. Lea el próximo informe anual de resultados antes de añadir dinero.
