CrowdProperty to brytyjska platforma pożyczek peer-to-peer, założona w Birmingham w 2013 r. Inwestorzy prywatni pożyczają za jej pośrednictwem małym deweloperom, a każda pożyczka jest zabezpieczona na terenie budowy. Platforma wykazuje 464 mln £ udzielonych pożyczek oraz 304,89 mln £ spłaconego kapitału i odsetek, co pozwoliło sfinansować 3.959 domów i mieszkań (strona ze statystykami, ostatnia aktualizacja w lipcu 2026 r.). Udzielanie nowych pożyczek gwałtownie zwolniło: ze 113 mln £ w 2022 r. do 14,8 mln £ w 2025 r.
Deweloper zaciąga pożyczkę, aby kupić teren lub zbudować mieszkania. Inwestor sam wybiera pożyczki albo włącza AutoInvest, który dzieli część każdej nowej pożyczki między swoich użytkowników proporcjonalnie do dostępnych środków. Pożyczki trwają zwykle od 6 do 24 miesięcy, a środki są uruchamiane etapami w miarę postępu budowy. Odsetki z reguły narastają i są wypłacane przy spłacie pożyczki, a nie co miesiąc, wyłącznie ze spłat dokonywanych przez pożyczkobiorcę. Można też pożyczać za pośrednictwem Innovative Finance ISA prowadzonego przez Goji.
Platforma reklamuje do 9,5 % rocznie (sierpień 2026 r.; do 10,5 % w lipcu 2023 r.). W przypadku wszystkich pożyczek udzielonych w latach 2018–2025 średnie oprocentowanie wynikające z umów wyniosło 8,26 % rocznie (stan na 1 kwietnia 2026 r., według rocznego sprawozdania platformy z wyników regulacyjnych, opublikowanego w lipcu 2026 r.).
To, co pożyczkodawcy faktycznie zarobili, jest niższe. Po odliczeniu kwot ostatecznie spisanych na straty pożyczki te przyniosły 6,03 % rocznie, wobec 7,72 % rok wcześniej. Wyniki bardzo różnią się w zależności od roku: pożyczki udzielone w 2021 r. przyniosły 0,75 % rocznie, a pożyczki z 2022 r. 2,82 %, przy oprocentowaniu umownym około 7,3 %. Pożyczki z 2023 r. przyniosły 11,00 % (dzięki odsetkom karnym), a pożyczki z 2024 r. 6,40 %. W 6,03 % nie uwzględniono pożyczek, które są jeszcze rozliczane, więc wynik może jeszcze spaść. Niezależna analiza przewiduje około 6,5 % rocznie dla dobrze zdywersyfikowanego pożyczkodawcy (2026 r.).
Prawie jedna czwarta pożyczek została objęta niewypłacalnością. 105 z 449 pożyczek udzielonych od 2018 r. (23,4 %, obliczone na podstawie danych samej platformy) było formalnie w stanie niewypłacalności na dzień 1 kwietnia 2026 r., wobec 81 rok wcześniej. Pożyczkę uznaje się za niewypłacalną, gdy deweloper prawdopodobnie nie zapłaci bez egzekucji zabezpieczenia lub gdy termin płatności minął o ponad 180 dni, więc pożyczki z opóźnieniem do sześciu miesięcy nie są liczone. Platforma spodziewała się niewypłacalności jedynie w przypadku 0,5 % do 2 % pożyczek.
Kwoty ostatecznie spisane na straty sięgnęły 9,9 mln £ z 440 mln £ pożyczonych od 2018 r.: 2,25 %, obliczone na podstawie danych samej platformy (1 kwietnia 2026 r.). To około trzykrotność kwoty sprzed roku. Nie obejmuje to pożyczek niewypłacalnych, które nie zostały jeszcze rozliczone: 137 mln £ pozostawało w pożyczkach. Niezależna analiza szacuje, że kolejne około 25 mln £, czyli około 17 % wciąż pożyczonych środków, może zostać utracone (2026 r.). Inwestorzy zgłaszają pożyczki wymagalne w 2021 r., które nadal nie zostały spłacone; publiczna ocena w recenzjach wynosi 1,8 na 5 (316 recenzji, październik 2026 r.).
Każda pożyczka jest zabezpieczona ustawową hipoteką pierwszego rzędu na terenie budowy (gdy obciążeń jest kilka, CrowdProperty jest pożyczkodawcą uprzywilejowanym), zazwyczaj z osobistą gwarancją dewelopera. Tereny wyceniają biegli rzeczoznawcy (chartered surveyors), pożyczki utrzymywane są w granicach wartości nieruchomości i jej wartości po ukończeniu budowy, a rzeczoznawca nadzorujący sprawdza prace przed każdym uruchomieniem środków. CrowdProperty przechowuje zabezpieczenie w imieniu pożyczkodawców i decyduje, jak odzyskać nieudaną pożyczkę: najpierw przedłużenie, potem zarządcy przymusowi lub administratorzy oraz sprzedaż terenu. Nie ma funduszu rezerwowego, wykupu ani systemu rekompensat.
Platforma nie publikuje, ile odzyskano z pożyczek niewypłacalnych. Odzyski były powolne i częściowe, a inwestorzy zgłaszają procesy trwające około czterech lat; koszty egzekucji i opłata windykacyjna są płacone przed pożyczkodawcami. Prostymi słowami: hipoteka daje pożyczkodawcom roszczenie do terenu, ale pożyczki z 2021 i 2022 r. pokazują, że wstrzymany projekt budowlany można sprzedać za mniej niż wynosi pożyczka.
Platformę prowadzi CrowdProperty Ltd (zarejestrowana w Anglii jako Crowd Property Limited, spółka 08764786, założona 6 listopada 2013 r., Birmingham). Jest autoryzowana i regulowana przez brytyjski organ nadzoru Financial Conduct Authority (numer referencyjny firmy 723959) i od 2020 r. publikuje roczne sprawozdanie z wyników wymagane przez regulatora. Nie znaleziono działań regulatora wobec niej. Nie publikuje zbadanych sprawozdań finansowych. W 2026 r. niezależny analityk wycofał rating CrowdProperty, stwierdzając, że platforma nie chce udostępnić danych o perspektywach odzysków, i ostrzegł przed wyższym ryzykiem, że po cichu wygasi ona pożyczki od inwestorów prywatnych.
CrowdProperty nie pobiera od inwestorów opłat platformowych ani inwestycyjnych; wynagrodzenie płacą pożyczkobiorcy. Gdy pożyczka nie wypali, koszty profesjonalne i egzekucyjne oraz, w stosownych przypadkach, opłata pożyczkodawcy lub windykacyjna są pobierane z odzyskanych środków, zanim zapłacone zostaną pożyczkodawcom. Wysokość tej opłaty nie jest publikowana.
Nie można sprzedać pożyczki przed terminem. Nie ma rynku wtórnego: pieniądze pozostają w każdej pożyczce do czasu spłaty przez dewelopera, a w przypadku pożyczek niewypłacalnych trwało to latami. Środki, które nie zostały jeszcze pożyczone, można wypłacić. Gdyby CrowdProperty zaprzestała działalności, można by wyznaczyć regulowanego zarządcę zastępczego do obsługi istniejących pożyczek, hipoteki pierwszego rzędu pozostałyby w mocy, a Goji i Modulr nadal przechowywałyby niezainwestowane środki.
Zwrot: średni — pożyczki udzielone od 2018 r. miały średnie oprocentowanie umowne 8,26 % rocznie (reklamowane do 9,5 %). Ryzyko: wysokie (wyższe oznacza większe ryzyko) — dotychczas spisane na straty kwoty, 2,25 % udzielonych pożyczek, same wskazywałyby na poziom średni, ale prawie jedna czwarta pożyczek została objęta niewypłacalnością, inwestorzy zgłaszają długie opóźnienia, udzielanie nowych pożyczek gwałtownie spadło, a niezależny rating został wycofany. Stosunek zwrotu do ryzyka: niski — po odpisach pieniądze pożyczone od 2018 r. przyniosły 6,03 % rocznie, a ta wartość może jeszcze spaść.
Licencja / Regulacje: CrowdProperty Ltd (spółka 08764786, Anglia) jest autoryzowana i regulowana przez brytyjski organ nadzoru Financial Conduct Authority (numer referencyjny firmy 723959) jako platforma pożyczek peer-to-peer i publikuje roczne sprawozdanie z wyników wymagane przez regulatora. Jej Innovative Finance ISA jest prowadzony przez Goji. Pożyczki nie są objęte Financial Services Compensation Scheme.
Tak. CrowdProperty Ltd jest autoryzowana i regulowana przez brytyjski organ nadzoru Financial Conduct Authority (numer referencyjny firmy 723959) i publikuje roczne sprawozdanie z wyników wymagane przez regulatora. Regulacja nie chroni inwestora przed stratami na pożyczkach, których nie obejmuje żaden system rekompensat.
Środki na kontach Standard i Pension są przechowywane jako pieniądz elektroniczny w Modulr, oddzielone i zabezpieczone, ale nieobjęte Financial Services Compensation Scheme. Środki ISA przechowuje Goji, które prowadzi Innovative Finance ISA. Po pożyczeniu pieniądze inwestora znajdują się w pożyczkach dla deweloperów.
CrowdProperty nie podaje minimum na swoich publicznych stronach. Niezależne recenzje podają 500 £, gdy pożyczki wybiera się samodzielnie, oraz 50 £ na pożyczkę przy AutoInvest (przy łącznej kwocie co najmniej 500 £).
Pożyczki udzielone od 2018 r. miały średnie oprocentowanie umowne 8,26 % rocznie, ale po odpisach przyniosły 6,03 % (stan na 1 kwietnia 2026 r.); pożyczki z 2021 i 2022 r. przyniosły tylko 0,75 % i 2,82 %. 105 z 449 pożyczek (23,4 %) zostało objętych niewypłacalnością, a 9,9 mln £ (2,25 % udzielonych pożyczek) spisano na straty, przy 137 mln £ nadal w pożyczkach.
Każda pożyczka ma ustawową hipotekę pierwszego rzędu na terenie budowy, zazwyczaj z osobistą gwarancją dewelopera, i jest sprawdzana przez rzeczoznawców przed uruchomieniem środków. Nie ma funduszu rezerwowego, wykupu ani systemu rekompensat. Odzyski z pożyczek niewypłacalnych były powolne i częściowe, a koszty i opłata windykacyjna są płacone przed pożyczkodawcami.
Nie. Nie ma rynku wtórnego, więc pieniądze pozostają w każdej pożyczce do czasu spłaty przez dewelopera, co w przypadku pożyczek niewypłacalnych trwało latami. Wypłacić można tylko środki, które nie zostały jeszcze pożyczone.
Brak opłat platformowych i inwestycyjnych. Jeśli pożyczka nie wypali, koszty egzekucji i, w stosownych przypadkach, opłata windykacyjna w nieujawnionej wysokości są pobierane z odzyskanych środków, zanim inwestor otrzyma zapłatę.
Jeśli deweloper upadnie, CrowdProperty, przechowująca zabezpieczenie w imieniu pożyczkodawców, może wyznaczyć zarządców przymusowych i sprzedać teren; inwestor może odzyskać mniej, niż pożyczył, i z opóźnieniem. Jeśli upadnie platforma, regulowany zarządca zastępczy może przejąć obsługę pożyczek, hipoteki pozostaną w mocy, a środki klientów pozostaną w Goji i Modulr, ale uporządkowanie sytuacji może zająć lata.
Znacznie mniej niż wcześniej. Nowe pożyczki spadły ze 113 mln £ w 2022 r. do 14,8 mln £ w 2025 r. W 2026 r. niezależny analityk wycofał rating i ostrzegł przed wyższym ryzykiem, że platforma po cichu wygasi pożyczki od inwestorów prywatnych. Przed wpłaceniem kolejnych środków warto przeczytać następne roczne sprawozdanie z wyników.
