CrowdProperty ist eine britische Peer-to-Peer-Kreditplattform, die 2013 in Birmingham gegründet wurde. Private Anleger vergeben darüber Kredite an kleine Bauträger, und jeder Kredit ist durch das Baugrundstück besichert. Die Plattform weist 464 Mio. £ vergebene Kredite und 304,89 Mio. £ zurückgezahltes Kapital und Zinsen aus und hat damit den Bau von 3.959 Wohnungen finanziert (Statistikseite, zuletzt aktualisiert im Juli 2026). Die Neukreditvergabe ist stark zurückgegangen: von 113 Mio. £ im Jahr 2022 auf 14,8 Mio. £ im Jahr 2025.
Ein Bauträger leiht sich Geld, um ein Grundstück zu kaufen oder Wohnungen zu bauen. Sie wählen die Kredite selbst aus oder aktivieren AutoInvest, das einen Teil jedes neuen Kredits im Verhältnis zu ihrem verfügbaren Guthaben auf die Nutzer verteilt. Die Kredite laufen in der Regel 6 bis 24 Monate, und das Geld wird in Etappen freigegeben, je nach Baufortschritt. Die Zinsen laufen normalerweise auf und werden bei der Rückzahlung des Kredits gezahlt, nicht monatlich, und zwar nur aus den Rückzahlungen des Kreditnehmers. Sie können auch über einen von Goji betriebenen Innovative Finance ISA Kredite vergeben.
Die Plattform wirbt mit bis zu 9,5 % pro Jahr (August 2026; bis zu 10,5 % im Juli 2023). Über alle von 2018 bis 2025 vergebenen Kredite lag der durchschnittliche vertragliche Zinssatz bei 8,26 % pro Jahr (Stand 1. April 2026, laut dem jährlichen regulatorischen Ergebnisbericht der Plattform, veröffentlicht im Juli 2026).
Was die Anleger tatsächlich verdient haben, ist niedriger. Nach Abzug der endgültig abgeschriebenen Beträge erzielten diese Kredite 6,03 % pro Jahr, nach 7,72 % ein Jahr zuvor. Die Ergebnisse schwanken je nach Jahr stark: Kredite des Jahres 2021 brachten 0,75 % pro Jahr und Kredite des Jahres 2022 2,82 %, bei vertraglichen Zinssätzen von rund 7,3 %. Kredite des Jahres 2023 brachten 11,00 % (begünstigt durch Verzugszinsen), Kredite des Jahres 2024 6,40 %. Die 6,03 % enthalten keine Kredite, die noch abgewickelt werden, und können daher noch sinken. Eine unabhängige Analyse erwartet für einen breit streuenden Anleger rund 6,5 % pro Jahr (2026).
Fast ein Viertel der Kredite ist ausgefallen. 105 der 449 seit 2018 vergebenen Kredite (23,4 %, berechnet aus den eigenen Zahlen der Plattform) waren zum 1. April 2026 formell ausgefallen, nach 81 ein Jahr zuvor. Ein Kredit gilt als ausgefallen, wenn der Bauträger voraussichtlich nicht zahlt, ohne dass die Sicherheit verwertet wird, oder wenn er mehr als 180 Tage überfällig ist; Kredite mit bis zu sechs Monaten Verzug werden also nicht mitgezählt. Die Plattform hatte nur mit Ausfällen bei 0,5 % bis 2 % der Kredite gerechnet.
Die endgültig abgeschriebenen Beträge erreichten 9,9 Mio. £ von den seit 2018 vergebenen 440 Mio. £: 2,25 %, berechnet aus den eigenen Zahlen der Plattform (1. April 2026). Das ist etwa das Dreifache des Betrags ein Jahr zuvor. Nicht enthalten sind ausgefallene Kredite, die noch nicht abgewickelt sind: 137 Mio. £ waren noch ausgeliehen. Eine unabhängige Analyse schätzt, dass weitere rund 25 Mio. £, etwa 17 % des noch ausgeliehenen Geldes, verloren gehen könnten (2026). Anleger berichten von 2021 fälligen Krediten, die noch immer nicht bezahlt sind; die öffentliche Bewertung liegt bei 1,8 von 5 (316 Bewertungen, Oktober 2026).
Jeder Kredit ist durch ein erstrangiges gesetzliches Pfandrecht am Baugrundstück besichert (bei mehreren Pfandrechten ist CrowdProperty der vorrangige Kreditgeber), in der Regel mit einer persönlichen Garantie des Bauträgers. Die Grundstücke werden von vereidigten Gutachtern (Chartered Surveyors) bewertet, die Kredite bleiben innerhalb von Grenzen gegenüber dem Wert der Immobilie und ihrem Wert nach Fertigstellung, und ein überwachender Gutachter prüft die Arbeiten vor jeder Auszahlung. CrowdProperty hält die Sicherheit für die Kreditgeber und entscheidet, wie ein notleidender Kredit eingetrieben wird: zuerst eine Verlängerung, dann Zwangsverwalter oder Insolvenzverwalter und der Verkauf des Grundstücks. Es gibt keinen Rückstellungsfonds, keinen Rückkauf und keine Entschädigungseinrichtung.
Die Plattform veröffentlicht nicht, wie viel aus ausgefallenen Krediten zurückgeflossen ist. Die Rückflüsse waren langsam und nur teilweise, wobei Anleger von Abwicklungen von rund vier Jahren berichten; Verwertungskosten und eine Rückforderungsgebühr werden vor den Kreditgebern gezahlt. Klar gesagt: Das Pfandrecht gibt den Kreditgebern einen Anspruch auf das Grundstück, doch die Kredite von 2021 und 2022 zeigen, dass ein ins Stocken geratenes Bauprojekt für weniger verkauft werden kann als der Kredit.
Die Plattform wird von CrowdProperty Ltd betrieben (in England als Crowd Property Limited eingetragen, Gesellschaft 08764786, gegründet am 6. November 2013, Birmingham). Sie ist von der britischen Financial Conduct Authority zugelassen und reguliert (Firmenreferenz 723959) und veröffentlicht seit 2020 den jährlichen Ergebnisbericht, den die Aufsicht verlangt. Maßnahmen der Aufsicht gegen sie wurden nicht gefunden. Geprüfte Jahresabschlüsse veröffentlicht sie nicht. 2026 zog ein unabhängiger Analyst sein Rating für CrowdProperty zurück, mit der Begründung, die Plattform wolle keine Daten zu den Rückführungsaussichten teilen, und warnte vor einem höheren Risiko, dass sie die Kreditvergabe von Privatanlegern stillschweigend auslaufen lässt.
CrowdProperty erhebt von Anlegern keine Plattform- oder Anlagegebühren; die Plattform wird von den Kreditnehmern bezahlt. Wenn ein Kredit schiefgeht, werden Beratungs- und Verwertungskosten und gegebenenfalls eine Kreditgeber- oder Rückforderungsgebühr vom Erlös abgezogen, bevor die Kreditgeber bezahlt werden. Die Höhe dieser Gebühr wird nicht veröffentlicht.
Ein vorzeitiger Verkauf ist nicht möglich. Es gibt keinen Zweitmarkt: Das Geld bleibt in jedem Kredit, bis der Bauträger zurückzahlt, und bei ausgefallenen Krediten hat das Jahre gedauert. Noch nicht verliehenes Guthaben kann abgehoben werden. Würde CrowdProperty den Betrieb einstellen, könnte ein regulierter Ersatzverwalter für die bestehenden Kredite bestellt werden, die erstrangigen Pfandrechte blieben bestehen, und Goji und Modulr würden weiterhin nicht investiertes Guthaben halten.
Rendite: mittel — seit 2018 vergebene Kredite hatten einen durchschnittlichen vertraglichen Zinssatz von 8,26 % pro Jahr (beworben werden bis zu 9,5 %). Risiko: hoch (höher bedeutet mehr Risiko) — die bisher abgeschriebenen Beträge, 2,25 % der Kreditvergabe, würden für sich genommen auf die mittlere Stufe hindeuten, doch fast ein Viertel der Kredite ist ausgefallen, Anleger berichten von langen Verzögerungen, die Neukreditvergabe ist stark gesunken und ein unabhängiges Rating wurde zurückgezogen. Rendite-Risiko-Verhältnis: niedrig — nach Abschreibungen brachte das seit 2018 verliehene Geld 6,03 % pro Jahr, und diese Zahl kann noch sinken.
Lizenz / Regulierung: CrowdProperty Ltd (Gesellschaft 08764786, England) ist von der britischen Financial Conduct Authority (Firmenreferenz 723959) als Peer-to-Peer-Kreditplattform zugelassen und reguliert und veröffentlicht den jährlichen Ergebnisbericht der Aufsicht. Der Innovative Finance ISA wird von Goji verwaltet. Die Kredite sind nicht durch das Financial Services Compensation Scheme gedeckt.
Ja. CrowdProperty Ltd ist von der britischen Financial Conduct Authority zugelassen und reguliert (Firmenreferenz 723959) und veröffentlicht den jährlichen Ergebnisbericht, den die Aufsicht verlangt. Die Regulierung schützt Sie nicht vor Verlusten bei den Krediten, die keine Entschädigungseinrichtung abdeckt.
Guthaben auf Standard- und Pensionskonten wird als E-Geld bei Modulr gehalten, getrennt verwahrt und gesichert, aber nicht durch das Financial Services Compensation Scheme gedeckt. ISA-Gelder hält Goji, das den Innovative Finance ISA verwaltet. Sobald es verliehen ist, steckt Ihr Geld in Krediten an Bauträger.
CrowdProperty nennt auf seinen öffentlichen Seiten keinen Mindestbetrag. Unabhängige Tests nennen 500 £, wenn Sie die Kredite selbst auswählen, und 50 £ pro Kredit mit AutoInvest (bei insgesamt mindestens 500 £).
Seit 2018 vergebene Kredite hatten einen durchschnittlichen vertraglichen Zinssatz von 8,26 % pro Jahr, brachten nach Abschreibungen aber 6,03 % (Stand 1. April 2026); Kredite von 2021 und 2022 brachten nur 0,75 % und 2,82 %. 105 von 449 Krediten (23,4 %) sind ausgefallen und 9,9 Mio. £ (2,25 % der Kreditvergabe) wurden abgeschrieben, bei 137 Mio. £ noch ausgeliehenem Geld.
Jeder Kredit hat ein erstrangiges gesetzliches Pfandrecht am Baugrundstück, in der Regel mit einer persönlichen Garantie des Bauträgers, und wird vor der Auszahlung von Gutachtern geprüft. Es gibt keinen Rückstellungsfonds, keinen Rückkauf und keine Entschädigungseinrichtung. Die Rückflüsse aus ausgefallenen Krediten waren langsam und nur teilweise, und Kosten sowie eine Rückforderungsgebühr werden vor den Kreditgebern gezahlt.
Nein. Es gibt keinen Zweitmarkt, daher bleibt Ihr Geld in jedem Kredit, bis der Bauträger zurückzahlt, was bei ausgefallenen Krediten Jahre gedauert hat. Nur noch nicht verliehenes Guthaben kann abgehoben werden.
Keine Plattform- oder Anlagegebühren. Wenn ein Kredit schiefgeht, werden Verwertungskosten und gegebenenfalls eine Rückforderungsgebühr in nicht offengelegter Höhe vom Erlös abgezogen, bevor Sie bezahlt werden.
Fällt ein Bauträger aus, kann CrowdProperty, das die Sicherheit für die Kreditgeber hält, Zwangsverwalter bestellen und das Grundstück verkaufen; Sie erhalten möglicherweise weniger zurück, als Sie verliehen haben, und verspätet. Fällt die Plattform aus, kann ein regulierter Ersatzverwalter die Kredite übernehmen, die Pfandrechte bleiben bestehen und Kundengelder bleiben bei Goji und Modulr, doch die Abwicklung könnte Jahre dauern.
Deutlich weniger als früher. Die Neukreditvergabe sank von 113 Mio. £ im Jahr 2022 auf 14,8 Mio. £ im Jahr 2025. 2026 zog ein unabhängiger Analyst sein Rating zurück und warnte vor einem höheren Risiko, dass die Plattform die Kreditvergabe von Privatanlegern stillschweigend auslaufen lässt. Lesen Sie den nächsten jährlichen Ergebnisbericht, bevor Sie weiteres Geld einzahlen.
