CrowdProperty è una piattaforma britannica di prestiti peer-to-peer, fondata a Birmingham nel 2013. Gli investitori privati prestano tramite essa a piccoli costruttori, e ogni prestito è garantito dal cantiere. La piattaforma indica 464 milioni di £ prestati e 304,89 milioni di £ di capitale e interessi rimborsati, con il finanziamento di 3.959 abitazioni (pagina delle statistiche, ultimo aggiornamento luglio 2026). I nuovi prestiti hanno rallentato bruscamente: da 113 milioni di £ nel 2022 a 14,8 milioni di £ nel 2025.
Un costruttore chiede un prestito per acquistare un terreno o costruire abitazioni. Si scelgono i prestiti da soli, oppure si attiva AutoInvest, che ripartisce una parte di ogni nuovo prestito tra i suoi utenti in proporzione al denaro disponibile. I prestiti durano di solito da 6 a 24 mesi e il denaro viene erogato a tranche man mano che i lavori procedono. Gli interessi normalmente maturano e vengono pagati al rimborso del prestito, non ogni mese, e solo con i rimborsi del debitore. È possibile prestare anche tramite un Innovative Finance ISA gestito da Goji.
La piattaforma pubblicizza fino al 9,5 % annuo (agosto 2026; fino al 10,5 % a luglio 2023). Su tutti i prestiti concessi dal 2018 al 2025, il tasso contrattuale medio è stato dell'8,26 % annuo (al 1° aprile 2026, dal rendiconto annuale dei risultati regolamentari della piattaforma, pubblicato a luglio 2026).
Quanto hanno effettivamente guadagnato i prestatori è meno. Al netto delle somme definitivamente cancellate, quei prestiti hanno reso il 6,03 % annuo, contro il 7,72 % di un anno prima. I risultati variano molto da un anno all'altro: i prestiti concessi nel 2021 hanno reso lo 0,75 % annuo e quelli del 2022 il 2,82 %, a fronte di tassi contrattuali intorno al 7,3 %. I prestiti concessi nel 2023 hanno reso l'11,00 % (aiutati dagli interessi di mora) e quelli del 2024 il 6,40 %. Il 6,03 % non comprende i prestiti ancora in fase di recupero, quindi può ancora scendere. Un'analisi indipendente prevede circa il 6,5 % annuo per un prestatore ben diversificato (2026).
Quasi un quarto dei prestiti è andato in default. 105 dei 449 prestiti concessi dal 2018 (23,4 %, calcolato dai dati della piattaforma stessa) erano formalmente in default al 1° aprile 2026, contro 81 un anno prima. Un prestito è considerato in default quando è improbabile che il costruttore paghi senza l'escussione della garanzia, oppure quando è scaduto da più di 180 giorni; i prestiti in ritardo fino a sei mesi non vengono quindi conteggiati. La piattaforma aveva previsto che andasse in default soltanto dallo 0,5 % al 2 % dei prestiti.
Le somme definitivamente cancellate hanno raggiunto 9,9 milioni di £ sui 440 milioni di £ prestati dal 2018: il 2,25 %, calcolato dai dati della piattaforma stessa (1° aprile 2026). È circa il triplo dell'importo di un anno prima. Non comprende i prestiti in default non ancora definiti: 137 milioni di £ erano ancora in essere. Un'analisi indipendente stima che altri 25 milioni di £ circa, cioè il 17 % circa del denaro ancora in essere, potrebbero andare persi (2026). Gli investitori segnalano prestiti scaduti nel 2021 ancora non pagati; il punteggio pubblico delle recensioni è 1,8 su 5 (316 recensioni, ottobre 2026).
Ogni prestito è garantito da un'ipoteca legale di primo grado sul cantiere (se vi sono più garanzie, CrowdProperty è il finanziatore di rango superiore), di solito con una garanzia personale del costruttore. I terreni sono valutati da periti abilitati (chartered surveyors), i prestiti sono mantenuti entro limiti rispetto al valore dell'immobile e al suo valore a lavori ultimati, e un perito di controllo verifica i lavori prima di ogni erogazione. CrowdProperty detiene la garanzia per i prestatori e decide come recuperare un prestito fallito: prima una proroga, poi curatori o amministratori e la vendita del terreno. Non esistono un fondo di accantonamento, un riacquisto né un sistema di indennizzo.
La piattaforma non pubblica quanto è stato recuperato dai prestiti in default. I recuperi sono stati lenti e parziali, con investitori che segnalano procedure di circa quattro anni, e i costi di escussione e una commissione di recupero vengono pagati prima dei prestatori. In parole semplici: l'ipoteca dà ai prestatori una pretesa sul cantiere, ma i prestiti del 2021 e del 2022 mostrano che un cantiere fermo può essere venduto a meno del prestito.
La piattaforma è gestita da CrowdProperty Ltd (registrata in Inghilterra come Crowd Property Limited, società 08764786, costituita il 6 novembre 2013, Birmingham). È autorizzata e regolamentata dalla Financial Conduct Authority britannica (numero di riferimento 723959) e dal 2020 pubblica il rendiconto annuale dei risultati richiesto dal regolatore. Non sono state trovate azioni del regolatore contro di essa. Non pubblica bilanci certificati. Nel 2026 un analista indipendente ha ritirato il proprio rating di CrowdProperty, affermando che la piattaforma non avrebbe condiviso dati sulle prospettive di recupero, e ha avvertito di un rischio più elevato che essa riduca silenziosamente fino a esaurirli i prestiti da investitori privati.
CrowdProperty non addebita agli investitori commissioni di piattaforma né di investimento; è pagata dai debitori. Quando un prestito va male, i costi professionali e di escussione e, se del caso, una commissione per il prestatore o di recupero vengono prelevati da quanto recuperato prima che i prestatori siano pagati. L'entità di tale commissione non è pubblicata.
Non è possibile vendere in anticipo. Non esiste un mercato secondario: il denaro resta in ogni prestito finché il costruttore non rimborsa, e per i prestiti in default ciò ha richiesto anni. La liquidità non ancora prestata può essere prelevata. Se CrowdProperty cessasse l'attività, potrebbe essere nominato un gestore sostitutivo regolamentato per amministrare i prestiti esistenti, le ipoteche di primo grado resterebbero in vigore e Goji e Modulr continuerebbero a detenere la liquidità non investita.
Rendimento: medio — i prestiti concessi dal 2018 avevano un tasso contrattuale medio dell'8,26 % annuo (pubblicizzato fino al 9,5 %). Rischio: alto (più alto significa più rischio) — le somme cancellate finora, il 2,25 % dei prestiti, indicherebbero da sole il livello medio, ma quasi un quarto dei prestiti è andato in default, gli investitori segnalano lunghi ritardi, i nuovi prestiti sono calati bruscamente e un rating indipendente è stato ritirato. Rapporto rendimento-rischio: basso — dopo le cancellazioni, il denaro prestato dal 2018 ha reso il 6,03 % annuo, e questa cifra può ancora scendere.
Licenza / Regolamentazione: CrowdProperty Ltd (società 08764786, Inghilterra) è autorizzata e regolamentata dalla Financial Conduct Authority britannica (numero di riferimento 723959) come piattaforma di prestiti peer-to-peer e pubblica il rendiconto annuale dei risultati del regolatore. Il suo Innovative Finance ISA è amministrato da Goji. I prestiti non sono coperti dal Financial Services Compensation Scheme.
Sì. CrowdProperty Ltd è autorizzata e regolamentata dalla Financial Conduct Authority britannica (numero di riferimento 723959) e pubblica il rendiconto annuale dei risultati richiesto dal regolatore. La regolamentazione non protegge dalle perdite sui prestiti, che nessun sistema di indennizzo copre.
La liquidità nei conti Standard e Pension è detenuta come moneta elettronica presso Modulr, tenuta separata e salvaguardata ma non coperta dal Financial Services Compensation Scheme. Il denaro dell'ISA è detenuto da Goji, che amministra l'Innovative Finance ISA. Una volta prestato, il denaro è investito in prestiti a costruttori.
CrowdProperty non indica un minimo nelle sue pagine pubbliche. Recensioni indipendenti riportano 500 £ se si scelgono i prestiti da soli e 50 £ per prestito con AutoInvest (con almeno 500 £ in totale).
I prestiti concessi dal 2018 avevano un tasso contrattuale medio dell'8,26 % annuo, ma dopo le cancellazioni hanno reso il 6,03 % (al 1° aprile 2026); i prestiti del 2021 e del 2022 hanno reso solo lo 0,75 % e il 2,82 %. 105 prestiti su 449 (23,4 %) sono andati in default e 9,9 milioni di £ (2,25 % dei prestiti) sono stati cancellati, con 137 milioni di £ ancora in essere.
Ogni prestito ha un'ipoteca legale di primo grado sul cantiere, di solito con una garanzia personale del costruttore, ed è controllato da periti prima dell'erogazione. Non esistono un fondo di accantonamento, un riacquisto né un sistema di indennizzo. I recuperi sui prestiti in default sono stati lenti e parziali, e i costi e una commissione di recupero vengono pagati prima dei prestatori.
No. Non esiste un mercato secondario, quindi il denaro resta in ogni prestito finché il costruttore non rimborsa, il che per i prestiti in default ha richiesto anni. Si può prelevare solo la liquidità non ancora prestata.
Nessuna commissione di piattaforma né di investimento. Se un prestito va male, i costi di escussione e, se del caso, una commissione di recupero di importo non reso noto vengono prelevati da quanto recuperato prima che Lei sia pagato.
Se un costruttore fallisce, CrowdProperty, che detiene la garanzia per i prestatori, può nominare curatori e vendere il terreno; si può ottenere meno di quanto prestato, e in ritardo. Se fallisce la piattaforma, un gestore sostitutivo regolamentato può subentrare nei prestiti, le ipoteche restano in vigore e la liquidità dei clienti resta presso Goji e Modulr, ma la sistemazione potrebbe richiedere anni.
Molto meno di prima. I nuovi prestiti sono scesi da 113 milioni di £ nel 2022 a 14,8 milioni di £ nel 2025. Nel 2026 un analista indipendente ha ritirato il proprio rating e ha avvertito di un rischio più elevato che la piattaforma riduca silenziosamente fino a esaurirli i prestiti da investitori privati. Legga il prossimo rendiconto annuale dei risultati prima di aggiungere denaro.
