CrowdProperty est une plateforme britannique de prêt entre particuliers, fondée à Birmingham en 2013. Des investisseurs particuliers y prêtent à de petits promoteurs immobiliers, et chaque prêt est garanti par le terrain de construction. Elle affiche 464 millions de £ prêtés et 304,89 millions de £ de capital et d'intérêts remboursés, ce qui a financé 3 959 logements (page de statistiques, dernière mise à jour en juillet 2026). Les nouveaux prêts ont fortement ralenti : de 113 millions de £ en 2022 à 14,8 millions de £ en 2025.
Un promoteur emprunte pour acheter un terrain ou construire des logements. Vous choisissez vous-même les prêts, ou vous activez AutoInvest, qui répartit une partie de chaque nouveau prêt entre ses utilisateurs en proportion des fonds dont ils disposent. Les prêts durent en général de 6 à 24 mois, et les fonds sont débloqués par étapes à mesure que le chantier avance. Les intérêts s'accumulent normalement et sont versés au remboursement du prêt, et non chaque mois, uniquement à partir des remboursements de l'emprunteur. Vous pouvez aussi prêter via un Innovative Finance ISA géré par Goji.
La plateforme annonce jusqu'à 9,5 % par an (août 2026 ; jusqu'à 10,5 % en juillet 2023). Sur l'ensemble des prêts accordés de 2018 à 2025, le taux contractuel moyen était de 8,26 % par an (au 1er avril 2026, d'après le rapport annuel de la plateforme sur les résultats réglementaires, publié en juillet 2026).
Ce que les prêteurs ont réellement gagné est plus bas. Après déduction des sommes définitivement passées en perte, ces prêts ont rapporté 6,03 % par an, contre 7,72 % un an plus tôt. Les résultats varient beaucoup selon l'année : les prêts accordés en 2021 ont rapporté 0,75 % par an et ceux de 2022 2,82 %, pour des taux contractuels d'environ 7,3 %. Les prêts accordés en 2023 ont rapporté 11,00 % (grâce aux intérêts de pénalité) et ceux de 2024 6,40 %. Les 6,03 % excluent les prêts encore en cours de règlement, ce chiffre peut donc encore baisser. Une analyse indépendante table sur environ 6,5 % par an pour un prêteur bien diversifié (2026).
Près d'un prêt sur quatre a fait défaut. 105 des 449 prêts accordés depuis 2018 (23,4 %, calculé à partir des chiffres de la plateforme) étaient formellement en défaut au 1er avril 2026, contre 81 un an plus tôt. Un prêt est considéré en défaut lorsque le promoteur est peu susceptible de payer sans réalisation de la garantie, ou lorsque l'échéance est dépassée de plus de 180 jours ; les prêts en retard de six mois au plus ne sont donc pas comptés. La plateforme s'attendait à ce que seuls 0,5 % à 2 % des prêts fassent défaut.
Les sommes définitivement passées en perte ont atteint 9,9 millions de £ sur les 440 millions de £ prêtés depuis 2018 : 2,25 %, calculé à partir des chiffres de la plateforme (1er avril 2026). C'est environ trois fois le montant d'un an plus tôt. Ce chiffre exclut les prêts en défaut non encore réglés : 137 millions de £ étaient encore en cours. Une analyse indépendante estime qu'environ 25 millions de £ supplémentaires, soit environ 17 % des sommes encore en cours, pourraient être perdus (2026). Des investisseurs signalent des prêts échus en 2021 toujours impayés ; la note publique des avis est de 1,8 sur 5 (316 avis, octobre 2026).
Chaque prêt est garanti par une hypothèque légale de premier rang sur le terrain de construction (lorsqu'il existe plusieurs sûretés, CrowdProperty est le prêteur de rang supérieur), en général assortie d'une garantie personnelle du promoteur. Les terrains sont évalués par des experts agréés (chartered surveyors), les prêts sont maintenus dans des limites par rapport à la valeur du bien et à sa valeur une fois construit, et un expert chargé du suivi contrôle les travaux avant chaque déblocage de fonds. CrowdProperty détient la sûreté pour les prêteurs et décide comment recouvrer un prêt défaillant : d'abord une prolongation, puis des administrateurs judiciaires ou des administrateurs et la vente du terrain. Il n'existe ni fonds de provision, ni rachat, ni mécanisme d'indemnisation.
La plateforme ne publie pas les sommes récupérées sur les prêts en défaut. Les recouvrements ont été lents et partiels, des investisseurs faisant état de procédures de règlement d'environ quatre ans, et les frais d'exécution ainsi que des frais de recouvrement sont payés avant les prêteurs. En clair : la sûreté donne aux prêteurs un droit sur le terrain, mais les prêts de 2021 et 2022 montrent qu'un chantier à l'arrêt peut se vendre moins cher que son prêt.
La plateforme est gérée par CrowdProperty Ltd (immatriculée en Angleterre sous le nom Crowd Property Limited, société 08764786, créée le 6 novembre 2013, Birmingham). Elle est agréée et réglementée par la Financial Conduct Authority britannique (numéro de référence 723959) et publie depuis 2020 le rapport annuel sur les résultats exigé par le régulateur. Aucune mesure du régulateur à son encontre n'a été trouvée. Elle ne publie pas de comptes audités. En 2026, un analyste indépendant a retiré sa notation de CrowdProperty, en indiquant que la plateforme refusait de communiquer des données sur les perspectives de recouvrement, et a mis en garde contre un risque accru qu'elle mette discrètement fin aux prêts provenant d'investisseurs particuliers.
CrowdProperty ne facture aucun frais de plateforme ni d'investissement aux investisseurs ; elle est rémunérée par les emprunteurs. Lorsqu'un prêt tourne mal, les frais de conseil et d'exécution et, le cas échéant, des frais de prêteur ou de recouvrement sont prélevés sur les sommes récupérées avant que les prêteurs ne soient payés. Le montant de ces frais n'est pas publié.
Vous ne pouvez pas vendre avant l'échéance. Il n'existe pas de marché secondaire : l'argent reste dans chaque prêt jusqu'à ce que le promoteur rembourse, ce qui, pour les prêts en défaut, a pris des années. Les liquidités non encore prêtées peuvent être retirées. Si CrowdProperty cessait son activité, un gestionnaire de remplacement réglementé pourrait être nommé pour gérer les prêts en cours, les sûretés de premier rang resteraient en place, et Goji et Modulr continueraient de détenir les liquidités non investies.
Rendement : moyen — les prêts accordés depuis 2018 affichaient un taux contractuel moyen de 8,26 % par an (jusqu'à 9,5 % annoncés). Risque : élevé (plus il est élevé, plus le risque est grand) — les sommes passées en perte à ce jour, soit 2,25 % des prêts, indiqueraient à elles seules le niveau moyen, mais près d'un prêt sur quatre a fait défaut, des investisseurs signalent de longs retards, les nouveaux prêts ont fortement baissé et une notation indépendante a été retirée. Rapport rendement-risque : faible — après passage en perte, les sommes prêtées depuis 2018 ont rapporté 6,03 % par an, et ce chiffre peut encore baisser.
Licence / Réglementation: CrowdProperty Ltd (société 08764786, Angleterre) est agréée et réglementée par la Financial Conduct Authority britannique (numéro de référence 723959) en tant que plateforme de prêt entre particuliers et publie le rapport annuel sur les résultats exigé par le régulateur. Son Innovative Finance ISA est administré par Goji. Les prêts ne sont pas couverts par le Financial Services Compensation Scheme.
Oui. CrowdProperty Ltd est agréée et réglementée par la Financial Conduct Authority britannique (numéro de référence 723959) et publie le rapport annuel sur les résultats exigé par le régulateur. La réglementation ne vous protège pas des pertes sur les prêts, qu'aucun mécanisme d'indemnisation ne couvre.
Les liquidités des comptes Standard et Pension sont détenues sous forme de monnaie électronique chez Modulr, séparées et protégées, mais non couvertes par le Financial Services Compensation Scheme. Les fonds ISA sont détenus par Goji, qui administre l'Innovative Finance ISA. Une fois prêté, votre argent est placé dans des prêts à des promoteurs.
CrowdProperty n'indique pas de minimum sur ses pages publiques. Des avis indépendants font état de 500 £ lorsque vous choisissez vous-même les prêts et de 50 £ par prêt avec AutoInvest (avec au moins 500 £ au total).
Les prêts accordés depuis 2018 affichaient un taux contractuel moyen de 8,26 % par an, mais après passage en perte ils ont rapporté 6,03 % (au 1er avril 2026) ; les prêts de 2021 et 2022 n'ont rapporté que 0,75 % et 2,82 %. 105 des 449 prêts (23,4 %) ont fait défaut et 9,9 millions de £ (2,25 % des prêts) ont été passés en perte, avec 137 millions de £ encore en cours.
Chaque prêt bénéficie d'une hypothèque légale de premier rang sur le terrain de construction, en général avec une garantie personnelle du promoteur, et est contrôlé par des experts avant le déblocage des fonds. Il n'existe ni fonds de provision, ni rachat, ni mécanisme d'indemnisation. Les recouvrements sur les prêts en défaut ont été lents et partiels, et les frais ainsi que des frais de recouvrement sont payés avant les prêteurs.
Non. Il n'existe pas de marché secondaire : votre argent reste dans chaque prêt jusqu'à ce que le promoteur rembourse, ce qui, pour les prêts en défaut, a pris des années. Seules les liquidités non encore prêtées peuvent être retirées.
Aucun frais de plateforme ni d'investissement. Si un prêt tourne mal, les frais d'exécution et, le cas échéant, des frais de recouvrement d'un montant non communiqué sont prélevés sur les sommes récupérées avant que vous ne soyez payé.
Si un promoteur fait défaut, CrowdProperty, qui détient la sûreté pour les prêteurs, peut nommer des administrateurs judiciaires et vendre le terrain ; vous pouvez récupérer moins que ce que vous avez prêté, et avec retard. Si la plateforme fait défaut, un gestionnaire de remplacement réglementé peut reprendre les prêts, les sûretés restent en place et les liquidités des clients restent chez Goji et Modulr, mais le règlement pourrait prendre des années.
Beaucoup moins qu'avant. Les nouveaux prêts sont passés de 113 millions de £ en 2022 à 14,8 millions de £ en 2025. En 2026, un analyste indépendant a retiré sa notation et a mis en garde contre un risque accru que la plateforme mette discrètement fin aux prêts provenant d'investisseurs particuliers. Lisez le prochain rapport annuel sur les résultats avant d'ajouter de l'argent.
