Exporo décrit un processus en quatre étapes. Les projets sont identifiés par une équipe interne, puis évalués au regard d’une politique de crédit interne (droits de construction, adéquation de l’emplacement, calculs de coûts par rapport aux prix du marché, sortie réaliste, fonds propres suffisants du promoteur) avant de faire l’objet d’une analyse détaillée menée par des agences de notation externes, des fournisseurs de données de marché, des experts en évaluation et des avocats externes. L’approbation finale revient à un comité de crédit composé de cadres supérieurs n’étant pas impliqués dans l’opération. Moins d’une demande sur dix est retenue sur la plateforme, et le ratio prêt/valeur est plafonné à 60-75 % pour les prêts de premier rang et à 70-85 % pour les prêts mezzanine. Non publiés : les ratios minimaux de fonds propres, les exigences préalables à la vente ou tout seuil d’antécédents requis pour les promoteurs – et l’affirmation selon laquelle 90 % des demandes sont rejetées ne peut être vérifiée de manière indépendante.

Investir est gratuit : aucun frais d’inscription, de dépôt, d’investissement ou de retrait ; les frais de garde des titres tokenisés sont pris en charge par la plateforme, et 100 % de votre argent est reversé au projet – Exporo est rémunéré par les développeurs. Trois types de coûts restent toutefois à prendre en compte. L’impôt allemand sur les plus-values, pouvant atteindre 25 % plus les surtaxes, est prélevé à la source ; aucun abattement fiscal ne peut être appliqué, et les investisseurs étrangers doivent demander un remboursement auprès du fisc allemand. Une sortie anticipée est soit impossible, soit coûteuse : les participations existantes se sont négociées avec une décote d’environ 25 %. Et en juin 2024, Exporo a tenté d’introduire des frais de garde sur des participations vendues comme « sans frais », avant de faire marche arrière suite aux protestations des investisseurs qui ont invoqué la jurisprudence de la Cour fédérale.

Le produit a connu une évolution fondamentale en décembre 2023. Avant cette date, Exporo vendait des prêts subordonnés – la position la plus vulnérable dans la structure du capital et la source de la quasi-totalité de ses pertes et litiges. Depuis l’obtention de la licence européenne, les nouvelles offres consistent en de véritables prêts, souvent assortis d’hypothèques de premier rang, et l’ancien plafond d’investissement allemand de 25 000 euros ne s’applique plus. Cette amélioration est réelle mais n’a pas encore fait ses preuves : presque aucun des nouveaux contrats n’est arrivé à échéance. Notez également la dénomination : votre contrepartie est EPH Investment GmbH, la filiale agréée ; la société mère Exporo AG, partie défenderesse dans les procédures judiciaires, ne détient aucune licence financière.

Exporo a été fondée à Hambourg en novembre 2014 par Simon Brunke, Bjoern Maronde, Tim Buetecke et Julian Oertzen ; parmi ces quatre fondateurs, seul Simon Brunke est encore présent, en tant que directeur général de la société mère Exporo AG. Patrick Hartmann, fort d’une décennie d’expérience dans le financement commercial au sein d’une filiale du groupe Otto, dirige la filiale agréée EPH Investment GmbH, aux côtés du codirecteur néerlandais Herman Tange. Thomas Lange, banquier de formation comptant plus de 25 ans d’expérience dans le financement immobilier, est responsable de la gestion des risques de crédit. Des investisseurs en capital-risque, notamment Partech, HV Capital, Heartcore et Headline, ont soutenu l’entreprise à hauteur de plus de 43 millions d’euros ; l’effectif a atteint un pic de plus de 190 personnes et n’est plus communiqué.

Une fois le financement obtenu, Exporo assure un suivi trimestriel de chaque projet, rend compte aux investisseurs et renforce ses contacts avec les promoteurs lorsque des problèmes apparaissent ; les négociations de refinancement sont décrites comme une pratique courante. Les retards sont traités distinctement des défauts de paiement, et les projets en retard versent des intérêts de pénalité légaux aux investisseurs ; selon les propres chiffres d’Exporo, 30 des 39 projets en retard avaient finalement été remboursés intégralement, intérêts compris, fin 2020. En cas d’échec, la garantie est exécutée par un mandataire agissant pour le compte des investisseurs ; toutefois, Exporo ne publie aucune statistique sur les recouvrements, et le pire cas documenté a permis de récupérer 2,6 % du capital. Le classement de la garantie est déterminant : les prêts entiers de premier rang sont prioritaires, les prêts mezzanine viennent en deuxième position, et les prêts subordonnés les plus anciens sont, dans les faits, les derniers à être remboursés.

Oui – de grande ampleur, persistants et ayant donné lieu à des actions en justice. Le tribunal régional supérieur hanséatique de Hambourg a ouvert, le 30 juillet 2025, une affaire type relative aux marchés financiers contre Exporo AG et une de ses filiales concernant le financement de 2,5 millions d’euros du projet « Am Hamburger Stadtpark » datant de 2019, les investisseurs alléguant que les documents de vente étaient trompeurs, viciés et incomplets ; un jugement rendu en juillet 2022 avait déjà condamné Exporo à verser des dommages-intérêts dans le cadre d’un autre investissement de 2019. Des cas d’insolvabilité de projets ont été recensés, de Marbourg (environ 4 millions d’euros, plus de 800 investisseurs, 2019) jusqu’au projet Limespark en mars 2025, et la presse économique a dénombré entre 16 et 18 projets retardés entre 2020 et 2022. Le constat le plus sévère récemment est celui de l’analyse indépendante de juin 2025 portant sur le produit locatif « Bestand » : 38 offres, aucune n’étant conforme au plan, la pire affichant une perte de 11 % par an avec environ la moitié du capital perdu – des groupes d’investisseurs contestent les évaluations immobilières. Trustpilot n’a pas pu être vérifié directement ; un agrégateur autrichien citant environ 120 avis Trustpilot attribue une note de satisfaction de 8,6 sur 10, ce qui suggère que la qualité du service au quotidien est bien supérieure aux résultats d’investissement.