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Exporo è una piattaforma tedesca di crowdfunding immobiliare con sede ad Amburgo, attiva da dicembre 2014. Investitori privati prestano denaro a sviluppatori immobiliari e, dal 2023, a costruttori di impianti solari. La sua società operativa autorizzata detiene dal 5 dicembre 2023 una licenza UE per il crowdfunding rilasciata dalla BaFin, l'autorità finanziaria tedesca.
La home page mostra 1,17 miliardi di € collocati su 600 progetti e 800 milioni di € restituiti agli investitori (senza data, letto a ottobre 2026). Il quadro dietro questi numeri è contrastato: circa il 30% dei rimborsi dal 2014 al 2023 è arrivato in ritardo, è stato ristrutturato o è andato perso in un'insolvenza, e un tribunale tedesco sta esaminando una causa pilota relativa a un finanziamento più vecchio.
Si scelgono i progetti uno per uno, da 500 € per progetto (club deal da 50.000 €), per 12-36 mesi a tasso fisso. Ci sono due tipi di prestito. I whole loan pagano dal 7,0% all'8,0% annuo e sono di primo grado sull'immobile, al 60%-75% del suo valore. I prestiti mezzanine pagano dal 7,5% al 9,0% e sono di secondo grado, al 70%-85%. I prestiti per la costruzione di impianti solari pagano dal 7% all'8,5%. Lo sviluppatore rimborsa quando vende o rifinanzia l'immobile. Il sito è solo in tedesco.
Prima di dicembre 2023 Exporo vendeva prestiti subordinati, che vengono dopo tutti gli altri finanziatori, e un prodotto di immobili in locazione (Exporo Bestand) con durate da sette a dieci anni. Molti investitori li detengono ancora.
L'unico rendimento misurato che Exporo abbia pubblicato è il 5,9% annuo, la media effettivamente ottenuta su tutti i progetti di finanziamento conclusi, pubblicata il 12 ottobre 2021; una revisione di dicembre 2022 lo collocava a circa il 6%. Conta solo i progetti conclusi, quindi esclude quelli in ritardo e falliti, e risale a prima della flessione immobiliare del 2023 e 2024. Il titolo di oggi è «fino al 9%» annuo, che è un tasso offerto, non un risultato.
Il prodotto in locazione ha pagato in media il 4,0% annuo su 42 progetti (statistiche dal 2014 al 2023). Un monitoraggio indipendente di quel prodotto indica che tutte le 38 offerte esaminate sono rimaste sotto le previsioni, la peggiore a circa meno 11% annuo (giugno 2025).
Il tasso di insolvenza ufficiale di Exporo secondo le norme UE sul crowdfunding è dello 0%, ma dice poco. Copre solo i prestiti concessi dopo la licenza di fine 2023, è datato giugno 2025 sebbene la pagina sia stata aggiornata il 17 agosto 2026, e quando fu misurato per la prima volta nessuno di questi prestiti era ancora scaduto. I ritardi dovuti a permessi, catene di fornitura o maltempo non sono conteggiati come insolvenze. Non sono indicati tassi annuali per gli anni precedenti.
Per il portafoglio più vecchio, le statistiche della piattaforma mostrano che circa il 70% dei rimborsi tra il 2014 e il 2023 è arrivato puntuale o in anticipo (in media 102 giorni prima). L'altro 30% è stato in ritardo, ristrutturato o è finito in insolvenza; Exporo non fornisce alcuna suddivisione né cifre sul denaro perso o recuperato. Società di progetto sono fallite, da ultimo Limespark a marzo 2025, e in un'insolvenza documentata gli investitori hanno riavuto il 2,6% del loro denaro.
I prestiti concessi da dicembre 2023 sono garantiti dall'immobile finanziato. I whole loan sono di primo grado, a non più del 60%-75% del valore dell'immobile; i prestiti mezzanine sono di secondo grado, dopo un altro finanziatore, fino all'85%. Un fiduciario detiene la garanzia per gli investitori e la fa valere se uno sviluppatore fallisce. Non ci sono riacquisto, fondo di riserva né quota di prima perdita trattenuta dalla piattaforma.
I vecchi prestiti subordinati e le obbligazioni su immobili in locazione hanno una protezione molto più debole, ed Exporo non ha mai pubblicato quanto gli investitori abbiano recuperato quando i progetti sono falliti. In parole semplici: un'ipoteca di primo grado su un immobile a non più di tre quarti del suo valore è una garanzia solida, ma non è stata messa alla prova su questa piattaforma, perché quasi nessuno dei nuovi prestiti è stato ancora rimborsato o escusso.
La società autorizzata è EPH Investment GmbH ad Amburgo (registro delle imprese HRB 146341), autorizzata dalla BaFin come fornitore di servizi di crowdfunding secondo le norme UE dal 5 dicembre 2023 e come istituto di valori mobiliari dal 21 dicembre 2017. La capogruppo, Exporo AG, gestisce il sito solo con un permesso commerciale e non detiene alcuna licenza finanziaria.
A luglio 2025 l'Alta corte regionale anseatica di Amburgo ha aperto una causa pilota per gli investitori nel finanziamento «Am Hamburger Stadtpark» da 2,5 milioni di €, che sostengono che i documenti di vendita fossero fuorvianti; un tribunale aveva già condannato Exporo a risarcire i danni per un altro investimento nel 2022. Gli investimenti non sono coperti né da garanzia dei depositi né da sistemi di indennizzo degli investitori.
L'uso della piattaforma è gratuito per gli investitori; gli sviluppatori pagano le commissioni di Exporo. I costi di custodia dei titoli tokenizzati sono pagati dalla società autorizzata. I dettagli di ciascun progetto sono sulla sua pagina.
Il denaro è vincolato finché lo sviluppatore non rimborsa, dopo 12-36 mesi o più tardi se il progetto è in ritardo. Non esiste un mercato per vendere i prestiti in corso, e i termini dicono che la rivendita di obbligazioni tokenizzate è fortemente limitata e potrebbe essere possibile solo ben al di sotto del valore nominale. Le posizioni più vecchie nel prodotto in locazione possono essere scambiate sulla piattaforma sorella PROPVEST, dove un monitoraggio indipendente indica prezzi circa il 25% sotto il valore nominale con pochi acquirenti (maggio 2026). Finché un progetto non è interamente finanziato, il denaro è detenuto dall'istituto di pagamento secupay AG e viene restituito se il finanziamento fallisce.
Rendimento: molto basso — l'unico rendimento misurato è il 5,9% annuo sui progetti conclusi, pubblicato nel 2021; i tassi odierni fino al 9% sono offerte, non risultati. Rischio: basso (più alto significa più rischio) — il tasso di insolvenza ufficiale sui prestiti concessi dopo la licenza del 2023 è dello 0%, ma lo valutiamo un livello peggio perché quel dato è di giugno 2025, copre solo prestiti giovani e non è pubblicato nulla su perdite o recuperi dei progetti più vecchi falliti o finiti in tribunale. Rapporto rendimento-rischio: basso — un modesto rendimento misurato, e il rischio del portafoglio più vecchio non è visibile nei dati.
Licenza / Regolamentazione: EPH Investment GmbH (Amburgo, HRB 146341) è autorizzata dalla BaFin, l'Autorità federale tedesca di vigilanza finanziaria, come fornitore di servizi di crowdfunding ai sensi del regolamento (UE) 2020/1503 dal 5 dicembre 2023 e come istituto di valori mobiliari dal 21 dicembre 2017. La capogruppo, Exporo AG, gestisce il sito con un permesso commerciale e non detiene alcuna licenza finanziaria. Gli investimenti non sono coperti né da garanzia dei depositi né da sistemi di indennizzo degli investitori.
Sì. EPH Investment GmbH, la società attraverso cui si investe, è autorizzata dalla BaFin come fornitore di servizi di crowdfunding secondo le norme UE dal 5 dicembre 2023 e come istituto di valori mobiliari dal 2017. La capogruppo, Exporo AG, non detiene alcuna licenza finanziaria. Gli investimenti non sono coperti né da garanzia dei depositi né da sistemi di indennizzo degli investitori.
Finché un progetto non è interamente finanziato, l'istituto di pagamento secupay AG detiene il denaro e lo restituisce se il finanziamento fallisce. Poi viene prestato allo sviluppatore e un fiduciario detiene la garanzia per gli investitori.
500 € per progetto; i club deal partono da 50.000 €.
L'unico rendimento misurato è il 5,9% annuo sui progetti conclusi (pubblicato nel 2021). Il tasso di insolvenza ufficiale per i prestiti da fine 2023 è dello 0% a giugno 2025. Per il periodo 2014-2023, circa il 30% dei rimborsi è arrivato in ritardo, è stato ristrutturato o è andato perso in un'insolvenza, e non è pubblicata alcuna cifra sul denaro perso o recuperato.
I prestiti da dicembre 2023 sono garantiti dall'immobile: i whole loan sono di primo grado a non più del 60%-75% del suo valore, i prestiti mezzanine di secondo grado fino all'85%. Un fiduciario fa valere la garanzia se uno sviluppatore fallisce. Non ci sono riacquisto né fondo di riserva, e i vecchi prestiti subordinati vengono dopo gli altri finanziatori.
No. Non esiste un mercato per i prestiti in corso; si attende che lo sviluppatore rimborsi dopo 12-36 mesi, o più a lungo se il progetto è in ritardo. Le posizioni più vecchie nel prodotto in locazione possono essere scambiate sulla piattaforma sorella PROPVEST, con sconti segnalati di circa il 25%.
L'uso della piattaforma è gratuito per gli investitori; gli sviluppatori pagano le commissioni di Exporo.
Se uno sviluppatore fallisce, il fiduciario fa valere la garanzia, il che può richiedere anni; in un'insolvenza documentata è rientrato il 2,6% del denaro degli investitori. I prestiti sono dovuti dagli sviluppatori, non da Exporo, e la garanzia è detenuta da un fiduciario; la piattaforma non descrive come verrebbero gestiti i prestiti se fallisse.
A luglio 2025 l'Alta corte regionale anseatica di Amburgo ha aperto una causa pilota per gli investitori nel finanziamento «Am Hamburger Stadtpark» da 2,5 milioni di €, che sostengono che i documenti di vendita fossero fuorvianti. Un tribunale aveva già condannato Exporo a risarcire i danni per un altro investimento nel 2022.
Con la licenza UE, Exporo è passata dai prestiti subordinati, che vengono dopo tutti gli altri finanziatori, a prestiti garantiti dall'immobile, molti con garanzia di primo grado. Quasi nessuno dei nuovi prestiti è stato ancora rimborsato, quindi il miglioramento non è ancora provato.
