Exporo opisuje czterostopniowy proces selekcji. Projekty są pozyskiwane przez zespół wewnętrzny, a następnie poddawane weryfikacji pod kątem zgodności z wewnętrzną polityką kredytową – praw budowlanych, dopasowania lokalizacji, kalkulacji kosztów w odniesieniu do cen rynkowych, realistycznej strategii wyjścia oraz odpowiedniego kapitału własnego dewelopera – po czym przechodzą szczegółową analizę z udziałem zewnętrznych agencji ratingowych, dostawców danych rynkowych, profesjonalnych rzeczoznawców oraz zewnętrznych prawników. Ostateczną decyzję podejmuje komisja kredytowa złożona z kadry kierowniczej niezwiązanej z daną transakcją. Na platformę trafia mniej niż jeden na dziesięć wniosków, a wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV) jest ograniczony do 60–75% w przypadku kredytów uprzywilejowanych oraz 70–85% w przypadku kredytów typu mezzanine. Nie podano do wiadomości publicznej: minimalnych wskaźników kapitału własnego, wymogów dotyczących sprzedaży wstępnej ani żadnych progów dotyczących dotychczasowych osiągnięć deweloperów – a twierdzenie o 90-procentowym odsetku odrzuconych wniosków nie może zostać niezależnie zweryfikowane.

Inwestowanie jest bezpłatne: nie ma opłat za rejestrację, wpłaty, inwestowanie ani wypłaty; koszty przechowywania tokenizowanych papierów wartościowych pokrywa platforma, a 100 procent Twoich środków trafia do projektu – Exporo otrzymuje wynagrodzenie od twórców. Trzy rodzaje kosztów nadal stanowią obciążenie. Niemiecki podatek od zysków kapitałowych w wysokości do 25 procent wraz z opłatami dodatkowymi jest potrącany u źródła, nie można skorzystać z ulgi podatkowej, a inwestorzy zagraniczni muszą ubiegać się o zwrot podatku w niemieckim urzędzie skarbowym. Wcześniejsze wyjście z inwestycji jest albo niemożliwe, albo kosztowne – dotychczasowe udziały były sprzedawane z około 25-procentową zniżką. W czerwcu 2024 roku Exporo próbowało wprowadzić opłaty za przechowywanie udziałów sprzedawanych jako wolne od opłat, ale wycofało się po protestach inwestorów, powołując się na orzecznictwo sądu federalnego.

W grudniu 2023 r. produkt uległ zasadniczej zmianie. Wcześniej firma Exporo sprzedawała pożyczki podporządkowane – najsłabszy element struktury kapitałowej i źródło niemal wszystkich jej strat oraz sporów sądowych. Od momentu uzyskania licencji UE nowe oferty to pełnoprawne kredyty, często zabezpieczone hipoteką pierwszorzędną, a dawny niemiecki limit inwestycyjny w wysokości 25 000 euro nie ma już zastosowania. Poprawa jest rzeczywista, ale niepotwierdzona – prawie żadna z nowych pozycji nie osiągnęła jeszcze terminu zapadalności. Należy również zwrócić uwagę na nazewnictwo: kontrahentem jest EPH Investment GmbH, licencjonowana spółka zależna; spółka macierzysta Exporo AG, pozwana w sprawach sądowych, nie posiada licencji finansowej.

Firma Exporo została założona w Hamburgu w listopadzie 2014 roku przez Simona Brunke, Bjoerna Maronde, Tima Buetecke i Juliana Oertzena; z tej czwórki pozostał jedynie Brunke, pełniący funkcję dyrektora generalnego spółki macierzystej Exporo AG. Patrick Hartmann, posiadający dziesięcioletnie doświadczenie w finansowaniu handlu w spółce zależnej Otto Group, kieruje licencjonowaną spółką zależną EPH Investment GmbH wraz z holenderskim współdyrektorem Hermanem Tange. Thomas Lange, z wykształcenia bankier z ponad 25-letnim doświadczeniem w finansowaniu nieruchomości, kieruje działem ryzyka kredytowego. Inwestorzy venture capital, w tym Partech, HV Capital, Heartcore i Headline, wsparli firmę kwotą ponad 43 milionów euro; liczba pracowników osiągnęła szczytowy poziom ponad 190 osób i obecnie nie jest już ujawniana.

Po przyznaniu finansowania firma Exporo co kwartał monitoruje każdy projekt, składa sprawozdania inwestorom oraz zacieśnia kontakt z deweloperami w razie pojawienia się problemów – rozmowy dotyczące refinansowania są określane jako standardowa praktyka. Opóźnienia traktuje się odrębnie od przypadków niewykonania zobowiązań, a w przypadku opóźnionych projektów inwestorom naliczane są ustawowe odsetki karne; według danych samego Exporo, na koniec 2020 r. 30 z 39 opóźnionych projektów ostatecznie spłaciło całość zadłużenia wraz z odsetkami. W przypadku niepowodzenia zabezpieczenie jest egzekwowane przez powiernika działającego w imieniu inwestorów – jednak Exporo nie publikuje statystyk dotyczących odzyskiwania środków, a w udokumentowanym najgorszym przypadku zwrot wyniósł 2,6 procent kapitału. O wszystkim decyduje ranga zabezpieczenia: na pierwszym miejscu znajdują się kredyty uprzywilejowane, na drugim – kredyty typu mezzanine, a najstarsze kredyty podporządkowane są w praktyce ostatnie w kolejności.

Tak – szeroko zakrojone, długotrwałe i sięgające aż do sądów. W dniu 30 lipca 2025 r. Hanzeatycki Wyższy Sąd Okręgowy w Hamburgu wszczął postępowanie w sprawie modelowej dotyczącej rynków kapitałowych przeciwko spółce Exporo AG i jej spółce zależnej w związku z finansowaniem projektu „Am Hamburger Stadtpark” z 2019 r. o wartości 2,5 mln euro, w której inwestorzy zarzucają, że dokumenty sprzedażowe były wprowadzające w błąd, wadliwe i niekompletne; w wyroku z lipca 2022 r. nakazano już spółce Exporo wypłatę odszkodowania w związku z inną inwestycją z 2019 r. Odnotowano przypadki niewypłacalności projektów, począwszy od projektu w Marburgu (około 4 mln euro, ponad 800 inwestorów, 2019 r.) aż po projekt Limespark w marcu 2025 r., a prasa biznesowa odnotowała od 16 do 18 opóźnionych projektów w latach 2020–2022. Najbardziej surowym ostatnim ustaleniem jest niezależna analiza produktu wynajmu „Bestand” z czerwca 2025 r.: 38 ofert, żadna zgodnie z planem, najgorsza z wynikiem minus 11 procent rocznie i utratą około połowy kapitału – grupy inwestorów kwestionują wyceny nieruchomości. Sam serwis Trustpilot nie mógł zostać bezpośrednio zweryfikowany; austriacki agregator, powołujący się na około 120 recenzji z Trustpilot, ocenia poziom satysfakcji na 8,6 w skali 10-punktowej, co sugeruje, że jakość codziennej obsługi jest znacznie lepsza niż wyniki inwestycyjne.