Le dossier est volumineux et remonte à plusieurs années. Décembre 2022 : l’AMF a publiquement mis en garde contre les plateformes de redevances immobilières – dont Bricks était le principal vendeur –, soulignant que les investisseurs ne détenaient aucun bien immobilier ; Bricks a cessé d’augmenter ses redevances en janvier 2023, a obtenu l’agrément de l’AMF en juin 2023 et s’est tourné vers les obligations. Auparavant, sa levée de fonds d’avril 2022 avait été présentée par la presse française comme enfreignant le cadre juridique alors en vigueur, et en septembre 2021, des enquêteurs d’un forum avaient mis en évidence l’utilisation de photos d’archives présentées comme des photos du personnel et d’images de démonstration présentées comme des biens immobiliers ; 79 % des personnes interrogées dans le sondage de ce forum ne recommanderaient pas la plateforme. Les plaintes actuelles portent principalement sur les retards de retrait (un investisseur a attendu plus de deux mois), le manque d’informations sur les projets, la multiplication des retards de paiement et les opérations sursouscrites. Sur Trustpilot, la note s’élève à environ 4,1 sur la base d’environ 4 200 avis, bien que les auteurs de ces avis précisent que cette note reflète davantage le processus d’inscription que les résultats obtenus. Il est important de noter : aucune sanction de l’AMF, aucune inscription sur une liste noire et aucune insolvabilité – l’intervention des autorités de régulation a entraîné un changement de modèle, il ne s’agissait pas d’une amende.

Seules deux personnes sont officiellement identifiables : le fondateur et président Cédric O'Neill, qui est à la tête du podcast, des relations presse et du marketing de la plateforme, et la directrice générale Inès Dias, nommée en mars 2025. Mazars est le commissaire aux comptes depuis juin 2023. Au-delà de cela, la page dédiée à l’équipe décrit des fonctions — experts immobiliers, développeurs, service client — sans mentionner de noms ni de biographies, ce qui mérite d’être souligné étant donné qu’en 2021, des enquêteurs du forum avaient découvert que les photos de l’équipe alors publiées étaient des images d’archives utilisées sous différents noms sur des sites étrangers sans aucun lien avec la société. La star du basket Tony Parker figurait parmi les soutiens cités lors de la levée de fonds de 2022.

Les coûts directs sont minimes : aucune inscription, aucun dépôt ni investissement requis ; deux retraits gratuits par année civile, puis 1,20 euro par retrait, et 42 euros en cas de virement refusé (exonération la première fois). La plateforme ne prélève aucune commission selon ses conditions générales – bien que certains sites d’avis mentionnent encore des frais de 3 % datant de l’époque des redevances, qui ne s’appliquent plus. Le coût réel est indirect : les développeurs versent à Bricks 5 à 10 % des fonds levés, auxquels s’ajoutent des frais d’inscription et des frais annuels, ce qui est pris en compte dans le taux d’intérêt qu’ils peuvent se permettre de vous proposer. Un impôt forfaitaire français d’environ 31,4 % est prélevé automatiquement sur les intérêts, avec une possibilité d’exonération pour les contribuables éligibles.

Bricks communique très peu sur la manière dont elle sélectionne ses projets. Elle affirme publiquement que chaque projet est évalué selon des critères stricts et que son équipe immobilière choisit, au cas par cas, le dispositif de garantie – prêt hypothécaire, fiducie (biens immobiliers transférés à un fiduciaire jusqu’au remboursement) ou garanties personnelles – qui est précisé dans la note d’information de chaque opération. Il n’existe ni grille de notation publiée, ni taux de rejet, ni comité de crédit désigné, ni règle relative au ratio prêt/valeur. Ce qui est documenté, c’est une exclusion : les actionnaires détenant plus de 20 % du capital, les administrateurs, les salariés et les personnes liées ne peuvent pas être propriétaires des projets – une réponse directe à l’ancienne ère des redevances, lorsque les immeubles appartenaient au propre groupe de Bricks. Environ une nouvelle opération tous les deux à trois jours a été financée en 2025-2026, un rythme soutenu pour un processus non publié.

Dans le portefeuille obligataire actuel, la protection repose sur des garanties et est définie au cas par cas : une fiducie (le bien est transféré à un avocat fiduciaire jusqu’au remboursement de la dette – la forme la plus solide), une hypothèque conventionnelle ou légale permettant la saisie et la vente, ou une garantie personnelle du promoteur. En juillet 2026, 35 projets accusaient un retard de paiement des intérêts pouvant aller jusqu’à trois mois et 14 faisaient l’objet d’une procédure d’insolvabilité ; aucun taux de recouvrement ni aucun compte rendu au cas par cas concernant ces 14 projets n’est publié. En ce qui concerne le portefeuille de redevances historique, la direction opte désormais pour une simple liquidation ordonnée : chaque bien antérieur à 2023 est préparé et vendu de manière anticipée, Bricks précisant qu’elle n’accepte que les offres garantissant au minimum le remboursement du capital initial des investisseurs.