Die Vorgeschichte ist umfangreich und reicht weit zurück. Dezember 2022: Die AMF warnte öffentlich vor Immobilien-Lizenzgebührenplattformen – dem Modell, mit dem Bricks den größten Umsatz erzielte – und wies darauf hin, dass die Anleger nichts besaßen; Bricks stellte die Erhöhung der Lizenzgebühren im Januar 2023 ein, erhielt im Juni 2023 die Zulassung der AMF und stellte auf Anleihen um. Zuvor wurde in der französischen Presse berichtet, dass die Kapitalbeschaffung im April 2022 gegen den damals geltenden Rechtsrahmen verstieß, und im September 2021 dokumentierten Ermittler eines Forums, dass Stockfotos als Mitarbeiterbilder und Demobilder als Immobilienfotos präsentiert wurden; 79 % der Befragten in der Umfrage dieses Forums würden die Plattform nicht weiterempfehlen. Aktuelle Beschwerden konzentrieren sich auf Auszahlungsverzögerungen (ein Investor wartete über zwei Monate), spärliche Projektinformationen, zunehmende Zahlungsverzögerungen und überzeichnete Transaktionen. Auf Trustpilot liegt die Bewertung bei etwa 4,1 auf der Grundlage von rund 4.200 Bewertungen, wobei die Rezensenten darauf hinweisen, dass die Bewertung eher die Kundengewinnung als die Ergebnisse widerspiegelt. Wichtig: keine Sanktion der AMF, kein Eintrag auf der schwarzen Liste und keine Insolvenz – der Vorfall mit der Aufsichtsbehörde erzwang eine Modelländerung, es handelte sich nicht um eine Geldstrafe.

Nur zwei Personen sind offiziell identifizierbar: Gründer und Präsident Cedric O’Neill, der für den Podcast, die Presse- und Marketingarbeit der Plattform verantwortlich ist, sowie die im März 2025 ernannte Geschäftsführerin Ines Dias. Mazars ist seit Juni 2023 als Abschlussprüfer tätig. Darüber hinaus werden auf der Team-Seite Funktionen – Immobilienexperten, Entwickler, Kundenservice – ohne Namen oder Biografien beschrieben, was erwähnenswert ist, da Ermittler des Forums im Jahr 2021 feststellten, dass es sich bei den damals veröffentlichten Teamfotos um Stockfotos handelte, die unter anderen Namen auf nicht damit in Zusammenhang stehenden ausländischen Websites verwendet wurden. Basketballstar Tony Parker gehörte zu den namentlich genannten Unterstützern der Finanzierungsrunde 2022.

Die direkten Kosten sind minimal: Es muss nichts registriert, eingezahlt oder investiert werden; pro Kalenderjahr sind zwei kostenlose Auszahlungen möglich, danach fallen jeweils 1,20 Euro an, und für eine abgelehnte Überweisung werden 42 Euro berechnet (beim ersten Mal entfällt diese Gebühr). Der Marktplatz erhebt gemäß den Geschäftsbedingungen keine Provision – obwohl einige Bewertungsportale immer noch eine Gebühr von 3 % aus der Zeit der Lizenzgebühren anführen, die mittlerweile nicht mehr gilt. Die tatsächlichen Kosten sind indirekter Natur: Entwickler zahlen an Bricks 5–10 % der eingeworbenen Mittel zuzüglich Listungs- und Jahresgebühren, was sich in dem Zinssatz niederschlägt, den sie Ihnen anbieten können. Die französische Pauschalsteuer von etwa 31,4 % wird automatisch auf die Zinsen einbehalten, wobei für berechtigte Steuerzahler ein Befreiungsweg besteht.

Bricks veröffentlicht nur sehr wenige Informationen darüber, wie das Unternehmen Projekte auswählt. In seiner öffentlichen Stellungnahme heißt es, dass jedes Projekt anhand strenger Kriterien geprüft wird und dass das Immobilienteam das Sicherungspaket – Hypothek, Fiducie (Übertragung der Immobilie an einen Treuhänder bis zur Rückzahlung) oder persönliche Bürgschaften – von Fall zu Fall festlegt; dies wird in der Informationsnotiz zu jedem Geschäft offengelegt. Es gibt weder ein veröffentlichtes Bewertungsraster noch eine Ablehnungsquote, weder einen namentlich genannten Kreditausschuss noch eine Beleihungsgrenze. Dokumentiert ist lediglich ein Ausschlusskriterium: Anteilseigner mit einem Anteil von über 20 %, Vorstandsmitglieder, Mitarbeiter und nahestehende Personen dürfen nicht als Projekteigentümer auftreten – eine direkte Reaktion auf die alte „Royalty“-Ära, als die Gebäude noch der Bricks-eigenen Gruppe gehörten. In den Jahren 2025–2026 wurde etwa alle zwei bis drei Tage ein neues Geschäft finanziert – ein hohes Tempo für einen nicht veröffentlichten Prozess.

Im aktuellen Anleiheportfolio erfolgt die Absicherung auf Wertpapierbasis und wird für jedes einzelne Geschäft festgelegt: entweder durch eine „Fiducie“ (die Immobilie wird bis zur Rückzahlung der Schulden an einen Treuhänder übertragen – die stärkste Form), eine konventionelle oder gesetzliche Hypothek, die eine Pfändung und Verwertung ermöglicht, oder eine persönliche Bürgschaft des Sponsors. Stand Juli 2026 waren 35 Projekte bis zu drei Monate mit den Zinszahlungen im Rückstand und 14 befanden sich in Insolvenzverfahren; eine Rückzahlungsquote oder eine Einzelfallaufstellung dieser 14 wird nicht veröffentlicht. Für das bestehende Lizenzgebührenportfolio bedeutet das Management nun schlichtweg eine geordnete Liquidation: Jede Immobilie aus der Zeit vor 2023 wird vorbereitet und vorzeitig verkauft, wobei Bricks angibt, nur Angebote anzunehmen, die den Anlegern zumindest ihr ursprüngliches Kapital zurückgeben.