Upstone Opiniones 2026

Qué es

Upstone es una pequeña plataforma francesa de crowdfunding inmobiliario gestionada por AM Equity en Levallois-Perret, cerca de París, y fundada en 2015. Los inversores compran bonos que financian a promotores inmobiliarios y a comerciantes de inmuebles. Desde 2016 ha financiado 163 proyectos por valor de 101,3 millones de € (hoja de estadísticas, sin fecha, consultada en octubre de 2026). Los nuevos préstamos se han reducido: 21,2 millones de € en 2022, 12,4 millones de € en 2023, 7,5 millones de € en 2024 y 3,1 millones de € en 2025, y la hoja no muestra préstamos en 2026. También vende participaciones en fondos inmobiliarios, al margen de su oferta de crowdfunding.

Cómo funciona

Usted elige los proyectos uno a uno, desde 100 € por proyecto. Cada bono paga un tipo fijo, y los plazos van de unos pocos meses a varios años; la plataforma indica una media de unos 18 meses. La mayoría de los bonos pueden prorrogarse 12 meses a elección del promotor según el contrato del bono. No hay inversión automática. Su dinero se recoge primero y se devuelve si un proyecto no alcanza su objetivo.

Rendimientos

Los tipos acordados en los bonos son de media un 11,57 % anual en los 163 proyectos desde 2016, ponderados por importe. Es lo máximo que podrían ganar los inversores si cada proyecto pagara íntegramente. Upstone también publica una rentabilidad tras el coste de los préstamos atrasados e impagados: 7,74 % anual desde 2016, antes de impuestos. Esa cifra ha bajado en los últimos años: del 10 % al 11,7 % para los proyectos financiados de 2016 a 2018, 5,60 % para 2022 y 7,32 % para 2024. Hasta ahora se han pagado 9,83 millones de € de intereses. El método que hay detrás de la cifra tras pérdidas no se explica y, como todavía no se ha dado de baja nada como pérdida, puede bajar aún más.

Pérdidas e impagos

Más de un tercio de todo el dinero prestado está en serias dificultades. 48 proyectos con 29,5 millones de € aún adeudados llevan más de seis meses de retraso, y 18 proyectos con 8,2 millones de € adeudados están en procedimientos judiciales de insolvencia. En conjunto son 37,7 millones de €, es decir, el 37,23 % de todo el dinero prestado desde 2016 (calculado a partir de las propias cifras de la plataforma), frente al 35,02 % a finales de 2025. Otros 3 proyectos con 2,1 millones de € adeudados llevan hasta seis meses de retraso. Upstone sitúa su coste anual del riesgo en el 3,83 % desde 2016, el más alto para los proyectos financiados en 2022 (6,41 %). Aun así, no ha dado de baja nada como pérdida. En su página de inicio afirma que el 94 % de los proyectos terminó a tiempo, algo que sus propias cifras no respaldan: 66 de 163 proyectos llevan más de seis meses de retraso o están en procedimiento. Los inversores le dan una puntuación pública de 1,5 sobre 5 (43 opiniones, agosto de 2026), y en julio de 2026 un inversor comunicó que una devolución prevista para junio de 2025 seguía parcialmente sin pagar.

Qué respalda su dinero

Según la operación, los bonos están respaldados por una hipoteca sobre el inmueble, una garantía a primer requerimiento o una prenda sobre las acciones de la empresa prestataria. No hay recompra, fondo de reserva ni seguro. Upstone no publica ningún límite de relación préstamo-valor ni política de tasación. En los proyectos atrasados e insolventes, hasta ahora se han devuelto parcialmente 18,6 millones de € de capital, pero no se publica ninguna tasa de recuperación y todavía no se ha cerrado ningún proyecto fallido. En palabras sencillas: hay cierta garantía, pero con más de un tercio de todo el dinero prestado muy atrasado o en insolvencia y todavía nada dado de baja como pérdida, las pérdidas reales aún están por llegar.

Quién la gestiona y su licencia

AM Equity SAS (número de sociedad 815 138 011, Nanterre) está autorizada por el regulador francés de los mercados financieros, la AMF, como proveedor europeo de servicios de crowdfunding (número FP-2023-41) desde el 7 de diciembre de 2023. Su anterior registro francés como asesor terminó el 10 de noviembre de 2023, aunque la página legal de la plataforma aún lo mostraba en agosto de 2026. AM Equity es una empresa pequeña: sus cuentas depositadas muestran una pérdida de 578.000 € en 2024 sobre unos ingresos de 316.000 €. No publica cuentas auditadas. No se encontró ninguna actuación de un regulador contra ella.

Comisiones

Upstone no publica una tabla de comisiones para inversores en sus páginas públicas. Los intereses se pagan netos de impuestos franceses para los residentes en Francia; los no residentes necesitan un certificado fiscal para cobrar en bruto.

Cómo recuperar su dinero

No puede vender antes de tiempo. No existe mercado secundario: la propia plataforma afirma que sus bonos no son líquidos durante su vida. Su dinero permanece en cada proyecto hasta que el promotor devuelve o termina un proceso judicial, y en los proyectos atrasados los inversores informan de esperas de dos a tres años.

Nuestra valoración

Rentabilidad: alta — los tipos acordados son de media un 11,57 % anual. Riesgo: muy alto (más alto significa más riesgo) — el coste anual del riesgo del 3,83 % daría por sí solo alto, un escalón por debajo del muy alto fijado, pero el 37 % de todo el dinero prestado lleva más de seis meses de retraso o está en insolvencia y va en aumento, no se ha dado de baja nada como pérdida, la afirmación sobre la puntualidad no está respaldada y los nuevos préstamos casi se han detenido; las pérdidas podrían acabar superando la cifra publicada. Relación rentabilidad-riesgo: baja — la rentabilidad tras pérdidas de la propia plataforma, 7,74 %, se mantiene en baja porque el riesgo es muy alto.