Upstone Opinie 2026

Czym jest

Upstone to mała francuska platforma crowdfundingu nieruchomości, prowadzona przez AM Equity w Levallois-Perret pod Paryżem i założona w 2015 roku. Inwestorzy kupują obligacje, które finansują deweloperów i handlarzy nieruchomościami. Od 2016 roku sfinansowała 163 projekty o wartości 101,3 mln € (arkusz statystyk, bez daty, odczytany w październiku 2026). Nowe pożyczki skurczyły się: 21,2 mln € w 2022 roku, 12,4 mln € w 2023, 7,5 mln € w 2024 i 3,1 mln € w 2025, a arkusz nie pokazuje pożyczek w 2026 roku. Sprzedaje też udziały w funduszach nieruchomości, poza swoją ofertą crowdfundingową.

Jak to działa

Projekty wybiera się pojedynczo, od 100 € na projekt. Każda obligacja wypłaca stałą stawkę, a terminy wahają się od kilku miesięcy do kilku lat; platforma podaje średnio około 18 miesięcy. Większość obligacji może zostać przedłużona o 12 miesięcy według wyboru dewelopera na mocy umowy obligacji. Nie ma automatycznego inwestowania. Pieniądze inwestora są najpierw zbierane i zwracane, jeśli projekt nie osiągnie celu.

Zyski

Stawki uzgodnione w obligacjach wynoszą średnio 11,57 % rocznie we wszystkich 163 projektach od 2016 roku, ważone kwotą. To najwięcej, ile inwestorzy mogliby zarobić, gdyby każdy projekt zapłacił w całości. Upstone publikuje też zwrot po uwzględnieniu kosztu opóźnionych i niespłaconych pożyczek: 7,74 % rocznie od 2016 roku, przed opodatkowaniem. Ta liczba spadła w ostatnich latach: od 10 % do 11,7 % dla projektów sfinansowanych w latach 2016–2018, 5,60 % dla 2022 i 7,32 % dla 2024. Dotychczas wypłacono 9,83 mln € odsetek. Metoda stojąca za liczbą po stratach nie jest wyjaśniona, a ponieważ dotąd nic nie odpisano, może ona spaść jeszcze bardziej.

Straty i niewypłacalność

Ponad jedna trzecia wszystkich pożyczonych pieniędzy jest w poważnych tarapatach. 48 projektów, w których nadal należne jest 29,5 mln €, ma ponad sześć miesięcy opóźnienia, a 18 projektów z należnymi 8,2 mln € objętych jest sądowymi postępowaniami upadłościowymi. Razem to 37,7 mln €, czyli 37,23 % wszystkich pieniędzy pożyczonych od 2016 roku (obliczone na podstawie danych samej platformy), wobec 35,02 % na koniec 2025 roku. Kolejne 3 projekty z należnymi 2,1 mln € mają do sześciu miesięcy opóźnienia. Upstone podaje swój roczny koszt ryzyka na 3,83 % od 2016 roku, najwyższy dla projektów sfinansowanych w 2022 roku (6,41 %). A mimo to nic nie odpisano. Na stronie głównej twierdzi, że 94 % projektów zakończyło się w terminie, czego jego własne dane nie potwierdzają: 66 ze 163 projektów ma ponad sześć miesięcy opóźnienia lub jest w postępowaniu. Inwestorzy przyznają jej publiczną ocenę 1,5 na 5 (43 opinie, sierpień 2026), a w lipcu 2026 roku jeden z inwestorów zgłosił, że spłata należna w czerwcu 2025 roku nadal jest częściowo niezapłacona.

Co zabezpiecza pieniądze inwestora

W zależności od transakcji obligacje są zabezpieczone hipoteką na nieruchomości, gwarancją płatną na pierwsze żądanie lub zastawem na udziałach spółki pożyczkobiorcy. Nie ma wykupu, funduszu rezerwowego ani ubezpieczenia. Upstone nie publikuje żadnego limitu stosunku pożyczki do wartości ani polityki wyceny. W przypadku opóźnionych i niewypłacalnych projektów dotąd częściowo spłacono 18,6 mln € kapitału, ale nie publikuje się wskaźnika odzysków i żaden nieudany projekt nie został jeszcze zamknięty. Mówiąc prosto: pewne zabezpieczenie istnieje, ale przy ponad jednej trzeciej wszystkich pożyczonych pieniędzy poważnie opóźnionych lub w upadłości i przy braku jakichkolwiek odpisów rzeczywiste straty dopiero nadejdą.

Kto za tym stoi i licencja

AM Equity SAS (numer spółki 815 138 011, Nanterre) ma od 7 grudnia 2023 roku zezwolenie francuskiego organu nadzoru rynków finansowych, AMF, jako europejski dostawca usług finansowania społecznościowego (numer FP-2023-41). Jej wcześniejsza francuska rejestracja jako doradcy zakończyła się 10 listopada 2023 roku, choć strona prawna platformy nadal ją wskazywała w sierpniu 2026 roku. AM Equity to mała firma: jej złożone sprawozdania pokazują stratę 578 000 € w 2024 roku przy przychodach 316 000 €. Nie publikuje badanych sprawozdań. Nie znaleziono żadnych działań organu nadzoru wobec niej.

Opłaty

Upstone nie publikuje na swoich publicznych stronach tabeli opłat dla inwestorów. Odsetki są wypłacane po odliczeniu francuskiego podatku w przypadku rezydentów Francji; nierezydenci potrzebują zaświadczenia podatkowego, aby otrzymać wypłatę brutto.

Odzyskanie pieniędzy

Nie można sprzedać wcześniej. Nie ma rynku wtórnego: sama platforma twierdzi, że jej obligacje nie są płynne w okresie ich trwania. Pieniądze pozostają w każdym projekcie, dopóki deweloper nie spłaci lub nie zakończy się postępowanie sądowe, a w przypadku opóźnionych projektów inwestorzy zgłaszają oczekiwanie od dwóch do trzech lat.

Nasza ocena

Zwrot: wysoki — uzgodnione stawki wynoszą średnio 11,57 % rocznie. Ryzyko: bardzo wysokie (wyższe oznacza większe ryzyko) — roczny koszt ryzyka 3,83 % sam w sobie dawałby poziom wysoki, o jeden stopień niżej niż przyjęty bardzo wysoki, ale 37 % wszystkich pożyczonych pieniędzy ma ponad sześć miesięcy opóźnienia lub jest w upadłości i ten udział rośnie, nic nie odpisano, twierdzenie o terminowości nie jest potwierdzone, a nowe pożyczki prawie ustały; straty mogą ostatecznie przekroczyć opublikowaną liczbę. Stosunek zwrotu do ryzyka: niski — zwrot platformy po stratach, 7,74 %, jest utrzymany na poziomie niskim, ponieważ ryzyko jest bardzo wysokie.