Upstone Erfahrungen 2026

Was es ist

Upstone ist eine kleine französische Immobilien-Crowdfunding-Plattform, betrieben von AM Equity in Levallois-Perret bei Paris und 2015 gegründet. Anleger kaufen Anleihen, die Bauträger und Immobilienhändler finanzieren. Seit 2016 hat sie 163 Projekte im Wert von 101,3 Mio. € finanziert (Statistikblatt, ohne Datum, eingesehen im Oktober 2026). Die Neuvergabe ist geschrumpft: 21,2 Mio. € im Jahr 2022, 12,4 Mio. € 2023, 7,5 Mio. € 2024 und 3,1 Mio. € 2025, und das Blatt weist für 2026 keine Kreditvergabe aus. Außerhalb ihres Crowdfunding-Angebots verkauft sie auch Anteile an Immobilienfonds.

So funktioniert es

Sie wählen Projekte einzeln aus, ab 100 € pro Projekt. Jede Anleihe zahlt einen festen Zins, und die Laufzeiten reichen von wenigen Monaten bis zu mehreren Jahren; die Plattform nennt im Schnitt etwa 18 Monate. Die meisten Anleihen können nach dem Anleihevertrag nach Wahl des Bauträgers um 12 Monate verlängert werden. Es gibt kein automatisches Investieren. Ihr Geld wird zunächst eingesammelt und zurückerstattet, wenn ein Projekt sein Ziel nicht erreicht.

Erträge

Die in den Anleihen vereinbarten Zinsen liegen über alle 163 Projekte seit 2016 im Schnitt bei 11,57 % pro Jahr, gewichtet nach Betrag. Das ist das Höchste, was Anleger verdienen könnten, wenn jedes Projekt vollständig zahlt. Upstone veröffentlicht außerdem eine Rendite nach Abzug der Kosten für verspätete und ausgefallene Kredite: 7,74 % pro Jahr seit 2016, vor Steuern. Diese Zahl ist für die letzten Jahre gesunken: 10 % bis 11,7 % für die 2016 bis 2018 finanzierten Projekte, 5,60 % für 2022 und 7,32 % für 2024. Bisher wurden 9,83 Mio. € Zinsen gezahlt. Die Methode hinter der Zahl nach Verlusten wird nicht erklärt, und da bisher nichts abgeschrieben wurde, könnte sie weiter sinken.

Verluste und Ausfälle

Mehr als ein Drittel des gesamten verliehenen Geldes steckt in ernsten Schwierigkeiten. 48 Projekte mit noch 29,5 Mio. € Außenstand sind mehr als sechs Monate überfällig, und 18 Projekte mit 8,2 Mio. € Außenstand befinden sich in gerichtlichen Insolvenzverfahren. Zusammen sind das 37,7 Mio. €, also 37,23 % des gesamten seit 2016 verliehenen Geldes (berechnet aus den eigenen Zahlen der Plattform), nach 35,02 % Ende 2025. Weitere 3 Projekte mit 2,1 Mio. € Außenstand sind bis zu sechs Monate überfällig. Upstone beziffert seine jährlichen Risikokosten seit 2016 auf 3,83 %, am höchsten bei den 2022 finanzierten Projekten (6,41 %). Dennoch hat es nichts abgeschrieben. Auf seiner Startseite gibt es an, 94 % der Projekte seien pünktlich abgeschlossen worden, was seine eigenen Zahlen nicht stützen: 66 von 163 Projekten sind mehr als sechs Monate überfällig oder in Verfahren. Anleger geben der Plattform eine öffentliche Bewertung von 1,5 von 5 (43 Bewertungen, August 2026), und im Juli 2026 meldete ein Anleger, dass eine im Juni 2025 fällige Rückzahlung noch immer teilweise unbezahlt sei.

Was Ihr Geld absichert

Je nach Geschäft sind die Anleihen durch eine Hypothek auf die Immobilie, eine Garantie auf erstes Anfordern oder eine Verpfändung der Anteile der kreditnehmenden Gesellschaft besichert. Es gibt keinen Rückkauf, keinen Reservefonds und keine Versicherung. Upstone veröffentlicht keine Beleihungsgrenze und keine Bewertungsrichtlinie. Bei den verspäteten und insolventen Projekten wurden bisher 18,6 Mio. € Kapital teilweise zurückgezahlt, doch es wird keine Rückgewinnungsquote veröffentlicht, und noch kein gescheitertes Projekt wurde abgeschlossen. Einfach gesagt: Es gibt eine gewisse Sicherheit, doch da über ein Drittel des gesamten verliehenen Geldes stark verspätet oder in der Insolvenz ist und noch nichts abgeschrieben wurde, stehen echte Verluste noch bevor.

Wer dahintersteht und die Lizenz

AM Equity SAS (Unternehmensnummer 815 138 011, Nanterre) ist seit dem 7. Dezember 2023 von der französischen Finanzmarktaufsicht AMF als europäischer Crowdfunding-Dienstleister zugelassen (Nummer FP-2023-41). Ihre frühere französische Beraterregistrierung endete am 10. November 2023, obwohl die Rechtsseite der Plattform sie im August 2026 noch aufführte. AM Equity ist ein kleines Unternehmen: Seine hinterlegten Abschlüsse zeigen für 2024 einen Verlust von 578.000 € bei einem Umsatz von 316.000 €. Geprüfte Abschlüsse veröffentlicht es nicht. Maßnahmen einer Aufsichtsbehörde gegen das Unternehmen wurden nicht gefunden.

Gebühren

Upstone veröffentlicht auf seinen öffentlichen Seiten keine Gebührenübersicht für Anleger. Zinsen werden für in Frankreich Ansässige netto nach französischer Steuer gezahlt; Nichtansässige benötigen eine Steuerbescheinigung, um brutto ausgezahlt zu werden.

Ihr Geld zurückbekommen

Sie können nicht vorzeitig verkaufen. Es gibt keinen Zweitmarkt: Die Plattform selbst sagt, ihre Anleihen seien während der Laufzeit nicht liquide. Ihr Geld bleibt in jedem Projekt, bis der Bauträger zurückzahlt oder ein Gerichtsverfahren endet, und bei verspäteten Projekten berichten Anleger von Wartezeiten von zwei bis drei Jahren.

Unsere Einschätzung

Rendite: hoch — die vereinbarten Zinsen liegen im Schnitt bei 11,57 % pro Jahr. Risiko: sehr hoch (höher bedeutet mehr Risiko) — die jährlichen Risikokosten von 3,83 % würden für sich genommen hoch ergeben, eine Stufe unter dem gesetzten sehr hoch, doch 37 % des gesamten verliehenen Geldes sind mehr als sechs Monate überfällig oder in der Insolvenz, mit steigender Tendenz, nichts wurde abgeschrieben, die Behauptung der Pünktlichkeit wird nicht gestützt und die Neuvergabe ist fast zum Erliegen gekommen; die Verluste könnten am Ende höher ausfallen als die veröffentlichte Zahl. Rendite-Risiko-Verhältnis: niedrig — die Rendite der Plattform nach Verlusten von 7,74 % wird auf niedrig gehalten, weil das Risiko sehr hoch ist.