Upstone - Risico- en rendementsbeoordeling
Upstone - Retouren en verliespercentages
Upstone – Platformstatistieken 2026
Upstone – Voordelen en nadelen
Over Upstone
Wat het is
Upstone is een klein Frans vastgoedcrowdfundingplatform, beheerd door AM Equity in Levallois-Perret bij Parijs en opgericht in 2015. Beleggers kopen obligaties waarmee projectontwikkelaars en vastgoedhandelaren worden gefinancierd. Sinds 2016 heeft het 163 projecten ter waarde van € 101,3 miljoen gefinancierd (statistiekenblad, zonder datum, gelezen in oktober 2026). De nieuwe uitleningen zijn gekrompen: € 21,2 miljoen in 2022, € 12,4 miljoen in 2023, € 7,5 miljoen in 2024 en € 3,1 miljoen in 2025, en het blad toont geen uitleningen in 2026. Het verkoopt ook aandelen in vastgoedfondsen, buiten het crowdfundingaanbod om.
Hoe het werkt
U kiest projecten een voor een, vanaf € 100 per project. Elke obligatie betaalt een vaste rente, en de looptijden variëren van enkele maanden tot meerdere jaren; het platform noemt een gemiddelde van ongeveer 18 maanden. De meeste obligaties kunnen volgens het obligatiecontract naar keuze van de ontwikkelaar met 12 maanden worden verlengd. Er is geen automatisch beleggen. Uw geld wordt eerst opgehaald en terugbetaald als een project zijn doel niet haalt.
Rendement
De in de obligaties overeengekomen rentes bedragen gemiddeld 11,57 % per jaar over alle 163 projecten sinds 2016, gewogen naar bedrag. Dit is het meeste dat beleggers kunnen verdienen als elk project volledig betaalt. Upstone publiceert ook een rendement na de kosten van te late en niet-betaalde leningen: 7,74 % per jaar sinds 2016, vóór belasting. Dat cijfer is voor recente jaren gedaald: 10 % tot 11,7 % voor projecten die in 2016 tot 2018 werden gefinancierd, 5,60 % voor 2022 en 7,32 % voor 2024. Tot nu toe is € 9,83 miljoen aan rente betaald. De methode achter het cijfer na verliezen wordt niet uitgelegd, en omdat er nog niets is afgeschreven, kan het verder dalen.
Verliezen en wanbetaling
Meer dan een derde van al het uitgeleende geld verkeert in ernstige problemen. 48 projecten met nog € 29,5 miljoen uitstaand zijn meer dan zes maanden te laat, en 18 projecten met € 8,2 miljoen uitstaand zitten in gerechtelijke insolventieprocedures. Samen is dat € 37,7 miljoen, oftewel 37,23 % van al het sinds 2016 uitgeleende geld (berekend uit de eigen cijfers van het platform), tegen 35,02 % eind 2025. Nog eens 3 projecten met € 2,1 miljoen uitstaand zijn maximaal zes maanden te laat. Upstone geeft zijn jaarlijkse risicokosten sinds 2016 op als 3,83 %, het hoogst voor projecten die in 2022 werden gefinancierd (6,41 %). Toch heeft het niets afgeschreven. Op zijn homepage zegt het dat 94 % van de projecten op tijd is afgerond, wat zijn eigen cijfers niet ondersteunen: 66 van de 163 projecten zijn meer dan zes maanden te laat of zitten in een procedure. Beleggers geven het een openbare beoordeling van 1,5 uit 5 (43 beoordelingen, augustus 2026), en in juli 2026 meldde een belegger dat een terugbetaling die in juni 2025 verschuldigd was nog steeds gedeeltelijk onbetaald was.
Wat uw geld afdekt
Afhankelijk van de deal worden obligaties gedekt door een hypotheek op het vastgoed, een garantie op eerste verzoek of een pandrecht op de aandelen van het lenende bedrijf. Er is geen terugkoop, reservefonds of verzekering. Upstone publiceert geen limiet voor de verhouding tussen lening en waarde en geen taxatiebeleid. Bij de te late en insolvente projecten is tot nu toe € 18,6 miljoen aan kapitaal gedeeltelijk terugbetaald, maar er wordt geen verhaalpercentage gepubliceerd en er is nog geen mislukt project afgesloten. In gewone woorden: er is enige zekerheid, maar nu meer dan een derde van al het uitgeleende geld ernstig te laat of in insolventie is en er nog niets is afgeschreven, moeten de werkelijke verliezen nog komen.
Wie erachter zit en de vergunning
AM Equity SAS (bedrijfsnummer 815 138 011, Nanterre) heeft sinds 7 december 2023 een vergunning van de Franse financiëlemarktentoezichthouder, de AMF, als Europese crowdfundingdienstverlener (nummer FP-2023-41). De eerdere Franse registratie als adviseur eindigde op 10 november 2023, hoewel de juridische pagina van het platform die in augustus 2026 nog vermeldde. AM Equity is een klein bedrijf: de gedeponeerde jaarrekening toont een verlies van € 578.000 in 2024 bij een omzet van € 316.000. Het publiceert geen gecontroleerde jaarrekeningen. Er is geen optreden van een toezichthouder tegen het bedrijf gevonden.
Kosten
Upstone publiceert op zijn openbare pagina's geen kostenoverzicht voor beleggers. Rente wordt voor Franse ingezetenen netto na Franse belasting betaald; niet-ingezetenen hebben een belastingverklaring nodig om bruto te worden betaald.
Uw geld terugkrijgen
U kunt niet eerder verkopen. Er is geen secundaire markt: het platform zegt zelf dat zijn obligaties tijdens hun looptijd niet liquide zijn. Uw geld blijft in elk project staan tot de ontwikkelaar terugbetaalt of een gerechtelijke procedure eindigt, en bij te late projecten melden beleggers wachttijden van twee tot drie jaar.
Ons oordeel
Rendement: hoog — de overeengekomen rentes bedragen gemiddeld 11,57 % per jaar. Risico: zeer hoog (hoger betekent meer risico) — de jaarlijkse risicokosten van 3,83 % zouden op zichzelf hoog opleveren, een stap onder het gekozen zeer hoog, maar 37 % van al het uitgeleende geld is meer dan zes maanden te laat of in insolventie en dat neemt toe, er is niets afgeschreven, de bewering over tijdige afronding wordt niet ondersteund en de nieuwe uitleningen zijn bijna gestopt; de verliezen kunnen uiteindelijk hoger uitvallen dan het gepubliceerde cijfer. Rendement-risicoverhouding: laag — het eigen rendement van het platform na verliezen, 7,74 %, blijft op laag staan omdat het risico zeer hoog is.
Regelgeving
Licentie / Regelgeving: AM Equity SAS (bedrijf 815 138 011, RCS Nanterre) heeft sinds 7 december 2023 een vergunning van de Franse financiëlemarktentoezichthouder (AMF) als Europese crowdfundingdienstverlener op grond van Verordening (EU) 2020/1503, nummer FP-2023-41, voor het plaatsen van obligaties zonder vaste plaatsingsverplichting en het ontvangen en doorgeven van orders; er is geen paspoort voor andere landen geregistreerd. De eerdere registratie als crowdfundingadviseur (ORIAS 16004136) eindigde op 10 november 2023. Geen enkele compensatieregeling dekt de beleggingen.
Functionaliteit
Voor beleggers
Nuttige informatie
Ja. AM Equity SAS, dat Upstone beheert, heeft sinds 7 december 2023 een vergunning van de Franse financiëlemarktentoezichthouder, de AMF, als Europese crowdfundingdienstverlener (FP-2023-41). Regulering beschermt u niet tegen verliezen op de projecten.
Uw inschrijving wordt in escrow gehouden bij Leetchi / Mangopay tot de ronde sluit en wordt dan aan het projectbedrijf betaald; ze loopt nooit via de rekeningen van Upstone. Eenmaal belegd is het geld rechtstreeks verschuldigd door het bedrijf dat de obligaties heeft uitgegeven.
€ 100 per project voor obligaties. De aandelen in vastgoedfondsen die het ook verkoopt, hebben hogere minima.
De overeengekomen rentes bedragen gemiddeld 11,57 % per jaar, en het cijfer van het platform na verliezen is 7,74 % per jaar sinds 2016. Er is niets afgeschreven, maar € 37,7 miljoen, 37,23 % van al het uitgeleende geld, is meer dan zes maanden te laat of in insolventie (oktober 2026).
Afhankelijk van de deal een hypotheek op het vastgoed, een garantie op eerste verzoek of een pandrecht op de aandelen van het lenende bedrijf. Er is geen terugkoop, reservefonds of verzekering, en er wordt geen verhaalpercentage gepubliceerd; € 18,6 miljoen is gedeeltelijk terugbetaald op projecten met problemen, maar geen daarvan is afgesloten.
Nee. Er is geen secundaire markt, dus uw geld blijft in elk project staan tot het wordt terugbetaald of een gerechtelijke procedure eindigt. De meeste obligaties kunnen bovendien naar keuze van de ontwikkelaar met 12 maanden worden verlengd.
Upstone publiceert op zijn openbare pagina's geen kostenoverzicht voor beleggers. Franse belasting wordt voor Franse ingezetenen op de rente ingehouden.
Als een ontwikkelaar failliet gaat, hangt het verhaal af van de zekerheid en de gerechtelijke procedure, die jaren kan duren en minder kan opleveren dan u hebt uitgeleend. Uw obligatiecontract is met het uitgevende bedrijf, dus u bent voor de terugbetaling niet afhankelijk van Upstone zelf, maar het opvolgen van te late projecten zou zonder Upstone moeilijker zijn. Geen enkele compensatieregeling is van toepassing.
Heel weinig. De uitleningen daalden van € 21,2 miljoen in 2022 naar € 3,1 miljoen in 2025, en het statistiekenblad toont geen uitleningen in 2026 (oktober 2026).
