Upstone Recensioni 2026

Che cos'è

Upstone è una piccola piattaforma francese di crowdfunding immobiliare gestita da AM Equity a Levallois-Perret, vicino a Parigi, e avviata nel 2015. Gli investitori acquistano obbligazioni che finanziano promotori immobiliari e operatori del mercato immobiliare. Dal 2016 ha finanziato 163 progetti per 101,3 milioni di € (scheda statistica, senza data, consultata a ottobre 2026). I nuovi prestiti si sono ridotti: 21,2 milioni di € nel 2022, 12,4 milioni di € nel 2023, 7,5 milioni di € nel 2024 e 3,1 milioni di € nel 2025, e la scheda non mostra prestiti per il 2026. Vende inoltre quote di fondi immobiliari, al di fuori della sua offerta di crowdfunding.

Come funziona

Si scelgono i progetti uno per uno, a partire da 100 € per progetto. Ogni obbligazione paga un tasso fisso e le durate vanno da pochi mesi a diversi anni; la piattaforma indica una media di circa 18 mesi. La maggior parte delle obbligazioni può essere prorogata di 12 mesi a scelta del promotore ai sensi del contratto obbligazionario. Non esiste investimento automatico. Il denaro viene prima raccolto e rimborsato se un progetto non raggiunge il suo obiettivo.

Rendimenti

I tassi concordati nelle obbligazioni sono in media dell'11,57 % annuo su tutti i 163 progetti dal 2016, ponderati per importo. È il massimo che gli investitori potrebbero guadagnare se ogni progetto pagasse per intero. Upstone pubblica anche un rendimento al netto del costo dei prestiti in ritardo e non pagati: 7,74 % annuo dal 2016, al lordo delle imposte. Questa cifra è scesa negli ultimi anni: dal 10 % all'11,7 % per i progetti finanziati dal 2016 al 2018, 5,60 % per il 2022 e 7,32 % per il 2024. Finora sono stati pagati 9,83 milioni di € di interessi. Il metodo alla base della cifra al netto delle perdite non è spiegato e, poiché finora nulla è stato stornato a perdita, potrebbe scendere ancora.

Perdite e default

Più di un terzo di tutto il denaro prestato è in seria difficoltà. 48 progetti con ancora 29,5 milioni di € dovuti hanno oltre sei mesi di ritardo e 18 progetti con 8,2 milioni di € dovuti sono in procedure giudiziarie di insolvenza. Insieme sono 37,7 milioni di €, ovvero il 37,23 % di tutto il denaro prestato dal 2016 (calcolato dai dati della stessa piattaforma), rispetto al 35,02 % di fine 2025. Altri 3 progetti con 2,1 milioni di € dovuti hanno fino a sei mesi di ritardo. Upstone indica il proprio costo annuo del rischio al 3,83 % dal 2016, il più alto per i progetti finanziati nel 2022 (6,41 %). Eppure non ha stornato nulla a perdita. Sulla sua home page afferma che il 94 % dei progetti si è concluso nei tempi, cosa che i suoi stessi dati non sostengono: 66 progetti su 163 hanno oltre sei mesi di ritardo o sono in procedura. Gli investitori le attribuiscono un punteggio pubblico di 1,5 su 5 (43 recensioni, agosto 2026) e a luglio 2026 un investitore ha segnalato che un rimborso dovuto a giugno 2025 era ancora in parte non pagato.

Che cosa garantisce il suo denaro

A seconda dell'operazione, le obbligazioni sono garantite da un'ipoteca sull'immobile, da una garanzia a prima richiesta o dal pegno sulle quote della società mutuataria. Non esistono riacquisto, fondo di riserva né assicurazione. Upstone non pubblica alcun limite di rapporto prestito/valore né una politica di valutazione. Sui progetti in ritardo e insolventi, finora sono stati rimborsati in parte 18,6 milioni di € di capitale, ma non viene pubblicato alcun tasso di recupero e nessun progetto fallito è stato ancora chiuso. In parole semplici: esiste una certa garanzia, ma con oltre un terzo di tutto il denaro prestato gravemente in ritardo o in insolvenza e ancora nulla stornato a perdita, le perdite reali devono ancora arrivare.

Chi la gestisce e la licenza

AM Equity SAS (numero di società 815 138 011, Nanterre) è autorizzata dall'autorità francese dei mercati finanziari, l'AMF, come fornitore europeo di servizi di crowdfunding (numero FP-2023-41) dal 7 dicembre 2023. La sua precedente iscrizione francese come consulente è terminata il 10 novembre 2023, anche se la pagina legale della piattaforma la riportava ancora ad agosto 2026. AM Equity è una piccola società: i suoi bilanci depositati mostrano una perdita di 578.000 € nel 2024 su ricavi di 316.000 €. Non pubblica bilanci certificati. Non sono state trovate azioni di un'autorità di vigilanza nei suoi confronti.

Commissioni

Upstone non pubblica un tariffario delle commissioni per gli investitori sulle sue pagine pubbliche. Gli interessi sono pagati al netto dell'imposta francese per i residenti francesi; i non residenti hanno bisogno di un certificato fiscale per essere pagati al lordo.

Come riavere il denaro

Non è possibile vendere in anticipo. Non esiste un mercato secondario: la piattaforma stessa afferma che le sue obbligazioni non sono liquide durante la loro vita. Il denaro resta in ciascun progetto finché il promotore non rimborsa o finché un procedimento giudiziario non si conclude e, sui progetti in ritardo, gli investitori segnalano attese di due o tre anni.

La nostra valutazione

Rendimento: alto — i tassi concordati sono in media dell'11,57 % annuo. Rischio: molto alto (più alto significa più rischio) — il costo annuo del rischio del 3,83 % darebbe da solo alto, un gradino sotto il molto alto fissato, ma il 37 % di tutto il denaro prestato ha oltre sei mesi di ritardo o è in insolvenza ed è in aumento, nulla è stato stornato a perdita, l'affermazione sulla puntualità non è sostenuta e i nuovi prestiti si sono quasi fermati; le perdite potrebbero risultare maggiori della cifra pubblicata. Rapporto rendimento-rischio: basso — il rendimento al netto delle perdite della piattaforma, 7,74 %, è mantenuto su basso perché il rischio è molto alto.