Upstone Omdöme 2026

Vad det är

Upstone är en liten fransk plattform för fastighetscrowdfunding som drivs av AM Equity i Levallois-Perret nära Paris och startade 2015. Investerare köper obligationer som finansierar fastighetsutvecklare och fastighetshandlare. Sedan 2016 har den finansierat 163 projekt värda 101,3 miljoner € (statistikblad, odaterat, läst i oktober 2026). Nyutlåningen har krympt: 21,2 miljoner € 2022, 12,4 miljoner € 2023, 7,5 miljoner € 2024 och 3,1 miljoner € 2025, och bladet visar ingen utlåning för 2026. Den säljer också andelar i fastighetsfonder, utanför sitt crowdfundingerbjudande.

Så fungerar det

Du väljer projekt ett i taget, från 100 € per projekt. Varje obligation ger en fast ränta, och löptiderna går från några månader till flera år; plattformen anger ett genomsnitt på cirka 18 månader. De flesta obligationer kan förlängas med 12 månader efter utvecklarens val enligt obligationsavtalet. Det finns ingen automatisk investering. Dina pengar samlas in först och återbetalas om ett projekt inte når sitt mål.

Avkastning

De räntor som överenskommits i obligationerna är i genomsnitt 11,57 % per år över alla 163 projekt sedan 2016, viktade efter belopp. Det är det mesta investerare kan tjäna om varje projekt betalar i sin helhet. Upstone publicerar också en avkastning efter kostnaden för sena och obetalda lån: 7,74 % per år sedan 2016, före skatt. Den siffran har sjunkit för de senaste åren: 10 % till 11,7 % för projekt som finansierades 2016 till 2018, 5,60 % för 2022 och 7,32 % för 2024. Hittills har 9,83 miljoner € i ränta betalats. Metoden bakom siffran efter förluster förklaras inte, och eftersom inget har skrivits av ännu kan den sjunka ytterligare.

Förluster och fallissemang

Mer än en tredjedel av alla utlånade pengar är i allvarliga problem. 48 projekt med 29,5 miljoner € fortfarande skyldiga är mer än sex månader sena, och 18 projekt med 8,2 miljoner € skyldiga är i rättsliga insolvensförfaranden. Tillsammans är det 37,7 miljoner €, eller 37,23 % av alla pengar som lånats ut sedan 2016 (beräknat från plattformens egna siffror), upp från 35,02 % i slutet av 2025. Ytterligare 3 projekt med 2,1 miljoner € skyldiga är upp till sex månader sena. Upstone anger sin årliga riskkostnad till 3,83 % sedan 2016, högst för projekt som finansierades 2022 (6,41 %). Ändå har den inte skrivit av något. På sin startsida säger den att 94 % av projekten avslutades i tid, vilket dess egna siffror inte stöder: 66 av 163 projekt är mer än sex månader sena eller i förfarande. Investerare ger den ett offentligt betyg på 1,5 av 5 (43 omdömen, augusti 2026), och i juli 2026 rapporterade en investerare att en återbetalning som skulle ske i juni 2025 fortfarande var delvis obetald.

Vad som säkrar dina pengar

Beroende på affären backas obligationerna upp av en inteckning i fastigheten, en garanti på första anfordran eller en pantsättning av det lånande bolagets aktier. Det finns ingen återköpsgaranti, reservfond eller försäkring. Upstone publicerar ingen gräns för belåningsgrad och ingen värderingspolicy. På de sena och insolventa projekten har 18,6 miljoner € av kapitalet delvis återbetalats hittills, men ingen återvinningsgrad publiceras och inget misslyckat projekt har ännu avslutats. Enkelt uttryckt: det finns en viss säkerhet, men med över en tredjedel av alla utlånade pengar allvarligt sena eller i insolvens och inget ännu avskrivet återstår de verkliga förlusterna.

Vem som driver plattformen och licensen

AM Equity SAS (bolagsnummer 815 138 011, Nanterre) har sedan den 7 december 2023 tillstånd från Frankrikes finansmarknadsmyndighet, AMF, som europeisk crowdfundingtjänsteleverantör (nummer FP-2023-41). Dess tidigare franska registrering som rådgivare upphörde den 10 november 2023, men plattformens juridiska sida visade den fortfarande i augusti 2026. AM Equity är ett litet bolag: dess inlämnade bokslut visar en förlust på 578 000 € 2024 på intäkter om 316 000 €. Det publicerar inga reviderade bokslut. Inga åtgärder från någon tillsynsmyndighet mot bolaget hittades.

Avgifter

Upstone publicerar ingen avgiftslista för investerare på sina offentliga sidor. Ränta betalas netto efter fransk skatt för personer bosatta i Frankrike; icke-bosatta behöver ett skattebevis för att få betalt brutto.

Få ut dina pengar

Du kan inte sälja i förtid. Det finns ingen andrahandsmarknad: plattformen säger själv att dess obligationer inte är likvida under sin löptid. Dina pengar stannar i varje projekt tills utvecklaren betalar tillbaka eller en rättsprocess avslutas, och på sena projekt rapporterar investerare väntetider på två till tre år.

Vår bedömning

Avkastning: hög — de överenskomna räntorna är i genomsnitt 11,57 % per år. Risk: mycket hög (högre betyder mer risk) — den årliga riskkostnaden på 3,83 % skulle ensam ge hög, ett steg under den valda mycket höga nivån, men 37 % av alla utlånade pengar är mer än sex månader sena eller i insolvens och andelen ökar, inget har skrivits av, påståendet om att projekten är i tid stöds inte och nyutlåningen har nästan upphört; förlusterna kan i slutändan bli större än den publicerade siffran. Avkastning i förhållande till risk: låg — plattformens egen avkastning efter förluster, 7,74 %, hålls på låg eftersom risken är mycket hög.