Upstone Avis 2026

De quoi il s'agit

Upstone est une petite plateforme française de financement participatif immobilier, exploitée par AM Equity à Levallois-Perret, près de Paris, et créée en 2015. Les investisseurs achètent des obligations qui financent des promoteurs et des marchands de biens. Elle a financé 163 projets pour 101,3 millions d'€ depuis 2016 (fiche statistique, non datée, consultée en octobre 2026). Les nouveaux prêts ont fortement diminué : 21,2 millions d'€ en 2022, 12,4 millions d'€ en 2023, 7,5 millions d'€ en 2024 et 3,1 millions d'€ en 2025, et la fiche n'indique aucun prêt en 2026. Elle vend aussi des parts de fonds immobiliers, en dehors de son offre de financement participatif.

Comment cela fonctionne

Vous choisissez les projets un par un, à partir de 100 € par projet. Chaque obligation verse un taux fixe, et les durées vont de quelques mois à plusieurs années ; la plateforme indique une moyenne d'environ 18 mois. La plupart des obligations peuvent être prolongées de 12 mois au choix du promoteur, en vertu du contrat obligataire. Il n'y a pas d'investissement automatique. Votre argent est d'abord collecté, puis remboursé si un projet n'atteint pas son objectif.

Rendements

Les taux convenus dans les obligations s'élèvent en moyenne à 11,57 % par an sur l'ensemble des 163 projets depuis 2016, pondérés par le montant. C'est le maximum que les investisseurs pourraient gagner si chaque projet payait intégralement. Upstone publie aussi un rendement après coût des prêts en retard et impayés : 7,74 % par an depuis 2016, avant impôt. Ce chiffre a baissé ces dernières années : 10 % à 11,7 % pour les projets financés de 2016 à 2018, 5,60 % pour 2022 et 7,32 % pour 2024. 9,83 millions d'€ d'intérêts ont été versés à ce jour. La méthode derrière le chiffre après pertes n'est pas expliquée, et comme rien n'a encore été passé en perte, il pourrait baisser encore.

Pertes et défauts

Plus d'un tiers de toutes les sommes prêtées est en grave difficulté. 48 projets, dont 29,5 millions d'€ restent dus, ont plus de six mois de retard, et 18 projets, dont 8,2 millions d'€ sont dus, sont en procédure d'insolvabilité judiciaire. Au total, cela représente 37,7 millions d'€, soit 37,23 % de toutes les sommes prêtées depuis 2016 (calcul à partir des chiffres de la plateforme), contre 35,02 % fin 2025. 3 autres projets, dont 2,1 millions d'€ sont dus, ont jusqu'à six mois de retard. Upstone chiffre son coût du risque annuel à 3,83 % depuis 2016, le plus élevé pour les projets financés en 2022 (6,41 %). Pourtant, elle n'a rien passé en perte. Sur sa page d'accueil, elle affirme que 94 % des projets se sont terminés à temps, ce que ses propres chiffres ne confirment pas : 66 des 163 projets ont plus de six mois de retard ou sont en procédure. Les investisseurs lui attribuent une note publique de 1,5 sur 5 (43 avis, août 2026), et en juillet 2026 un investisseur a signalé qu'un remboursement dû en juin 2025 n'était toujours que partiellement payé.

Ce qui garantit votre argent

Selon l'opération, les obligations sont garanties par une hypothèque sur le bien, une garantie à première demande ou un nantissement des titres de la société emprunteuse. Il n'y a ni rachat, ni fonds de réserve, ni assurance. Upstone ne publie aucune limite de ratio prêt/valeur ni aucune politique d'évaluation. Sur les projets en retard et insolvables, 18,6 millions d'€ de capital ont été partiellement remboursés à ce jour, mais aucun taux de recouvrement n'est publié et aucun projet défaillant n'a encore été clôturé. En clair : il existe une certaine garantie, mais avec plus d'un tiers de toutes les sommes prêtées gravement en retard ou en insolvabilité et rien encore passé en perte, de véritables pertes sont encore à venir.

Qui l'exploite et la licence

AM Equity SAS (numéro d'entreprise 815 138 011, Nanterre) est agréée par le régulateur français des marchés financiers, l'AMF, en tant que prestataire européen de services de financement participatif (numéro FP-2023-41) depuis le 7 décembre 2023. Son ancien statut français de conseiller a pris fin le 10 novembre 2023, bien que la page juridique de la plateforme le mentionnait encore en août 2026. AM Equity est une petite entreprise : ses comptes déposés font état d'une perte de 578 000 € en 2024 pour un chiffre d'affaires de 316 000 €. Elle ne publie pas de comptes audités. Aucune action d'un régulateur à son encontre n'a été trouvée.

Frais

Upstone ne publie pas de grille de frais pour les investisseurs sur ses pages publiques. Les intérêts sont versés nets d'impôt français pour les résidents français ; les non-résidents ont besoin d'une attestation fiscale pour être payés bruts.

Récupérer votre argent

Vous ne pouvez pas vendre avant l'échéance. Il n'existe pas de marché secondaire : la plateforme indique elle-même que ses obligations ne sont pas liquides pendant leur durée de vie. Votre argent reste dans chaque projet jusqu'à ce que le promoteur rembourse ou qu'une procédure judiciaire se termine, et sur les projets en retard, les investisseurs signalent une attente de deux à trois ans.

Notre avis

Rendement : élevé — les taux convenus s'élèvent en moyenne à 11,57 % par an. Risque : très élevé (plus c'est élevé, plus le risque est grand) — le coût du risque annuel de 3,83 % donnerait à lui seul élevé, un cran sous le très élevé retenu, mais 37 % de toutes les sommes prêtées accusent plus de six mois de retard ou sont en insolvabilité, et cette part augmente, rien n'a été passé en perte, l'affirmation sur les délais n'est pas confirmée et les nouveaux prêts se sont presque arrêtés ; les pertes pourraient finir par dépasser le chiffre publié. Rapport rendement-risque : faible — le rendement après pertes de la plateforme, 7,74 %, est maintenu à faible parce que le risque est très élevé.