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Urbanitae è una piattaforma spagnola di crowdfunding immobiliare con sede a Madrid, che finanzia progetti dal 2019. Dichiara di aver finanziato oltre 690 milioni di euro in più di 300 progetti e di aver restituito agli investitori più di 250 milioni di euro (ottobre 2026). La maggior parte dei progetti sono interventi residenziali in Spagna, con operazioni più recenti in Italia. È autorizzata dall'autorità di vigilanza spagnola (CNMV) ai sensi della normativa europea sul crowdfunding.
I progetti si scelgono da soli, di norma da 500 €, a multipli di 10 €. Ce ne sono di due tipi. In un progetto di prestito si presta a uno sviluppatore a tasso fisso per una durata stabilita, ad esempio da 11 a 18 mesi più una proroga di sei mesi prevista dal contratto. In un progetto azionario si acquistano quote di una società costituita per un singolo edificio e si partecipa all'utile quando viene venduto, dopo che è stato rimborsato per primo il capitale; questi progetti durano più a lungo. Prima di investire si versano i fondi tramite un portafoglio online.
I progetti di Urbanitae interamente rimborsati hanno reso in media l'11,7 % annuo (pagina delle statistiche, ottobre 2026): il 12,1 % su 50 progetti di prestito rimborsati e l'11,3 % su 47 progetti azionari rimborsati. Sono risultati reali, al lordo delle imposte, ma contano solo i progetti conclusi (97 su circa 300); quelli ancora in corso, prorogati o in difficoltà sono esclusi. Il dato è sceso leggermente, dall'11,86 % di luglio 2026, e i 17 progetti chiusi nel primo semestre 2026 hanno reso in media il 10 %. Per i progetti ancora in corso, Urbanitae prevede l'11,1 % annuo sui prestiti e il 13,2 % sui progetti azionari, sulla base degli ultimi rapporti di monitoraggio.
Urbanitae dichiara che lo 0 % dei suoi prestiti non è stato pagato agli investitori (ottobre 2026). Non precisa che cosa si intenda per non pagato, non indica alcuna data e riguarda solo i 147 progetti di prestito, non i 154 progetti azionari. Non pubblica alcun dato su ritardi, proroghe o perdite, né su quanto è stato recuperato. I ritardi esistono: le proroghe contrattuali di sei mesi sono spesso utilizzate per intero, e le recensioni degli investitori parlano di progetti lenti e di poche notizie durante l'attesa (agosto 2026). Non risultavano perdite del capitale degli investitori.
I prestiti sono garantiti da un'ipoteca di primo grado sull'immobile, oltre a un pegno sulle quote della società di progetto. L'ipoteca è detenuta da un agente di garanzia per conto degli investitori, e il contratto di prestito copre le spese dell'agente e una riserva per i costi di escussione. Se uno sviluppatore non riesce a pagare, Urbanitae negozia dapprima, può concordare una proroga con una penale di mora e passa all'esecuzione forzata come ultima misura; nel frattempo gli interessi continuano a maturare. I progetti azionari non hanno garanzie: si detengono quote, e la tutela consiste nel fatto che gli investitori recuperano il capitale prima che lo sviluppatore incassi un utile, con lo sviluppatore che di norma apporta almeno il 20 % dei fondi. Non esistono riacquisto, fondo di riserva né assicurazione, e non è pubblicato alcun limite del rapporto prestito/valore né alcun dato sui recuperi. In parole semplici: dietro un prestito c'è un edificio; una partecipazione azionaria può perdere valore se l'edificio viene venduto a meno di quanto è costato.
La piattaforma è gestita da Urbanitae Real Estate Platform, S.L., a Madrid. È iscritta al registro dei prestatori di servizi di crowdfunding dell'autorità di vigilanza spagnola (CNMV) con il numero 4, dal 23 dicembre 2022, ai sensi della normativa europea sul crowdfunding. Non è un'impresa di investimento né una banca, e gli investimenti non sono coperti da alcun fondo di garanzia dei depositi o degli investitori. Non abbiamo trovato alcun provvedimento di un'autorità di vigilanza nei suoi confronti.
Gli investitori non pagano alcuna commissione e il conto è gratuito. L'unico costo di Urbanitae è una commissione di apertura dal 5 % al 7 % dell'obiettivo di finanziamento, pagata dallo sviluppatore; è inclusa nell'importo raccolto, per cui il costo grava sul progetto. Per le persone fisiche residenti in Spagna viene trattenuta un'imposta del 19 % sui dividendi.
Il denaro viene restituito quando il prestito è rimborsato o l'immobile è venduto. Non esiste un mercato in cui vendere ad altri investitori. È possibile annullare entro quattro giorni di calendario dall'investimento; dopo, il denaro resta vincolato fino al termine del progetto, più a lungo in caso di proroga. Una funzione aggiunta a febbraio 2026 consente di mettersi in coda per i posti nei progetti interamente finanziati che si liberano quando qualcuno annulla; è un modo per entrare, non per uscire.
Rendimento: alto — i progetti interamente rimborsati hanno reso in media l'11,7 % annuo, un risultato reale, anche se esclude i progetti non conclusi. Rischio: basso (più alto significa più rischio) — la piattaforma non segnala prestiti non pagati e i suoi prestiti hanno ipoteche di primo grado, ma lo spostiamo di un gradino in peggio perché lo 0 % non è definito né datato mentre le proroghe sono frequenti, e i progetti azionari non hanno garanzie. Rapporto rendimento-rischio: alto — un rendimento a due cifre a fronte di un basso livello di rischio, per quanto mostrano i dati pubblicati.
Licenza / Regolamentazione: Urbanitae Real Estate Platform, S.L. è autorizzata dall'autorità di vigilanza spagnola, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), come prestatore di servizi di crowdfunding ai sensi del regolamento europeo sul crowdfunding (regolamento (UE) 2020/1503), numero di registro 4, dal 23 dicembre 2022. Non è un'impresa di investimento né un ente creditizio, e gli investimenti non sono coperti da alcun fondo di garanzia degli investimenti né dei depositi.
Sì. Urbanitae Real Estate Platform, S.L. è autorizzata dall'autorità di vigilanza spagnola (CNMV) come prestatore di servizi di crowdfunding ai sensi della normativa europea, numero di registro 4, dal 23 dicembre 2022. Gli investimenti non sono coperti da alcun fondo di garanzia dei depositi o degli investitori.
Due istituti di pagamento, Lemonway e Mangopay, detengono il denaro degli investitori, separato dai conti propri di Urbanitae. Si precarica un portafoglio e si investe da lì.
Di norma 500 €, a multipli di 10 €; alcuni progetti fissano un minimo diverso.
I progetti interamente rimborsati hanno reso in media l'11,7 % annuo (ottobre 2026): il 12,1 % sui prestiti e l'11,3 % sui progetti azionari. La piattaforma dichiara che lo 0 % dei suoi prestiti non è pagato, ma senza definizione né data, e non pubblica dati su ritardi, perdite o progetti azionari. Non risultavano perdite del capitale degli investitori.
I prestiti sono garantiti da un'ipoteca di primo grado sull'immobile e da un pegno sulle quote della società di progetto, detenuti da un agente di garanzia per gli investitori. I progetti azionari non hanno garanzie; gli investitori recuperano il capitale prima che lo sviluppatore incassi un utile, e lo sviluppatore di norma apporta almeno il 20 %. Non sono pubblicati dati sui recuperi.
No. Non esiste un mercato in cui vendere ad altri investitori. È possibile annullare entro quattro giorni di calendario dall'investimento; dopo, il denaro torna quando il prestito è rimborsato o l'immobile è venduto, più tardi in caso di proroga del progetto.
Nessuno. Il conto è gratuito; Urbanitae addebita allo sviluppatore una commissione di apertura dal 5 % al 7 % dell'obiettivo di finanziamento, inclusa nell'importo raccolto. Ai residenti in Spagna viene trattenuta un'imposta del 19 % sui dividendi.
Se uno sviluppatore non riesce a pagare, Urbanitae negozia dapprima, può concordare una proroga con una penale di mora e fa valere l'ipoteca come ultima misura; gli interessi continuano a maturare. Nei progetti azionari si potrebbe perdere in tutto o in parte il denaro. Il denaro non investito è detenuto da istituti di pagamento, separato dai conti di Urbanitae, e le ipoteche sono detenute da un agente di garanzia per gli investitori; nessun sistema di indennizzo copre le perdite.
Sono diversi. Un prestito paga un tasso fisso per una durata stabilita e ha un'ipoteca alle spalle, ma il rendimento non può superare quel tasso. Un progetto azionario non ha garanzie né una scadenza fissa, e paga solo con l'utile della vendita dell'edificio, che può essere superiore o inferiore a quanto previsto.
