Civislend è una piattaforma spagnola di crowdlending per lo sviluppo immobiliare, gestita da Madrid da Civislend PSFP, S.A. La società è stata fondata nel 2016 ed è registrata presso l'autorità di vigilanza spagnola (CNMV) dal 2017. Presta a sviluppatori in Spagna e, dal 2026, in Portogallo. La sua pagina di statistiche mostra 252 milioni di € raccolti in 189 progetti interamente finanziati (ottobre 2026). Nell'agosto 2026 la società ha indicato il proprio finanziamento totale in oltre 393 milioni di € su 191 progetti, di cui 95 interamente rimborsati. La piattaforma non spiega la differenza tra i due totali.
I progetti si scelgono da soli, da 250 € ciascuno. Ogni progetto è un prestito di circa 1-5 milioni di € a uno sviluppatore per 9-24 mesi, a un tasso fisso che attualmente va dal 10% al 13% annuo (ottobre 2026). Molti prestiti consentono allo sviluppatore di prorogare la durata di sei mesi. Non esiste l'investimento automatico: i posti vengono assegnati in ordine di arrivo. Il sito e i contratti sono solo in spagnolo.
Civislend indica che i suoi progetti completati hanno reso in media l'11,08% annuo nel 2025. È una media ponderata di quanto hanno pagato i progetti conclusi, ora calcolata su 98 progetti completati (ottobre 2026), prima del 19% di imposta spagnola trattenuta sugli interessi. Esclude i progetti in ritardo o bloccati e non viene dedotta alcuna perdita perché nessuna viene pubblicata. La pagina di statistiche mostra anche un rendimento totale del 13% sull'intera vita dei progetti completati (in calo rispetto al 13,8% di agosto 2026); è un totale, non un dato annuo. I nuovi prestiti offrono dal 10% al 13% annuo, ad esempio il 13% per nove mesi su un progetto a Maiorca (ottobre 2026).
Civislend non pubblica alcun dato su insolvenze, ritardi di pagamento, perdite o recuperi. Definisce insolvenza un progetto in ritardo di oltre 90 giorni nei pagamenti e dice di mostrare tali progetti in modo visibile, ma sulle sue pagine pubbliche non compare alcun elenco né numero (verificato ad agosto e ottobre 2026). Segnalazioni di investitori, non confermate dalla piattaforma, descrivono un prestito da 4 milioni di € non pagato da agosto 2023. Il bilancio 2025 sottoposto a revisione non mostra accantonamenti né cause legali, ma i prestiti appartengono agli investitori, non a Civislend, quindi il bilancio non dice nulla su come siano andati. Circa metà di tutti i progetti (96 su 191 ad agosto 2026) era ancora in corso e i prestiti annui sono cresciuti da 34,4 milioni di € nel 2023 a 128 milioni di € nel 2025, quindi la maggior parte dei prestiti non è ancora stata messa alla prova dal rimborso.
I prestiti sono garantiti da un'ipoteca di primo grado sull'immobile in sviluppo. Il rapporto prestito/valore è indicato per ogni progetto, ma la piattaforma non descrive una valutazione indipendente. Non esistono riacquisto, fondo di riserva né fondo di garanzia, e gli investimenti non sono coperti dai fondi di garanzia spagnoli per gli investitori o i depositi. Investitori che nel 2026 hanno verificato alcune operazioni hanno detto che un rapporto prestito/valore era sottostimato (46% indicato, 56% se ricalcolato) e che alcuni registri dei terreni non erano aggiornati; la piattaforma non l'ha confermato. Non viene pubblicato nulla su quanto sia rientrato dai prestiti falliti. In parole semplici: ogni prestito ha un immobile alle spalle, ma nessuno dall'esterno può vedere quanto bene questa garanzia abbia funzionato nella pratica.
La piattaforma è gestita da Civislend PSFP, S.A. a Madrid. È autorizzata dall'autorità di vigilanza spagnola (CNMV) come fornitore di servizi di crowdfunding ai sensi delle norme UE sul crowdfunding, numero di registro 8, dal 20 ottobre 2023; in precedenza era registrata ai sensi della legge spagnola sul crowdfunding dal 6 ottobre 2017. Il 27 settembre 2023 la CNMV ha inflitto a Civislend una sanzione di 56.000 € per due violazioni molto gravi: le norme sui progetti collegati alla piattaforma (7 dei 24 progetti pubblicati tra il 2018 e il 2021) e le norme sui conflitti di interesse. Civislend ha pagato la sanzione nel 2024 e ha presentato ricorso; il suo bilancio non indica alcun esito. Il bilancio 2025 è stato certificato senza rilievi (marzo 2026) e mostra ricavi di 7,07 milioni di €, un utile netto di 2,71 milioni di € e 1,1 milioni di € versati ai soci.
Gli investitori non pagano nulla per aprire un conto, investire, versare o prelevare (ottobre 2026); gli sviluppatori pagano la piattaforma. Per gli investitori viene trattenuta un'imposta spagnola del 19% sugli interessi. Un programma di presentazione degli amici paga da 25 € a 75 € quando un amico presentato investe.
Il denaro torna quando lo sviluppatore rimborsa il prestito, di solito dopo 9-24 mesi, e più tardi se lo sviluppatore usa una proroga di sei mesi. Non esiste un mercato in cui vendere il prestito ad altri investitori. Gli investitori classificati come non esperti che investono più di 1.000 € o il 5% del patrimonio netto in un progetto hanno quattro giorni per cambiare idea.
Rendimento: alto — i progetti completati hanno reso in media l'11,08% annuo nel 2025, dato della piattaforma stessa, anche se contano solo i progetti conclusi. Rischio: molto alto (più alto significa più rischio) — in dieci anni non è stato pubblicato alcun dato su insolvenze, perdite o recuperi, l'autorità di vigilanza spagnola ha sanzionato la piattaforma nel 2023 per conflitti di interesse e un prestito da 4 milioni di € risulta non pagato dal 2023. Rapporto rendimento-rischio: basso — un rendimento alto, ma non si può vedere quanto costi in perdite.
Licenza / Regolamentazione: Civislend PSFP, S.A. (Madrid) è autorizzata dall'autorità di vigilanza spagnola, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), come fornitore di servizi di crowdfunding ai sensi del regolamento UE sul crowdfunding (Regolamento (UE) 2020/1503), numero di registro 8, dal 20 ottobre 2023; registrata ai sensi della legge spagnola sul crowdfunding dal 6 ottobre 2017. Non detiene alcuna licenza bancaria, di impresa di investimento o di pagamento. La CNMV le ha inflitto una sanzione di 56.000 € il 27 settembre 2023 per due violazioni molto gravi (progetti collegati e conflitti di interesse); la sanzione è stata pagata nel 2024 ed è stato presentato ricorso. Gli investimenti non sono coperti da alcun fondo di garanzia per gli investitori o i depositi.
Sì. Civislend PSFP, S.A. è autorizzata dall'autorità di vigilanza spagnola (CNMV) come fornitore di servizi di crowdfunding ai sensi delle norme UE, numero di registro 8, dal 20 ottobre 2023. Nel settembre 2023 la CNMV le ha inflitto una sanzione di 56.000 € per due violazioni molto gravi su progetti collegati e conflitti di interesse; Civislend ha pagato e ha presentato ricorso. Gli investimenti non sono coperti da alcun fondo di garanzia.
Lemonway, un istituto di pagamento vigilato in Francia, detiene il denaro degli investitori in conti segregati presso BNP Paribas in Spagna. Non è mai nel bilancio di Civislend. Una volta investito, il denaro viene prestato allo sviluppatore.
250 € per progetto. Non c'è un massimo, ma gli investitori non esperti ricevono un avvertimento oltre 1.000 € o il 5% del patrimonio netto in un progetto.
I progetti completati hanno reso in media l'11,08% annuo nel 2025, prima del 19% di imposta spagnola, contando solo i progetti conclusi. Civislend non pubblica alcun dato su insolvenze, ritardi di pagamento, perdite o recuperi. Segnalazioni di investitori, non confermate dalla piattaforma, descrivono un prestito da 4 milioni di € non pagato da agosto 2023.
Un'ipoteca di primo grado sull'immobile in sviluppo, con il rapporto prestito/valore indicato per ogni progetto. Non esistono riacquisto, fondo di riserva né fondo di garanzia e non è descritta alcuna valutazione indipendente. Non viene pubblicato nulla su quanto sia stato recuperato dai prestiti falliti.
No. Non esiste un mercato in cui vendere il prestito ad altri investitori. Il denaro torna quando lo sviluppatore rimborsa, di solito dopo 9-24 mesi, o più tardi se si usa una proroga di sei mesi.
Nessuno. Aprire un conto, investire, versare e prelevare sono gratuiti; gli sviluppatori pagano la piattaforma. Sugli interessi viene trattenuta un'imposta spagnola del 19%.
Se uno sviluppatore smette di pagare, la prima ipoteca può essere escussa tramite i tribunali spagnoli, il che può richiedere anni e restituire meno di quanto prestato; Civislend non ha pubblicato alcuno storico dei recuperi. Se fallisse Civislend, il denaro non investito si trova presso Lemonway, separato dalla società, e i prestiti restano dovuti agli investitori; nessuno schema di compensazione copre le perdite.
Sì. Chiunque può registrarsi, ovunque viva, ma i residenti extra-UE hanno prima bisogno di un numero di identificazione spagnolo per stranieri (NIE), e il sito, i contratti e l'assistenza sono solo in spagnolo.
