CrowdProperty är en brittisk plattform för peer-to-peer-utlåning som grundades i Birmingham 2013 och är auktoriserad av den brittiska tillsynsmyndigheten Financial Conduct Authority (företagsreferens 723959), genom vilken privata långivare finansierar små bostadsbyggare.
Lånen löper på mellan sex och tjugofyra månader till avtalade räntor på 7,0 till 9,5 procent per år, och varje lån är säkrat genom en första laglig panträtt – plattformen, som fungerar som säkerhetsagent för långivarna, kan återta och sälja tomten om byggföretaget går i konkurs. Räntan på de flesta bygglånen ackumuleras och betalas när lånet återbetalas, istället för månadsvis.
Omfattningen är betydande: 458 miljoner pund har lånats ut genom 449 lån med första panträtt, vilket finansierat 3 902 bostäder, där 304,9 miljoner pund i kapital och ränta har återbetalats och 137 miljoner pund fortfarande utestående. Minimibeloppet är 500 pund (från 50 pund per lån med AutoInvest), personer som är skattskyldiga i Storbritannien eller EU och har ett brittiskt bankkonto kan delta, och ett Innovative Finance ISA-konto finns tillgängligt via administratören Goji.
Kundernas pengar förvaras åtskilda från plattformens egna medel; lånen i sig omfattas inte av något ersättningssystem.
Det finns ingen andrahandsmarknad alls – pengarna förblir i respektive lån tills det återbetalas, vilket för problemdrabbade lån har tagit flera år. Långivarna betalar inga plattformsavgifter, men indrivningskostnader och en återvinningsavgift kan dras av när ett lån går snett.
Till CrowdPropertys fördel publicerar företaget en årlig regleringsredovisning – och den visar att resultatet försämras: de pengar som lånats ut sedan 2018 har faktiskt gett en avkastning på 6,03 procent per år efter förluster, jämfört med de avtalade 8,26 procenten; avskrivna förluster tredubblades under året fram till april 2026, och nyutlåningen har avtagit kraftigt samtidigt som företaget vänder sig till institutionella finansiärer istället för privatpersoner.
Licens / Reglering: Godkänd av FCA, art. 36H P2P; IFISA via Goji | Licensnummer 723959
Företaget grundades 2013; fastighetsutbildaren Simon Zutshi är fortfarande uppförd som medgrundare. Medgrundaren Mike Bristow avgick som verkställande direktör i januari 2025 och ersattes av Steve Deutsch, med John Mould som icke-verkställande styrelseordförande – nitton teammedlemmar presenteras med foton, inklusive hela personalen inom kredit- och lånehantering. Bland finansiärerna finns kanadensiska Flow Capital (3 miljoner pund, februari 2024), ett lån från British Business Investments (2023) och en crowdfunding-runda via Seedrs. Företaget lämnar in småföretagsredovisningar utan revision, så det finns inga oberoende granskade finansiella rapporter.
Kritiken är omfattande och kommer lika mycket från CrowdPropertys egna redovisningar som från utomstående. Resultatrapporten för 2026 visar att avskrivna förluster tredubblats till 9,9 miljoner pund, att antalet lånefallissemang stigit till 105 och att den realiserade avkastningen sjunkit till 6,03 procent – trots ett marknadsföringspåstående från 2023 om noll förluster sedan 2015. Analytikern 4thWay drog tillbaka sin rating i slutet av 2025, uppskattade att ytterligare 25 miljoner pund stod i riskzonen, noterade att CrowdProperty vägrade lämna ut uppgifter om återvinning och varnade öppet för en möjlig tyst avveckling av utlåningen till privatpersoner. P2P Independent Forums CrowdProperty-forum innehåller över 4 100 inlägg, som domineras av försenade lån (en tråd har 754 svar), återbetalningar som sträcker sig över flera år – ett lån som varit i fallissemang i fyra år, ett annat som återbetalat 3,83 procent av kapitalet – och långivare som tömmer sina konton. På den positiva sidan: inga åtgärder från FCA, ingen insolvens och inga anklagelser om oegentligheter har konstaterats någonstans.
CrowdProperty har den första panträtten i egenskap av säkerhetsförvaltare och frigör byggmedel i etapper allteftersom byggandet fortskrider. När ett lån fallerar väljer man vilken återvinningsväg som ska följas: först överenskomna förlängningar, därefter utnämning av konkursförvaltare eller förvaltare samt försäljning av fastigheten. Av 105 lån som inte har återbetalats har 36 lösts och 16 har resulterat i kapitalförluster på totalt 9,9 miljoner pund; plattformen konstaterar att sett över hela låneperioden har de erhållna räntorna hittills täckt de avskrivna förlusterna med en liten marginal. Tänk på att verkställighetskostnader och en återvinningsavgift dras av innan långivarna får betalt, att återvinningen har tagit upp till fyra år och att plattformen har avböjt att dela data om återvinningsutsikterna med den ledande oberoende analytikern.
Nyutlåningen har rasat – från 113 miljoner pund år 2022 till 14,8 miljoner år 2025, med inga pågående projekt och endast en enda affär på 100 000 pund i planeringsstadiet i augusti 2026 – och allt företagets senaste innehåll riktar sig till utvecklare och mäklare, inte till investerare, vilket stämmer överens med en omställning bort från privatkapital. Dessutom är det australiska CrowdProperty ett separat företag som enbart bedriver grossistverksamhet och som brittiska investerare inte kan använda. Den som överväger att använda plattformen bör läsa dess nästa årsredovisning innan man satsar nya pengar.
CrowdProperty är verkligen selektivt: företaget uppger att man har utvärderat över 13 000 projekt och mottagit ansökningar på 13 miljarder pund, varav endast cirka 3,5 procent har beviljats. Ett internt kreditteam – bestående av en utsedd kreditchef, en kreditansvarig, en utlåningschef och en riskchef – granskar varje affär, och varje objekt visar sina siffror för belåningsgrad och belåningsgrad mot slutvärde (aktuellt exempel: 55,6 respektive 61,8 procent). Den genomsnittliga initiala belåningsgraden har minskat till ungefär hälften av fastighetens värde. Interna riskklassificeringar finns, men visas inte för långivarna, och ingen skriftlig kreditpolicy offentliggörs. De senaste processförändringarna – omedelbara principbeslut, en snabb produkt för fastighetsutvecklare – syftar till snabbare utlåning snarare än en djupgående granskning.
Det finns inga plattforms-, investerings- eller uttagsavgifter för långivare – CrowdProperty finansieras av de låntagande byggföretagen, vars avgiftsstruktur inte offentliggörs. Två faktiska kostnader kvarstår. För det första: när ett lån går snett dras kostnader för juridisk rådgivning och indrivning samt en avgift för långivaren eller indrivningen – vars storlek inte offentliggörs – från de återvunna medlen innan utdelningen sker. För det andra den kostnad som överskuggar alla övriga avgifter: kreditförluster, vilka har sänkt den realiserade avkastningen med 2,2 procentenheter under den avtalade räntan. Räntan betalas ut utan avdraget för skatt – vilket är ditt ansvar – såvida inte pengarna hålls i ett ISA-konto, vilket är skattefritt men inte erbjuder någon extra säkerhet.
