Fondata nel 2013; Simon Zutshi, esperto nel settore immobiliare, figura ancora come cofondatore. Il cofondatore Mike Bristow ha lasciato la carica di amministratore delegato nel gennaio 2025, sostituito da Steve Deutsch, con John Mould come presidente non esecutivo; sono indicati i nomi e le foto di diciannove membri del team, compreso l’intero personale addetto alla gestione dei crediti e dei prestiti. Tra i finanziatori figurano la canadese Flow Capital (3 milioni di sterline, febbraio 2024), un finanziamento di British Business Investments (2023) e una raccolta fondi tramite Seedrs. La società presenta bilanci da piccola impresa senza revisione contabile, pertanto non esistono dati finanziari verificati in modo indipendente.

Le critiche sono sostanziali e provengono tanto dai documenti presentati dalla stessa CrowdProperty quanto da fonti esterne. Il rendiconto dei risultati del 2026 mostra che le perdite cancellate sono triplicate raggiungendo i 9,9 milioni di sterline, i prestiti in sofferenza sono saliti a 105 e il rendimento realizzato è sceso al 6,03 per cento – in contrasto con quanto affermato nel marketing del 2023, secondo cui non si registravano perdite dal 2015. L’analista 4thWay ha ritirato il proprio rating alla fine del 2025, ha stimato ulteriori 25 milioni di sterline a rischio, ha segnalato che CrowdProperty si è rifiutata di fornire i dati relativi al recupero crediti e ha avvertito apertamente di una possibile chiusura graduale delle attività di prestito al dettaglio. Il forum dedicato a CrowdProperty sul P2P Independent Forum conta oltre 4.100 post, dominati da prestiti in sofferenza (un thread ha 754 risposte), recuperi pluriennali — un prestito in sofferenza da quattro anni, un altro che ha restituito il 3,83% del capitale — e finanziatori che stanno chiudendo i propri conti. Il lato positivo: non sono state riscontrate da nessuna parte misure coercitive da parte della FCA, né casi di insolvenza, né accuse di condotta scorretta.

CrowdProperty detiene il primo diritto di pegno in qualità di agente di garanzia e eroga i fondi per lo sviluppo in fasi progressive man mano che i lavori di costruzione procedono. In caso di insolvenza su un prestito, la piattaforma opta per la via del recupero: prima le proroghe concordate, poi la nomina di curatori fallimentari o amministratori e infine la vendita dell’immobile. Su 105 prestiti in sofferenza, 36 sono stati risolti e 16 si sono conclusi con perdite in conto capitale per un totale di 9,9 milioni di sterline; la piattaforma osserva che, considerando l’intero periodo di durata dei prestiti, gli interessi percepiti hanno finora coperto di poco più delle perdite cancellate. Si tenga presente che i costi di esecuzione e una commissione di recupero vengono detratti prima che i finanziatori vengano pagati, che i tempi di recupero hanno raggiunto i quattro anni e che la piattaforma ha rifiutato di condividere i dati sulle prospettive di recupero con il principale analista indipendente.

I nuovi prestiti sono crollati: da 113 milioni di sterline nel 2022 a 14,8 milioni nel 2025, con zero progetti attivi e un unico accordo da 100.000 sterline in fase di definizione nell’agosto 2026 - inoltre, tutti i recenti contenuti pubblicati dalla società sono rivolti a sviluppatori e intermediari, non agli investitori, in linea con una strategia di allontanamento dai fondi al dettaglio. L’australiana CrowdProperty è un’entità separata, riservata esclusivamente al mercato all’ingrosso, a cui gli investitori britannici non possono accedere. Chiunque stia valutando la piattaforma dovrebbe leggere la sua prossima relazione annuale sui risultati prima di impegnare nuovi fondi.

CrowdProperty è davvero selettiva: riporta oltre 13.000 progetti valutati e 13 miliardi di sterline di richieste, di cui circa il 3,5% si è tradotto in finanziamenti concessi. Un team interno dedicato al credito – composto da un Chief Credit Officer, un responsabile del credito, un responsabile dei prestiti e un responsabile del rischio – valuta ogni operazione, e ogni annuncio riporta i dati relativi al rapporto prestito/valore (LTV) e al rapporto prestito/valore finale (LTV-F) (esempio attuale: 55,6% e 61,8%). La leva finanziaria media iniziale si è ridotta a circa la metà del valore dell’immobile. Esistono classificazioni interne del rischio, ma non vengono comunicate ai finanziatori e non viene pubblicata alcuna politica creditizia scritta. Le recenti modifiche al processo – decisioni di massima immediate, un prodotto rapido per i promotori immobiliari – mirano alla rapidità dell’erogazione del credito piuttosto che all’approfondimento delle verifiche.

Non sono previste commissioni di piattaforma, di investimento o di prelievo per i finanziatori: CrowdProperty viene retribuita dai promotori immobiliari mutuatari, il cui tariffario non è reso pubblico. Rimangono due costi effettivi. In primo luogo, quando un prestito va a monte, i costi professionali e di esecuzione, oltre a una commissione a carico del finanziatore o di recupero di importo non divulgato, vengono detratti dal denaro recuperato prima della distribuzione. In secondo luogo, il costo che fa impallidire qualsiasi commissione: le perdite su crediti, che hanno portato il rendimento effettivo a 2,2 punti al di sotto del tasso contrattuale. Gli interessi vengono pagati al lordo delle imposte – a carico dell’investitore – a meno che non siano detenuti in un conto ISA, che è esente da imposte ma non offre alcuna sicurezza aggiuntiva.