Achtstein Invest Ervaringen

Wat het is

Achtstein Invest is een crowdinvestingplatform uit Keulen dat Duitse vastgoedprojecten en groeiende bedrijven financiert via achtergestelde leningen. De startpagina adverteert met rente tot 12 % per jaar en zegt dat elk tot nu toe afgerond project een volledig succes was (oktober 2026). De projecttabbladen tonen één huidig aanbod, 7 gefinancierde projecten die nog lopen en 9 terugbetaalde; de tellers bovenaan dezelfde pagina tonen 15 gefinancierde en 9 terugbetaalde.

Hoe het werkt

U registreert zich gratis, verifieert uw identiteit per video en leent aan het bedrijf achter een project. Het huidige aanbod, een gemoderniseerd gebouw met 19 woningen in Oldenburg, betaalt een verwachte 9,5 % per jaar, met rente en kapitaal aan het einde, een reguliere looptijd tot 31 december 2026 en een uiterste einddatum van 30 juni 2027. Het minimum per project is 250 € op de aanbodpagina, terwijl de site elders 100 € noemt. Nieuwe klanten krijgen een bonus van maximaal 500 € aangeboden.

Rendement

Het enige rendementscijfer is het geadverteerde tot 12 % per jaar (oktober 2026); het huidige aanbod verwacht 9,5 % (10,5 % voor beleggers die tussen 13 maart en 10 april 2026 instapten). Dit zijn contractuele rentevoeten. Er wordt geen gerealiseerd of gemiddeld rendement gepubliceerd.

Verliezen en wanbetalingen

Achtstein publiceert geen wanbetalingspercentage, geen verliescijfer en geen terugbetalingsstatus per project. De bewering dat elk afgerond project een volledig succes was, wordt niet met cijfers onderbouwd, en er wordt niet gezegd wat „afgerond“ betekent. De status van de 7 lopende projecten wordt niet getoond. Het huidige aanbod werd in maart 2026 geopend en staat in oktober 2026 nog steeds als in financiering.

Wat uw geld beveiligt

Niets beveiligt uw geld. De aanbiedingen zijn achtergestelde leningen: u wordt pas terugbetaald na de andere schuldeisers van de uitgever, inclusief een bank die tegen het vastgoed heeft uitgeleend. Er worden geen hypotheek, pand, terugkoop, garantie of reservefonds voor beleggers beschreven. De terugbetaling hangt af van het project; in het huidige aanbod in Oldenburg moeten de leningen worden terugbetaald uit de verkoop van de 19 appartementen en de bedrijfsruimte, één voor één, waarvan 67 % verkocht of gereserveerd was volgens de aanbodpagina. De uitgever bezit het gebouw, maar beleggers hebben er geen zekerheidsrecht op. Zolang een aanbod zijn financieringsdrempel niet heeft bereikt, wacht het geld op een derdenrekening bij secupay AG, een erkende betaalinstelling, en wordt het teruggegeven als de drempel niet wordt gehaald. Er worden geen cijfers over terugbetalingen of terugvorderingen gepubliceerd.

Wie erachter zit en de vergunning

Het platform wordt beheerd door Achtstein Invest AG (Keulen, HRB 27966, Amtsgericht Bonn). Het heeft geen eigen vergunning: het is bij de Duitse financiële toezichthouder BaFin geregistreerd als verbonden agent van Effecta GmbH onder nummer 80171707 en bemiddelt beleggingen voor rekening en onder de aansprakelijkheid van Effecta, een door de BaFin beaufsichtigde beleggingsonderneming. De aanbiedingen zijn beleggingsproducten naar Duits recht met een korte informatiefiche. Er is geen openbare beoordelingsscore gevonden.

Kosten

Beleggers betalen geen kosten: registratie en beleggen zijn volgens het platform gratis, en het volledige bedrag gaat naar het project. Wat uitgevers aan Achtstein betalen, wordt niet gepubliceerd.

Uw geld terugkrijgen

Beleggers kunnen een lening niet vóór de overeengekomen looptijd beëindigen, en het platform beschrijft geen secundaire markt. U kunt binnen 14 dagen na het beleggen herroepen. Anders komt het geld terug wanneer de uitgever terugbetaalt, wat volgens het platform vroeger of later dan gepland kan gebeuren, afhankelijk van de markt.

Ons oordeel

Rendement: zeer hoog — het platform adverteert met tot 12 % per jaar, al wordt er niets gerealiseerds gepubliceerd. Risico: hoog (hoger betekent meer risico) — achtergestelde, niet-gedekte leningen, een jong platform met 17 projecten, geen verliescijfers en tellers die elkaar tegenspreken. Rendement-risico: laag — op laag gehouden omdat er alleen een geadverteerd tarief bestaat.