Baltis Ervaringen

Wat het is

Baltis is een Frans crowdfundingplatform van Baltis SAS in Parijs, een bedrijf dat in 2015 is opgericht en deel uitmaakt van Groupe Magellim, een Franse beleggingsgroep die bijna 5 miljard € beheert (eind 2025). Het belangrijkste product zijn kortlopende obligaties van Franse vastgoedontwikkelaars. Daarnaast biedt het platform aandelen in huurwoningen (Puzzle by Baltis) en aandelen in jonge bedrijven aan. Volgens het platform is er meer dan 130 miljoen € opgehaald en hebben zich meer dan 20.000 beleggers geregistreerd (per 30 september 2026). De website is alleen in het Frans.

Hoe het werkt

U kiest afzonderlijke projecten en belegt vanaf 100 €. Bij de vastgoedobligaties leent een ontwikkelaar voor een vaste looptijd, meestal 6 tot 24 maanden, tegen een vaste jaarlijkse rente; de obligaties die nu worden aangeboden betalen ongeveer 9,5% tot 12%. Rente en kapitaal zijn verschuldigd aan het einde of volgens een vast schema. Vastgoedobligaties vormen het grootste deel van het boek: 231 projecten en 112,3 miljoen € gefinancierd van 2020 tot 2026. Puzzle by Baltis heeft 15 projecten (2,87 miljoen €) gefinancierd en de startupkant 20 bedrijven (15,4 miljoen €). Er is geen automatisch beleggen en geen beoordeling van projecten.

Rendement

De vastgoedobligaties die van 2020 tot 2026 zijn gefinancierd, hebben een gemiddelde afgesproken rente van 11,73% per jaar, gewogen naar bedrag (pagina van het platform bekeken op 24 oktober 2026). Dit is de rente die in de contracten staat, niet wat beleggers na betalingsachterstanden en verliezen daadwerkelijk hebben ontvangen; een dergelijk cijfer wordt niet gepubliceerd. De afgesproken rente is elk jaar gestegen, van 8,33% voor de obligaties van 2020 tot 11,80% voor die van 2026. Op de homepage staat ook een gemiddeld rendement van 10,7%, zonder te zeggen hoe dat wordt gemeten. Tot nu toe is 8,80 miljoen € aan rente betaald. De 20 startups hebben nog geen verkoop of beursgang gehad, dus van die kant is nog niets teruggekomen.

Verliezen en wanbetaling

Een groot deel van het vastgoedboek loopt achter. Berekend op basis van de eigen cijfers van het platform liep in oktober 2026 ongeveer 20,5% van al het geld dat via vastgoedobligaties is uitgeleend (23,0 miljoen € van 112,3 miljoen €) meer dan zes maanden achter of zat in een insolventie- of reddingsprocedure. Dat is ongeveer 38% van het geld dat nog openstaat. 65 projecten liepen meer dan zes maanden achter, 32 zaten in een procedure en nog eens 15 liepen tot zes maanden achter. De slechtste jaren zijn de obligaties van 2023 (ongeveer 38% van het bedrag in problemen) en van 2024 (ongeveer 29%). Twee projecten zijn met een definitief verlies geëindigd; de bedragen worden niet gepubliceerd. 105 projecten zijn volledig terugbetaald. Onafhankelijke monitoring van beleggersportefeuilles wijst op ongeveer 28% van het opgehaalde geld dat in april 2026 meer dan zes maanden achterliep of insolvent was.

Wat uw geld dekt

Baltis beschrijft op platformniveau niet wat zijn obligaties dekt. De zekerheid voor elke obligatie, als die er is, staat alleen in het essentiële-informatiedocument van dat aanbod. Er is geen reservefonds en geen terugkoop. Het platform zegt minder dan 5% van de projecten die het beoordeelt te accepteren, maar publiceert geen regels over taxaties, loan-to-value-grenzen of hoe projecten met achterstand worden opgevolgd, en geen cijfer over wat is teruggehaald uit mislukte projecten. Aandelen in startups zijn helemaal niet gedekt: als een bedrijf failliet gaat, is het geld meestal verloren, en de enige bescherming bestaat uit de informatie en beleggersrechten in elk aanbod. Voor u betekent dit dat u, met een vijfde van het uitgeleende geld in ernstige vertraging, op het platform niet kunt zien waarop u zou kunnen terugvallen.

Wie het beheert en de vergunning

Baltis SAS (register Parijs 811 566 991) heeft een Europese crowdfundingvergunning van de Franse toezichthouder op de markten, de AMF, nummer FP-2023-30, verleend op 9 november 2023. De vergunning omvat het plaatsen van obligaties en aandelen en het ontvangen en doorgeven van orders; ze is niet uitgebreid naar andere EU-landen. Er is geen sanctie van de toezichthouder gevonden.

Kosten

Beleggers betalen geen kosten voor het aanmelden, beleggen of ontvangen van terugbetalingen. Het platform wordt betaald door de bedrijven en ontwikkelaars die geld ophalen; Baltis publiceert niet hoeveel.

Uw geld terugkrijgen

Er is geen markt om uw obligaties of aandelen aan andere beleggers te verkopen. Uw geld komt alleen terug als de ontwikkelaar terugbetaalt, wat bij een groot deel van de projecten ruim na de afgesproken datum is gebeurd. Startupaandelen kunnen alleen worden verkocht als het bedrijf wordt verkocht of naar de beurs gaat.

Ons oordeel

Rendement: hoog — een gemiddelde afgesproken rente van 11,73% per jaar op vastgoedobligaties, al wordt niet gepubliceerd wat beleggers daadwerkelijk hebben ontvangen. Risico: zeer hoog (hoger betekent meer risico) — ongeveer een vijfde van het uitgeleende geld loopt meer dan zes maanden achter of zit in een procedure, de zekerheid achter de obligaties wordt op platformniveau niet beschreven, en de pagina met prestaties is ongedateerd met cijfers die niet kloppen. Rendement-risicoverhouding: laag — een hoge afgesproken rente maakt dit niveau van achterstand niet goed.