Baltis Avis

De quoi s'agit-il

Baltis est une plateforme de financement participatif française exploitée par Baltis SAS à Paris, société fondée en 2015 et membre du Groupe Magellim, un groupe d'investissement français qui gère près de 5 milliards d'euros (fin 2025). Son produit principal est constitué d'obligations à court terme émises par des promoteurs immobiliers français. Elle propose aussi des fractions de biens locatifs (Puzzle by Baltis) et des parts de jeunes entreprises. La plateforme indique que plus de 130 millions d'euros ont été levés et que plus de 20 000 investisseurs se sont inscrits (au 30 septembre 2026). Le site est uniquement en français.

Comment cela fonctionne

Vous choisissez les projets un par un et investissez à partir de 100 €. Dans le cas des obligations immobilières, un promoteur emprunte pour une durée déterminée, en général de 6 à 24 mois, à un taux annuel fixe ; les obligations actuellement proposées rapportent environ 9,5 % à 12 %. Les intérêts et le capital sont dus à l'échéance ou selon un calendrier fixé. Les obligations immobilières constituent l'essentiel de l'encours : 231 projets et 112,3 millions d'euros financés de 2020 à 2026. Puzzle by Baltis a financé 15 projets (2,87 millions d'euros) et le volet start-up 20 entreprises (15,4 millions d'euros). Il n'y a ni investissement automatique ni notation des projets.

Rendement

Les obligations immobilières financées de 2020 à 2026 affichent un taux convenu moyen de 11,73 % par an, pondéré par les montants (page de la plateforme consultée le 24 octobre 2026). Il s'agit du taux inscrit dans les contrats, et non de ce que les investisseurs ont réellement perçu après les retards de paiement et les pertes ; aucun chiffre de ce type n'est publié. Le taux convenu a augmenté chaque année, de 8,33 % pour les obligations de 2020 à 11,80 % pour celles de 2026. La page d'accueil affiche également un rendement moyen de 10,7 % sans préciser comment il est mesuré. 8,80 millions d'euros d'intérêts ont été versés à ce jour. Les 20 start-up n'ont pas encore connu de cession ni de cotation ; aucun retour n'est donc venu de ce côté.

Pertes et défauts

Une part importante de l'encours immobilier est en retard. D'après les chiffres de la plateforme elle-même, environ 20,5 % de toutes les sommes prêtées via les obligations immobilières (23,0 millions d'euros sur 112,3 millions) accusaient plus de six mois de retard ou étaient en procédure d'insolvabilité ou de sauvegarde en octobre 2026. Cela représente environ 38 % des sommes restant dues. 65 projets avaient plus de six mois de retard, 32 étaient en procédure et 15 autres avaient jusqu'à six mois de retard. Les pires années sont les obligations de 2023 (environ 38 % du montant en difficulté) et de 2024 (environ 29 %). Deux projets se sont soldés par une perte définitive ; les montants ne sont pas publiés. 105 projets ont été intégralement remboursés. Un suivi indépendant de portefeuilles d'investisseurs indique qu'environ 28 % des fonds collectés accusaient plus de six mois de retard ou étaient en insolvabilité en avril 2026.

Ce qui garantit votre argent

Baltis ne décrit pas, au niveau de la plateforme, ce qui garantit ses obligations. La sûreté de chaque obligation, le cas échéant, figure uniquement dans le document d'informations clés de l'offre concernée. Il n'existe ni fonds de réserve ni rachat. La plateforme indique accepter moins de 5 % des projets qu'elle examine, mais ne publie aucune règle sur les évaluations, les plafonds de ratio prêt/valeur ni le suivi des projets en retard, et aucun chiffre sur ce qui a été recouvré auprès des projets défaillants. Les parts de start-up ne sont pas garanties du tout : si une entreprise fait faillite, l'argent est généralement perdu, et les seules protections sont les informations et les droits des investisseurs prévus dans chaque offre. Pour vous, cela signifie qu'avec un cinquième des fonds prêtés en retard important, vous ne pouvez pas voir, d'après la plateforme, sur quoi vous pourriez vous rabattre.

Qui l'exploite et son agrément

Baltis SAS (RCS Paris 811 566 991) détient un agrément européen de prestataire de services de financement participatif délivré par le régulateur français des marchés, l'AMF, sous le numéro FP-2023-30, accordé le 9 novembre 2023. L'agrément couvre le placement d'obligations et de titres de capital ainsi que la réception et la transmission d'ordres ; il n'est pas étendu à d'autres pays de l'UE. Aucune sanction du régulateur n'a été relevée.

Frais

Les investisseurs ne paient aucun frais pour s'inscrire, investir ou recevoir des remboursements. La plateforme est rémunérée par les entreprises et les promoteurs qui lèvent des fonds ; Baltis ne publie pas les montants.

Récupérer votre argent

Il n'existe pas de marché permettant de vendre vos obligations ou vos titres à d'autres investisseurs. Votre argent n'est restitué que lorsque le promoteur rembourse, ce qui, pour une bonne partie des projets, s'est produit bien après la date convenue. Les parts de start-up ne peuvent être vendues que si l'entreprise est cédée ou cotée.

Notre avis

Rendement : élevé — un taux convenu moyen de 11,73 % par an sur les obligations immobilières, mais ce que les investisseurs ont réellement perçu n'est pas publié. Risque : très élevé (plus c'est élevé, plus le risque est important) — environ un cinquième des fonds prêtés accuse plus de six mois de retard ou est en procédure, la sûreté des obligations n'est pas décrite au niveau de la plateforme, et la page des performances n'est pas datée et comporte des chiffres qui ne concordent pas. Rapport rendement/risque : faible — un taux convenu élevé ne compense pas un tel niveau de retard.