CapitalRise Ervaringen

Wat het is

CapitalRise is een Londens platform voor vastgoedfinanciering, gelanceerd in 2016. Beleggers lenen aan ontwikkelaars van hoogwaardig woonvastgoed, vooral in Londen, en sinds juli 2025 ook van commercieel vastgoed. Het toont £669 miljoen aan sinds 2016 verstrekte leningen, waarvan £390 miljoen terugbetaald, op vastgoed met een waarde van £1,395 miljard (tot augustus 2026). Deze totalen omvatten leningen die zowel door instellingen als door particuliere beleggers zijn gefinancierd. Het publiceert niet hoeveel leningen het heeft verstrekt of hoeveel beleggers het heeft. Alleen beleggers die zichzelf certificeren als geavanceerd of vermogend, en bedrijven, mogen beleggen.

Hoe het werkt

Voor elke deal geeft een aparte, door CapitalRise gecontroleerde vennootschap obligaties uit aan beleggers en leent het geld aan de ontwikkelaar; enkele deals zijn in plaats daarvan aandelenuitgiften. U kiest de deals zelf, vanaf £1.000. De leningen dienen voor bouw, overbrugging, verkoop van afgebouwde woningen of het stabiliseren van een pand. De looptijden variëren van zes maanden tot zeven jaar, afhankelijk van de deal. Automatisch beleggen bestaat niet. U kunt ook beleggen via een Innovative Finance ISA.

Rendement

CapitalRise meldt een gemiddeld rendement van 8,91% per jaar vanaf de lancering in 2016 tot augustus 2026 (8,90% tot juli 2026). Het zegt niet hoe dit wordt berekend, of het vóór of na kosten en verliezen is, of leningen die nog te laat zijn zijn meegeteld. Er wordt geen rendement na verliezen gepubliceerd.

Verliezen en wanbetalingen

CapitalRise publiceert geen cijfer over wanbetalingen, te late leningen of verliezen, en geen definitie van wanbetaling. Als platform op basis van obligaties hoeft het niet het jaarlijkse resultatenoverzicht te publiceren dat Britse peer-to-peer-kredietverstrekkers moeten publiceren. De enige openbare uitspraak over verliezen is een artikel uit 2020 waarin staat dat geen enkele belegger geld had verloren; onafhankelijke monitoring van de leningen wijst op twee kleine achtergestelde leningen die sindsdien zijn afgeschreven (mei 2026). Een lening krijgt een geschatte einddatum, dan een buffer van 10 tot 12 maanden en vervolgens een definitieve uiterste datum, zodat een lening ruim meer dan een jaar te laat kan zijn voordat zij als mislukt wordt beschouwd. In 2026 meldden beleggers dat kapitaal jaren te laat en zonder rente was terugbetaald en dat projecten in surseance of faillissement waren. Van de £669 miljoen uitgeleend is £390 miljoen terugbetaald; hoeveel van de rest achterstallig is, wordt niet gepubliceerd.

Wat uw geld afdekt

Elke lening is gedekt door het vastgoed, ofwel met een eerste hypotheekrecht (senior leningen) of met een tweede hypotheekrecht achter een andere kredietverstrekker (mezzanine-leningen). Onafhankelijke monitoring wijst erop dat ongeveer twee op de drie leningen, en 70% van het geld, senior is (mei 2026). Elke deal heeft een onafhankelijke taxatie; de loan-to-value-verhoudingen van lopende leningen lagen op ongeveer 46% tot 74% van de verwachte waarde (augustus 2026). Persoonlijke of bedrijfsgaranties verschillen per deal. CapitalRise treedt op als zekerheidstrustee en controleert de vennootschap die de lening houdt. Er is geen voorzieningsfonds, geen terugkoop en geen compensatieregeling voor belegd geld, en er worden geen herstelcijfers gepubliceerd. In gewone woorden: uw geld wordt gedekt door vastgoed, soms alleen door een tweede hypotheekrecht, maar u kunt niet zien hoe vaak leningen te laat zijn of wat er terugkomt als ze mislukken.

Wie erachter zit en de vergunning

Het platform wordt beheerd door CapitalRise Finance Limited (bedrijf 09571824, Londen, opgericht in 2015). Het heeft een vergunning van de Britse Financial Conduct Authority (firmareferentie 816789) voor het bemiddelen in beleggingen; de kredietverlening is geen gereguleerde activiteit en het bezit niet de peer-to-peer-kredietvergunning. Het bedrijf dient niet-gecontroleerde jaarrekeningen in, en de meest recente (jaar tot 31 juli 2025, ingediend op 17 april 2026) laten een bedrijf onder druk zien. Het leed een verlies na belasting van £1,08 miljoen, tegen £0,38 miljoen een jaar eerder. Het nettovermogen van £4,36 miljoen berust op £4,77 miljoen aan niet-gerealiseerde winsten op de waarde van de projectvennootschappen; zonder die winsten zou het eigen vermogen negatief zijn. Schulden die binnen een jaar opeisbaar zijn, overstegen de kortlopende activa met £1,38 miljoen, en het voortbestaan hangt af van dividenden van de projectvennootschappen. De jaarrekeningen geven geen cijfers over te late of mislukte leningen. Het register van Companies House toont vier nieuwe zekerheden, dat wil zeggen zekerheid aan een kredietverstrekker op de activa van het bedrijf, tussen november 2024 en juli 2026, en het vertrek van twee bestuurders in 2026 (maart en juli) (gecontroleerd op 27 oktober 2026). Er is geen optreden van een toezichthouder tegen het platform gevonden.

Kosten

Er zijn geen kosten om te beleggen. Verkopen via het Bulletin Board kost 1,5% van het verkoopbedrag, en internationale overschrijvingen kosten £15.

Uw geld terugkrijgen

Beleggingen zijn illiquide; reken erop elke belegging tot het einde aan te houden. U kunt een belegging tot een maand vóór de vroegste geschatte einddatum tegen de actuele waarde te koop aanbieden op het Bulletin Board, maar een verkoop is niet zeker en er worden geen handelscijfers gepubliceerd. Leningen die hun geschatte einddatum al voorbij zijn, kunnen niet worden aangeboden, dus voor te late leningen is er geen uitweg.

Ons oordeel

Rendement: gemiddeld — een gemiddeld rendement van 8,91% per jaar sinds 2016, zonder opgegeven methode. Risico: hoog (hoger betekent meer risico) — het platform publiceert geen cijfers over wanbetalingen of verliezen, waardoor beleggers niet kunnen zien hoe vaak geld verloren gaat; gezien de meldingen van beleggers over zeer laat betaalde leningen en insolventiebeheer in 2026 en een achterhaalde bewering „geen verliezen”, beginnen we bij het middelste niveau, gemiddeld, en schuiven het één stap naar slechter, naar hoog. De exploitant zelf is verliesgevend en hangt af van dividenden van zijn projectvennootschappen. Risico-rendement: laag — een gemiddeld rendement voor een hoog risiconiveau.