CapitalRise Erfahrungen

Was es ist

CapitalRise ist eine Londoner Plattform für Immobilienfinanzierung, gestartet 2016. Anleger leihen Entwicklern hochwertiger Wohnimmobilien Geld, vor allem in London, und seit Juli 2025 auch Gewerbeimmobilien. Die Plattform weist seit 2016 vergebene Kredite von 669 Millionen £ aus, davon 390 Millionen £ zurückgezahlt, auf Immobilien im Wert von 1,395 Milliarden £ (bis August 2026). Diese Summen umfassen sowohl von Institutionen als auch von privaten Anlegern finanzierte Kredite. Wie viele Kredite sie vergeben hat und wie viele Anleger sie hat, veröffentlicht sie nicht. Investieren dürfen nur Anleger, die sich selbst als erfahren oder vermögend einstufen, sowie Unternehmen.

So funktioniert es

Für jedes Geschäft gibt eine eigene, von CapitalRise kontrollierte Gesellschaft Anleihen an Anleger aus und verleiht das Geld an den Entwickler; einige Geschäfte sind stattdessen Aktienemissionen. Sie wählen die Geschäfte selbst aus, ab 1.000 £. Die Kredite dienen dem Bau, der Zwischenfinanzierung, dem Verkauf fertiger Wohnungen oder der Stabilisierung einer Immobilie. Die Laufzeiten reichen je nach Geschäft von sechs Monaten bis zu sieben Jahren. Automatisches Investieren gibt es nicht. Sie können auch über ein Innovative Finance ISA investieren.

Erträge

CapitalRise nennt eine durchschnittliche Rendite von 8,91 % pro Jahr vom Start 2016 bis August 2026 (8,90 % bis Juli 2026). Es gibt nicht an, wie diese berechnet wird, ob sie vor oder nach Kosten und Verlusten gilt oder ob noch verspätete Kredite eingerechnet sind. Eine Rendite nach Verlusten wird nicht veröffentlicht.

Verluste und Ausfälle

CapitalRise veröffentlicht keine Zahl zu Ausfällen, verspäteten Krediten oder Verlusten und keine Definition des Ausfalls. Als anleihebasierte Plattform muss sie nicht die jährliche Ergebnisübersicht veröffentlichen, die britische Peer-to-Peer-Kreditplattformen vorlegen müssen. Ihre einzige öffentliche Aussage zu Verlusten ist ein Artikel von 2020, nach dem kein Anleger Geld verloren habe; eine unabhängige Beobachtung ihrer Kredite deutet auf zwei kleine nachrangig besicherte Kredite hin, die seitdem abgeschrieben wurden (Mai 2026). Ein Kredit erhält ein geschätztes Enddatum, dann einen Puffer von 10 bis 12 Monaten und schließlich ein endgültiges Stoppdatum, sodass ein Kredit deutlich über ein Jahr verspätet sein kann, bevor er als gescheitert gilt. 2026 berichteten Anleger von Kapital, das Jahre zu spät und ohne Zinsen zurückgezahlt wurde, und von Projekten in Insolvenzverwaltung. Von 669 Millionen £ vergebenen Krediten sind 390 Millionen £ zurückgezahlt; wie viel vom Rest überfällig ist, wird nicht veröffentlicht.

Was Ihr Geld absichert

Jeder Kredit ist durch die Immobilie besichert, entweder mit einem erstrangigen Pfandrecht (Senior-Kredite) oder mit einem nachrangigen Pfandrecht hinter einem anderen Kreditgeber (Mezzanine-Kredite). Die unabhängige Beobachtung deutet darauf hin, dass etwa zwei von drei Krediten und 70 % des Geldes Senior-Kredite sind (Mai 2026). Jedes Geschäft hat eine unabhängige Bewertung; die Beleihungsquoten laufender Kredite lagen bei etwa 46 % bis 74 % des erwarteten Werts (August 2026). Persönliche oder Unternehmensgarantien unterscheiden sich je nach Geschäft. CapitalRise ist Sicherheitentreuhänder und kontrolliert die Gesellschaft, die den Kredit hält. Es gibt keinen Rückstellungsfonds, keinen Rückkauf und keine Entschädigungseinrichtung für angelegtes Geld, und Zahlen zur Rückgewinnung werden nicht veröffentlicht. Klar gesagt: Ihr Geld ist durch Immobilien gedeckt, manchmal nur durch ein nachrangiges Pfandrecht, aber Sie können nicht sehen, wie oft Kredite verspätet sind oder was bei einem Scheitern zurückkommt.

Wer dahintersteht und die Lizenz

Die Plattform wird von CapitalRise Finance Limited betrieben (Unternehmen 09571824, London, gegründet 2015). Sie ist von der britischen Financial Conduct Authority (Firmenreferenz 816789) für die Vermittlung von Anlagen zugelassen; ihre Kreditvergabe ist keine regulierte Tätigkeit, und sie besitzt nicht die Erlaubnis für Peer-to-Peer-Kredite. Das Unternehmen reicht ungeprüfte Abschlüsse ein, und die jüngsten (Jahr bis 31. Juli 2025, eingereicht am 17. April 2026) zeigen ein Unternehmen unter Druck. Es machte einen Verlust nach Steuern von 1,08 Millionen £, nach 0,38 Millionen £ ein Jahr zuvor. Sein Nettovermögen von 4,36 Millionen £ beruht auf 4,77 Millionen £ nicht realisierter Wertsteigerungen seiner Projektgesellschaften; ohne diese Gewinne wäre sein Eigenkapital negativ. Die innerhalb eines Jahres fälligen Verbindlichkeiten überstiegen sein kurzfristiges Vermögen um 1,38 Millionen £, und seine Fortführung hängt davon ab, dass seine Projektgesellschaften ihm Dividenden zahlen. Die Abschlüsse enthalten keine Zahlen zu verspäteten oder gescheiterten Krediten. Das Register von Companies House zeigt vier neue Belastungen, also Sicherheiten, die einem Kreditgeber auf das Vermögen des Unternehmens eingeräumt wurden, zwischen November 2024 und Juli 2026 sowie das Ausscheiden zweier Direktoren 2026 (März und Juli) (geprüft am 27. Oktober 2026). Eine Maßnahme einer Aufsichtsbehörde gegen die Plattform wurde nicht gefunden.

Gebühren

Für das Investieren fallen keine Gebühren an. Der Verkauf über das Bulletin Board kostet 1,5 % des Verkaufsbetrags, und internationale Überweisungen kosten 15 £.

Ihr Geld zurückbekommen

Die Anlagen sind illiquide; planen Sie, jede bis zum Ende zu halten. Sie können eine Anlage bis einen Monat vor ihrem frühesten geschätzten Enddatum zu ihrem aktuellen Wert auf dem Bulletin Board zum Verkauf anbieten, doch ein Verkauf ist nicht gesichert, und Handelszahlen werden nicht veröffentlicht. Kredite, die ihr geschätztes Enddatum bereits überschritten haben, können nicht eingestellt werden, sodass es für verspätete Kredite keinen Ausweg gibt.

Unsere Einschätzung

Rendite: mittel — eine durchschnittliche Rendite von 8,91 % pro Jahr seit 2016, ohne angegebene Methode. Risiko: hoch (höher bedeutet mehr Risiko) — die Plattform veröffentlicht keine Ausfall- oder Verlustzahlen, sodass Anleger nicht sehen können, wie oft Geld verloren geht; angesichts von Anlegerberichten über lange überfällige Kredite und Insolvenzverwaltungen 2026 sowie einer veralteten Aussage „keine Verluste“ gehen wir vom mittleren Niveau, mittel, aus und setzen es eine Stufe schlechter, auf hoch. Der Betreiber selbst ist verlustbringend und hängt von Dividenden seiner Projektgesellschaften ab. Rendite-Risiko-Verhältnis: niedrig — eine mittlere Rendite bei hohem Risiko.