CapitalRise Omdöme

Vad det är

CapitalRise är en Londonbaserad plattform för fastighetsfinansiering, lanserad 2016. Investerare lånar ut pengar till utvecklare av exklusiva bostadsfastigheter, mest i London, och sedan juli 2025 även kommersiella fastigheter. Den visar 669 miljoner £ i lån som beviljats sedan 2016, varav 390 miljoner £ återbetalats, på fastigheter värda 1,395 miljarder £ (till augusti 2026). Dessa totaler omfattar lån som finansierats både av institutioner och av privata investerare. Den publicerar inte hur många lån den har beviljat eller hur många investerare den har. Endast investerare som själva intygar att de är sofistikerade eller förmögna, samt företag, får investera.

Så fungerar det

För varje affär ger ett separat bolag som kontrolleras av CapitalRise ut obligationer till investerare och lånar ut pengarna till utvecklaren; några affärer är i stället aktieemissioner. Du väljer affärerna själv, från 1 000 £. Lånen används för byggande, brygglån, försäljning av färdiga bostäder eller stabilisering av en fastighet. Löptiderna varierar från sex månader till sju år, beroende på affären. Det finns ingen automatisk investering. Du kan också investera via ett Innovative Finance ISA.

Avkastning

CapitalRise redovisar en genomsnittlig avkastning på 8,91 % per år från lanseringen 2016 till augusti 2026 (8,90 % till juli 2026). Den säger inte hur den beräknas, om den är före eller efter kostnader och förluster, eller om lån som fortfarande är försenade ingår. Ingen avkastning efter förluster publiceras.

Förluster och fallissemang

CapitalRise publicerar ingen siffra för fallissemang, försenade lån eller förluster, och ingen definition av fallissemang. Som en obligationsbaserad plattform måste den inte publicera den årliga resultatredovisning som brittiska peer-to-peer-långivare måste publicera. Dess enda offentliga uttalande om förluster är en artikel från 2020 som säger att ingen investerare hade förlorat pengar; oberoende uppföljning av dess lån pekar på två små lån med andrahandssäkerhet som skrivits av sedan dess (maj 2026). Ett lån får ett uppskattat slutdatum, sedan en buffert på 10 till 12 månader och därefter ett slutligt stoppdatum, så ett lån kan vara långt över ett år försenat innan det behandlas som misslyckat. År 2026 rapporterade investerare kapital som återbetalats flera år för sent och utan ränta samt projekt i konkursförvaltning. Av 669 miljoner £ utlånade har 390 miljoner £ återbetalats; hur mycket av resten som är förfallet publiceras inte.

Vad som säkrar dina pengar

Varje lån är säkrat i fastigheten, antingen med förstahandsinteckning (seniora lån) eller med andrahandsinteckning bakom en annan långivare (mezzaninlån). Oberoende uppföljning pekar på att omkring två av tre lån, och 70 % av pengarna, är seniora (maj 2026). Varje affär har en oberoende värdering; belåningsgraden på pågående lån var omkring 46 % till 74 % av förväntat värde (augusti 2026). Personliga garantier eller företagsgarantier varierar mellan affärerna. CapitalRise agerar som säkerhetsförvaltare och kontrollerar bolaget som innehar lånet. Det finns ingen reservfond, ingen återköpsgaranti och inget kompensationssystem för investerade pengar, och inga siffror för återvinning publiceras. Med enkla ord: dina pengar backas av fastigheter, ibland bara av en andrahandsinteckning, men du kan inte se hur ofta lån blir försenade eller vad som kommer tillbaka när de misslyckas.

Vem som driver den och licensen

Plattformen drivs av CapitalRise Finance Limited (bolag 09571824, London, bildat 2015). Den är auktoriserad av den brittiska Financial Conduct Authority (företagsreferens 816789) för förmedling av investeringar; dess utlåning är inte en reglerad verksamhet, och den har inte tillståndet för peer-to-peer-utlåning. Bolaget lämnar in ogranskade bokslut, och de senaste (år till 31 juli 2025, inlämnade 17 april 2026) visar ett företag under press. Det gjorde en förlust efter skatt på 1,08 miljoner £, upp från 0,38 miljoner £ ett år tidigare. Dess nettotillgångar på 4,36 miljoner £ vilar på 4,77 miljoner £ i orealiserade vinster på värdet av dess projektbolag; utan dessa vinster skulle det egna kapitalet vara negativt. Skulder som förfaller inom ett år översteg dess kortfristiga tillgångar med 1,38 miljoner £, och dess möjlighet att fortsätta bygger på att projektbolagen betalar utdelning till det. Bokslutet innehåller inga siffror för försenade eller misslyckade lån. Companies House-registret visar fyra nya pantsättningar, det vill säga säkerhet som lämnats till en långivare över bolagets tillgångar, mellan november 2024 och juli 2026, och att två styrelseledamöter lämnade 2026 (mars och juli) (kontrollerat 27 oktober 2026). Ingen åtgärd från någon tillsynsmyndighet mot plattformen hittades.

Avgifter

Det kostar inget att investera. Försäljning på Bulletin Board kostar 1,5 % av försäljningsbeloppet, och internationella överföringar kostar 15 £.

Få ut dina pengar

Investeringarna är illikvida; räkna med att behålla varje investering till slutet. Du kan erbjuda en investering till salu på Bulletin Board till dess aktuella värde fram till en månad före dess tidigaste uppskattade slutdatum, men en försäljning är inte säker och inga handelssiffror publiceras. Lån som redan passerat sitt uppskattade slutdatum kan inte läggas ut, så det finns ingen utväg för försenade lån.

Vår bedömning

Avkastning: medel — en genomsnittlig avkastning på 8,91 % per år sedan 2016, utan angiven metod. Risk: hög (högre betyder mer risk) — plattformen publicerar inga siffror för fallissemang eller förluster, så investerare kan inte se hur ofta pengar går förlorade; med tanke på investerares rapporter om mycket försenade lån och insolvensförvaltning under 2026 och ett föråldrat påstående om ”inga förluster” utgår vi från mellannivån, medel, och flyttar den ett steg till det sämre, till hög. Operatören själv går med förlust och är beroende av utdelningar från sina projektbolag. Risk och avkastning: låg — en medelmåttig avkastning för en hög risknivå.