CapitalRise Avis

De quoi il s'agit

CapitalRise est une plateforme londonienne de financement immobilier, lancée en 2016. Les investisseurs prêtent à des promoteurs de biens résidentiels haut de gamme, surtout à Londres, et depuis juillet 2025 aussi d'immobilier commercial. Elle affiche 669 millions de £ de prêts accordés depuis 2016, dont 390 millions de £ remboursés, sur des biens d'une valeur de 1,395 milliard de £ (à août 2026). Ces totaux incluent des prêts financés par des institutions comme par des investisseurs particuliers. Elle ne publie ni le nombre de prêts accordés ni le nombre d'investisseurs. Seuls les investisseurs qui se déclarent eux-mêmes avertis ou à patrimoine élevé, ainsi que les sociétés, peuvent investir.

Comment cela fonctionne

Pour chaque opération, une société distincte contrôlée par CapitalRise émet des obligations auprès des investisseurs et prête l'argent au promoteur ; quelques opérations prennent plutôt la forme d'émissions d'actions. Vous choisissez vous-même les opérations, dès 1 000 £. Les prêts servent à construire, à assurer un financement relais, à vendre des logements terminés ou à stabiliser un bien. Les durées vont de six mois à sept ans, selon l'opération. Il n'y a pas d'investissement automatique. Vous pouvez aussi investir par le biais d'un Innovative Finance ISA.

Rendements

CapitalRise indique un taux de rendement moyen de 8,91 % par an depuis son lancement en 2016 jusqu'en août 2026 (8,90 % jusqu'en juillet 2026). Elle ne précise pas comment ce chiffre est calculé, s'il est avant ou après frais et pertes, ni si les prêts encore en retard sont inclus. Aucun rendement après pertes n'est publié.

Pertes et défauts

CapitalRise ne publie aucun chiffre sur les défauts, les prêts en retard ou les pertes, ni aucune définition du défaut. Étant une plateforme fondée sur des obligations, elle n'est pas tenue de publier le relevé annuel des résultats que doivent publier les prêteurs participatifs (peer-to-peer) britanniques. Sa seule déclaration publique sur les pertes est un article de 2020 affirmant qu'aucun investisseur n'avait perdu d'argent ; un suivi indépendant de ses prêts signale deux petits prêts de second rang passés en pertes depuis (mai 2026). Un prêt reçoit une date de fin estimée, puis un délai supplémentaire de 10 à 12 mois, puis une date butoir finale ; un prêt peut donc avoir bien plus d'un an de retard avant d'être considéré comme défaillant. En 2026, des investisseurs ont signalé des capitaux remboursés avec des années de retard et sans intérêts, ainsi que des projets en administration judiciaire. 390 millions de £ ont été remboursés sur 669 millions de £ prêtés ; la part du reste qui est en retard n'est pas publiée.

Ce qui garantit votre argent

Chaque prêt est garanti par le bien immobilier, soit par une charge de premier rang (prêts seniors), soit par une charge de second rang derrière un autre prêteur (prêts mezzanine). Le suivi indépendant indique qu'environ deux prêts sur trois, et 70 % des fonds, sont seniors (mai 2026). Chaque opération fait l'objet d'une évaluation indépendante ; les ratios prêt/valeur des prêts en cours se situaient entre environ 46 % et 74 % de la valeur attendue (août 2026). Les garanties personnelles ou de sociétés varient selon l'opération. CapitalRise agit comme fiduciaire des sûretés et contrôle la société qui détient le prêt. Il n'existe ni fonds de provision, ni rachat, ni système d'indemnisation pour l'argent investi, et aucun chiffre de recouvrement n'est publié. En clair : votre argent est adossé à un bien immobilier, parfois seulement par une charge de second rang, mais vous ne pouvez pas voir à quelle fréquence les prêts sont en retard ni ce qui est récupéré lorsqu'ils échouent.

Qui l'exploite et sa licence

La plateforme est exploitée par CapitalRise Finance Limited (société 09571824, Londres, créée en 2015). Elle est agréée par la Financial Conduct Authority britannique (numéro de référence 816789) pour l'arrangement d'investissements ; son activité de prêt n'est pas une activité réglementée, et elle ne détient pas l'autorisation de prêt peer-to-peer. La société dépose des comptes non audités, et les derniers (exercice clos le 31 juillet 2025, déposés le 17 avril 2026) montrent une entreprise sous tension. Elle a enregistré une perte après impôt de 1,08 million de £, contre 0,38 million de £ un an plus tôt. Son actif net de 4,36 millions de £ repose sur 4,77 millions de £ de plus-values latentes sur la valeur de ses sociétés de projet ; sans ces plus-values, ses fonds propres seraient négatifs. Les dettes à moins d'un an dépassaient ses actifs à court terme de 1,38 million de £, et sa capacité à poursuivre son activité dépend du versement de dividendes par ses sociétés de projet. Les comptes ne donnent aucun chiffre sur les prêts en retard ou défaillants. Le registre Companies House fait apparaître quatre nouvelles charges, c'est-à-dire des sûretés accordées à un prêteur sur les actifs de la société, entre novembre 2024 et juillet 2026, ainsi que le départ de deux administrateurs en 2026 (mars et juillet) (vérifié le 27 octobre 2026). Aucune mesure d'un régulateur contre la plateforme n'a été trouvée.

Frais

Investir ne donne lieu à aucun frais. La vente sur le Bulletin Board coûte 1,5 % du montant de la vente, et les virements internationaux coûtent 15 £.

Récupérer votre argent

Les investissements sont illiquides ; prévoyez de conserver chacun jusqu'à son terme. Vous pouvez proposer un investissement à la vente sur le Bulletin Board à sa valeur actuelle jusqu'à un mois avant sa date de fin estimée la plus proche, mais la vente n'est pas assurée et aucun chiffre d'échanges n'est publié. Les prêts ayant déjà dépassé leur date de fin estimée ne peuvent pas être mis en vente ; il n'y a donc aucune issue pour les prêts en retard.

Notre avis

Rendement : moyen — un taux de rendement moyen de 8,91 % par an depuis 2016, sans méthode indiquée. Risque : élevé (plus élevé signifie plus de risque) — la plateforme ne publie aucun chiffre de défaut ou de perte, de sorte que les investisseurs ne peuvent pas voir à quelle fréquence de l'argent est perdu ; compte tenu des prêts très en retard et des administrations judiciaires signalés par des investisseurs en 2026 et d'une affirmation « aucune perte » dépassée, nous partons du niveau intermédiaire, moyen, et le déplaçons d'un cran vers le pire, à élevé. L'exploitant lui-même est déficitaire et dépend des dividendes de ses sociétés de projet. Rapport rendement-risque : faible — un rendement moyen pour un niveau de risque élevé.