CapitalRise Opinie

Czym jest

CapitalRise to londyńska platforma finansowania nieruchomości, uruchomiona w 2016 roku. Inwestorzy pożyczają pieniądze deweloperom prestiżowych nieruchomości mieszkaniowych, głównie w Londynie, a od lipca 2025 roku także nieruchomości komercyjnych. Platforma podaje 669 mln £ udzielonych pożyczek od 2016 roku, z czego 390 mln £ spłacono, na nieruchomościach o wartości 1,395 mld £ (do sierpnia 2026). Te sumy obejmują pożyczki finansowane zarówno przez instytucje, jak i przez inwestorów prywatnych. Nie publikuje, ile pożyczek udzieliła ani ilu ma inwestorów. Inwestować mogą tylko inwestorzy, którzy sami poświadczą, że są zaawansowani lub zamożni, oraz spółki.

Jak to działa

W każdej transakcji osobna spółka kontrolowana przez CapitalRise emituje obligacje dla inwestorów i pożycza pieniądze deweloperowi; kilka transakcji to zamiast tego emisje akcji. Transakcje wybiera inwestor samodzielnie, od 1 000 £. Pożyczki służą do budowy, finansowania pomostowego, sprzedaży gotowych mieszkań lub ustabilizowania nieruchomości. Okresy wahają się od sześciu miesięcy do siedmiu lat, zależnie od transakcji. Nie ma automatycznego inwestowania. Można też inwestować przez Innovative Finance ISA.

Zwroty

CapitalRise podaje średnią stopę zwrotu 8,91% rocznie od uruchomienia w 2016 roku do sierpnia 2026 (8,90% do lipca 2026). Nie wyjaśnia, jak jest ona obliczana, czy przed, czy po kosztach i stratach, ani czy uwzględnia pożyczki wciąż opóźnione. Nie publikuje zwrotu po stratach.

Straty i niewypłacalność

CapitalRise nie publikuje żadnych danych o niewypłacalności, opóźnionych pożyczkach ani stratach, ani definicji niewypłacalności. Jako platforma oparta na obligacjach nie musi publikować rocznego zestawienia wyników, które muszą publikować brytyjscy pożyczkodawcy peer-to-peer. Jedyne publiczne oświadczenie o stratach to artykuł z 2020 roku, w którym stwierdzono, że żaden inwestor nie stracił pieniędzy; niezależne śledzenie jej pożyczek wskazuje na dwie małe pożyczki z drugiej pozycji zabezpieczenia, które od tego czasu spisano na straty (maj 2026). Pożyczka otrzymuje szacowaną datę zakończenia, następnie bufor 10–12 miesięcy, a potem ostateczną datę graniczną, więc pożyczka może być opóźniona znacznie ponad rok, zanim zostanie uznana za nieudaną. W 2026 roku inwestorzy zgłaszali kapitał spłacony z opóźnieniem wielu lat i bez odsetek oraz projekty w postępowaniu upadłościowym lub układowym. Z 669 mln £ pożyczonych spłacono 390 mln £; jaka część reszty jest przeterminowana, nie jest publikowane.

Co zabezpiecza pieniądze inwestora

Każda pożyczka jest zabezpieczona na nieruchomości, albo pierwszą hipoteką (pożyczki uprzywilejowane), albo drugą hipoteką za innym pożyczkodawcą (pożyczki mezzanine). Niezależne śledzenie wskazuje, że około dwie na trzy pożyczki i 70% pieniędzy to pożyczki uprzywilejowane (maj 2026). Każda transakcja ma niezależną wycenę; wskaźniki LTV bieżących pożyczek wynosiły około 46% do 74% oczekiwanej wartości (sierpień 2026). Gwarancje osobiste lub spółek różnią się zależnie od transakcji. CapitalRise działa jako powiernik zabezpieczeń i kontroluje spółkę, która posiada pożyczkę. Nie ma funduszu rezerwowego, wykupu ani systemu rekompensat dla zainwestowanych pieniędzy, a dane o odzyskach nie są publikowane. Mówiąc wprost: pieniądze inwestora są zabezpieczone nieruchomością, czasem tylko drugą hipoteką, ale nie widać, jak często pożyczki się opóźniają ani ile wraca, gdy zawodzą.

Kto za tym stoi i licencja

Platformą zarządza CapitalRise Finance Limited (spółka 09571824, Londyn, założona w 2015 roku). Ma zezwolenie brytyjskiego Financial Conduct Authority (numer referencyjny firmy 816789) na pośrednictwo w inwestycjach; jej działalność pożyczkowa nie jest działalnością regulowaną i nie ma ona uprawnienia do pożyczek peer-to-peer. Spółka składa niezbadane sprawozdania, a najnowsze (rok do 31 lipca 2025, złożone 17 kwietnia 2026) pokazują firmę pod presją. Poniosła stratę po opodatkowaniu 1,08 mln £, wobec 0,38 mln £ rok wcześniej. Jej aktywa netto 4,36 mln £ opierają się na 4,77 mln £ niezrealizowanych zysków z wartości jej spółek projektowych; bez tych zysków jej kapitał własny byłby ujemny. Zobowiązania wymagalne w ciągu roku przekraczały jej aktywa krótkoterminowe o 1,38 mln £, a jej zdolność do dalszego działania zależy od dywidend wypłacanych przez spółki projektowe. Sprawozdania nie podają danych o opóźnionych ani nieudanych pożyczkach. Rejestr Companies House pokazuje cztery nowe obciążenia, czyli zabezpieczenia udzielone pożyczkodawcy na aktywach spółki, między listopadem 2024 a lipcem 2026 oraz odejście dwóch dyrektorów w 2026 roku (marzec i lipiec) (sprawdzono 27 października 2026). Nie znaleziono działań regulatora wobec platformy.

Opłaty

Za inwestowanie nie ma opłat. Sprzedaż na Bulletin Board kosztuje 1,5% kwoty sprzedaży, a przelewy międzynarodowe kosztują 15 £.

Odzyskanie pieniędzy

Inwestycje są niepłynne; należy planować utrzymanie każdej do końca. Inwestycję można wystawić na sprzedaż na Bulletin Board po jej bieżącej wartości do miesiąca przed najwcześniejszą szacowaną datą zakończenia, ale sprzedaż nie jest zagwarantowana, a dane o obrotach nie są publikowane. Pożyczek, które przekroczyły już szacowaną datę zakończenia, nie można wystawić, więc w przypadku opóźnionych pożyczek nie ma drogi wyjścia.

Nasza ocena

Zwrot: średni — średnia stopa zwrotu 8,91% rocznie od 2016 roku, bez podanej metody. Ryzyko: wysokie (wyższe oznacza więcej ryzyka) — platforma nie publikuje danych o niewypłacalności ani stratach, więc inwestorzy nie widzą, jak często pieniądze są tracone; wobec zgłaszanych przez inwestorów w 2026 r. bardzo mocno opóźnionych pożyczek i postępowań zarządczych oraz nieaktualnego twierdzenia o „braku strat” zaczynamy od poziomu środkowego, średniego, i przesuwamy go o jeden stopień na gorszy, na wysoki. Sam operator przynosi straty i zależy od dywidend swoich spółek projektowych. Relacja zwrotu do ryzyka: niska — przeciętny zwrot przy wysokim poziomie ryzyka.