CapitalRise Recensioni

Che cos'è

CapitalRise è una piattaforma londinese di finanziamento immobiliare, lanciata nel 2016. Gli investitori prestano denaro a sviluppatori di immobili residenziali di pregio, soprattutto a Londra, e dal luglio 2025 anche di immobili commerciali. Mostra 669 milioni di £ di prestiti erogati dal 2016, di cui 390 milioni di £ rimborsati, su immobili del valore di 1,395 miliardi di £ (ad agosto 2026). Questi totali comprendono prestiti finanziati sia da istituzioni sia da investitori privati. Non pubblica quanti prestiti abbia erogato né quanti investitori abbia. Possono investire solo gli investitori che si dichiarano esperti o con patrimonio elevato, e le società.

Come funziona

Per ogni operazione, una società distinta controllata da CapitalRise emette obbligazioni agli investitori e presta il denaro allo sviluppatore; alcune operazioni sono invece emissioni di azioni. Le operazioni si scelgono da soli, da 1.000 £. I prestiti servono a costruire, a finanziamenti ponte, a vendere abitazioni finite o a stabilizzare un immobile. Le durate vanno da sei mesi a sette anni, a seconda dell'operazione. Non esiste l'investimento automatico. Si può investire anche tramite un Innovative Finance ISA.

Rendimenti

CapitalRise indica un tasso di rendimento medio dell'8,91% annuo dal lancio nel 2016 ad agosto 2026 (8,90% a luglio 2026). Non dice come viene calcolato, se sia prima o dopo costi e perdite, né se siano inclusi i prestiti ancora in ritardo. Non viene pubblicato alcun rendimento al netto delle perdite.

Perdite e insolvenze

CapitalRise non pubblica alcun dato su insolvenze, prestiti in ritardo o perdite, né una definizione di insolvenza. Essendo una piattaforma basata su obbligazioni, non è tenuta a pubblicare il resoconto annuale dei risultati che devono pubblicare i prestatori peer-to-peer britannici. La sua unica dichiarazione pubblica sulle perdite è un articolo del 2020 secondo cui nessun investitore aveva perso denaro; un monitoraggio indipendente dei suoi prestiti segnala due piccoli prestiti di secondo grado svalutati da allora (maggio 2026). A un prestito viene assegnata una data di fine stimata, poi un margine di 10-12 mesi, poi una data limite definitiva, per cui un prestito può essere in ritardo di ben oltre un anno prima di essere considerato fallito. Nel 2026 gli investitori hanno segnalato capitale rimborsato con anni di ritardo e senza interessi e progetti in amministrazione controllata. Sono stati rimborsati 390 milioni di £ su 669 milioni di £ erogati; quanta parte del resto sia scaduta non viene pubblicato.

Che cosa garantisce il vostro denaro

Ogni prestito è garantito dall'immobile, con un'ipoteca di primo grado (prestiti senior) oppure di secondo grado dietro un altro finanziatore (prestiti mezzanine). Il monitoraggio indipendente indica che circa due prestiti su tre, e il 70% del denaro, sono senior (maggio 2026). Ogni operazione ha una valutazione indipendente; i rapporti prestito/valore dei prestiti in corso erano circa tra il 46% e il 74% del valore atteso (agosto 2026). Le garanzie personali o societarie variano a seconda dell'operazione. CapitalRise opera come trustee delle garanzie e controlla la società che detiene il prestito. Non esistono un fondo di accantonamento, un riacquisto né uno schema di compensazione per il denaro investito, e non vengono pubblicati dati sui recuperi. In parole semplici: il denaro è garantito da un immobile, talvolta solo da un'ipoteca di secondo grado, ma non si può vedere quanto spesso i prestiti vadano in ritardo né che cosa si recuperi quando falliscono.

Chi la gestisce e la licenza

La piattaforma è gestita da CapitalRise Finance Limited (società 09571824, Londra, costituita nel 2015). È autorizzata dalla Financial Conduct Authority britannica (numero di riferimento 816789) per l'intermediazione di investimenti; la sua attività di prestito non è un'attività regolamentata e non detiene l'autorizzazione al prestito peer-to-peer. La società deposita bilanci non sottoposti a revisione, e gli ultimi (esercizio al 31 luglio 2025, depositati il 17 aprile 2026) mostrano un'azienda sotto pressione. Ha registrato una perdita dopo le imposte di 1,08 milioni di £, rispetto a 0,38 milioni di £ un anno prima. Il suo patrimonio netto di 4,36 milioni di £ poggia su 4,77 milioni di £ di plusvalenze non realizzate sul valore delle sue società di progetto; senza tali plusvalenze il patrimonio sarebbe negativo. I debiti a meno di un anno superavano le attività a breve di 1,38 milioni di £, e la sua capacità di proseguire l'attività dipende dai dividendi pagati dalle sue società di progetto. I bilanci non forniscono dati sui prestiti in ritardo o falliti. Il registro di Companies House mostra quattro nuovi vincoli, cioè garanzie concesse a un finanziatore sul patrimonio della società, tra novembre 2024 e luglio 2026, e l'uscita di due amministratori nel 2026 (marzo e luglio) (verificato il 27 ottobre 2026). Non è stata trovata alcuna azione di un'autorità di vigilanza contro la piattaforma.

Costi

Investire non comporta costi. La vendita sulla Bulletin Board costa l'1,5% dell'importo venduto e i bonifici internazionali costano 15 £.

Recuperare il denaro

Gli investimenti sono illiquidi; si preveda di mantenere ciascuno fino alla scadenza. È possibile mettere in vendita un investimento sulla Bulletin Board al suo valore attuale fino a un mese prima della sua prima data di fine stimata, ma la vendita non è garantita e non vengono pubblicati dati sugli scambi. I prestiti che hanno già superato la data di fine stimata non possono essere messi in vendita, quindi per i prestiti in ritardo non esiste una via d'uscita.

La nostra valutazione

Rendimento: medio — un tasso di rendimento medio dell'8,91% annuo dal 2016, senza metodo indicato. Rischio: alto (più alto significa più rischio) — la piattaforma non pubblica dati su insolvenze o perdite, quindi gli investitori non possono vedere con quale frequenza il denaro viene perso; considerati i prestiti in forte ritardo e le amministrazioni controllate segnalati dagli investitori nel 2026 e un'affermazione «nessuna perdita» superata, partiamo dal livello intermedio, medio, e lo spostiamo di un gradino verso il peggio, ad alto. L'operatore stesso è in perdita e dipende dai dividendi delle sue società di progetto. Rapporto rendimento-rischio: basso — un rendimento medio a fronte di un livello di rischio alto.