Civislend is een Spaans crowdlendingplatform voor vastgoedontwikkeling, beheerd vanuit Madrid door Civislend PSFP, S.A. Het bedrijf is opgericht in 2016 en is sinds 2017 geregistreerd bij de Spaanse toezichthouder (CNMV). Het leent uit aan ontwikkelaars in Spanje en sinds 2026 ook in Portugal. De statistiekenpagina toont €252 miljoen opgehaald in 189 volledig gefinancierde projecten (oktober 2026). In augustus 2026 becijferde het bedrijf zijn totale financiering op meer dan €393 miljoen in 191 projecten, waarvan 95 volledig waren terugbetaald. Het platform legt het verschil tussen de twee totalen niet uit.
U kiest de projecten zelf, vanaf €250 per stuk. Elk project is een lening van ongeveer €1 miljoen tot €5 miljoen aan een ontwikkelaar voor 9 tot 24 maanden, tegen een vaste rente die momenteel loopt van 10% tot 13% per jaar (oktober 2026). Bij veel leningen mag de ontwikkelaar de looptijd met zes maanden verlengen. Automatisch beleggen bestaat niet: plaatsen gaan in volgorde van binnenkomst. De website en de contracten zijn alleen in het Spaans.
Civislend meldt dat zijn afgeronde projecten in 2025 gemiddeld 11,08% per jaar verdienden. Het is een gewogen gemiddelde van wat afgeronde projecten betaalden, nu geteld over 98 afgeronde projecten (oktober 2026), vóór de 19% Spaanse belasting die op rente wordt ingehouden. Projecten die te laat zijn of vastzitten, blijven buiten beschouwing, en er worden geen verliezen afgetrokken omdat er geen worden gepubliceerd. De statistiekenpagina toont ook een totaalrendement van 13% over de looptijd van de afgeronde projecten (tegen 13,8% in augustus 2026); dat is een totaal, geen jaarcijfer. Nieuwe leningen bieden 10% tot 13% per jaar, bijvoorbeeld 13% voor negen maanden op een project op Mallorca (oktober 2026).
Civislend publiceert geen cijfer over wanbetalingen, betalingsachterstanden, verliezen of herstel. Het definieert wanbetaling als een project dat meer dan 90 dagen achterloopt met zijn betalingen en zegt dat het zulke projecten zichtbaar toont, maar op de openbare pagina's verschijnt geen lijst of aantal (gecontroleerd in augustus en oktober 2026). Meldingen van beleggers, niet bevestigd door het platform, beschrijven een lening van €4 miljoen die sinds augustus 2023 onbetaald is. De gecontroleerde jaarrekening 2025 toont geen voorzieningen of rechtszaken, maar de leningen zijn van de beleggers, niet van Civislend, dus de jaarrekening zegt niets over hoe ze zijn verlopen. Ongeveer de helft van alle projecten (96 van 191 in augustus 2026) liep nog, en de jaarlijkse kredietverlening groeide van €34,4 miljoen in 2023 naar €128 miljoen in 2025, dus de meeste leningen zijn nog niet getest door terugbetaling.
Leningen zijn gedekt door een eerste hypotheek op het vastgoed dat wordt ontwikkeld. De loan-to-value wordt voor elk project vermeld, maar het platform beschrijft geen onafhankelijke taxatie. Er is geen terugkoop, reservefonds of garantiefonds, en beleggingen vallen niet onder de Spaanse beleggers- of depositogarantiefondsen. Beleggers die in 2026 enkele deals hebben nagekeken, zeiden dat één loan-to-value te laag was weergegeven (46% vermeld, 56% bij herberekening) en dat sommige grondregisters verouderd waren; het platform heeft dit niet bevestigd. Er wordt niets gepubliceerd over wat er terugkwam van mislukte leningen. In gewone woorden: achter elke lening staat een pand, maar niemand buiten het platform kan zien hoe goed die zekerheid in de praktijk heeft gewerkt.
Het platform wordt beheerd door Civislend PSFP, S.A. in Madrid. Het heeft een vergunning van de Spaanse toezichthouder (CNMV) als crowdfundingdienstverlener onder de EU-crowdfundingregels, registernummer 8, sinds 20 oktober 2023; daarvoor was het sinds 6 oktober 2017 geregistreerd onder de Spaanse crowdfundingwet. Op 27 september 2023 legde de CNMV Civislend een boete van €56.000 op voor twee zeer ernstige overtredingen: de regels voor projecten die aan het platform zijn gelieerd (7 van de 24 projecten gepubliceerd tussen 2018 en 2021) en de regels over belangenconflicten. Civislend betaalde de boete in 2024 en ging in beroep; de jaarrekening vermeldt geen uitkomst. De jaarrekening 2025 is zonder voorbehoud gecontroleerd (maart 2026) en toont een omzet van €7,07 miljoen, een nettowinst van €2,71 miljoen en €1,1 miljoen uitgekeerd aan aandeelhouders.
Beleggers betalen niets voor het openen van een account, beleggen, storten of opnemen (oktober 2026); ontwikkelaars betalen het platform. Voor beleggers wordt 19% Spaanse belasting op rente ingehouden. Een doorverwijsprogramma betaalt €25 tot €75 wanneer een doorverwezen vriend belegt.
Uw geld komt terug wanneer de ontwikkelaar de lening terugbetaalt, meestal na 9 tot 24 maanden, en later als de ontwikkelaar een verlenging van zes maanden gebruikt. Er is geen markt om uw lening aan andere beleggers te verkopen. Beleggers die als niet-ervaren zijn ingedeeld en meer dan €1.000 of 5% van hun nettovermogen in één project steken, krijgen vier dagen bedenktijd.
Rendement: hoog — afgeronde projecten verdienden in 2025 gemiddeld 11,08% per jaar, het eigen cijfer van het platform, al tellen alleen afgeronde projecten mee. Risico: zeer hoog (hoger betekent meer risico) — in tien jaar is geen cijfer over wanbetalingen, verliezen of herstel gepubliceerd, de Spaanse toezichthouder legde het platform in 2023 een boete op wegens belangenconflicten, en een lening van €4 miljoen zou sinds 2023 onbetaald zijn. Risico-rendement: laag — een hoog rendement, maar u kunt niet zien wat het aan verliezen kost.
Licentie / Regelgeving: Civislend PSFP, S.A. (Madrid) heeft een vergunning van de Spaanse toezichthouder, de Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), als crowdfundingdienstverlener onder de EU-crowdfundingverordening (Verordening (EU) 2020/1503), registernummer 8, sinds 20 oktober 2023; geregistreerd onder de Spaanse crowdfundingwet sinds 6 oktober 2017. Het heeft geen bank-, beleggingsonderneming- of betalingsvergunning. De CNMV legde op 27 september 2023 een boete van €56.000 op voor twee zeer ernstige overtredingen (gelieerde projecten en belangenconflicten); de boete werd in 2024 betaald en er is beroep aangetekend. Beleggingen vallen niet onder een beleggers- of depositogarantiefonds.
Ja. Civislend PSFP, S.A. heeft een vergunning van de Spaanse toezichthouder (CNMV) als crowdfundingdienstverlener onder de EU-regels, registernummer 8, sinds 20 oktober 2023. In september 2023 legde de CNMV een boete van €56.000 op voor twee zeer ernstige overtredingen bij gelieerde projecten en belangenconflicten; Civislend betaalde en ging in beroep. Beleggingen vallen niet onder een garantiefonds.
Lemonway, een betalingsinstelling onder toezicht in Frankrijk, houdt het geld van beleggers aan op gescheiden rekeningen bij BNP Paribas in Spanje. Het staat nooit op de eigen balans van Civislend. Zodra het is belegd, wordt uw geld uitgeleend aan de ontwikkelaar.
€250 per project. Er is geen maximum, maar niet-ervaren beleggers krijgen een waarschuwing boven €1.000 of 5% van hun nettovermogen in één project.
Afgeronde projecten verdienden in 2025 gemiddeld 11,08% per jaar, vóór 19% Spaanse belasting, waarbij alleen afgeronde projecten meetellen. Civislend publiceert geen cijfer over wanbetalingen, betalingsachterstanden, verliezen of herstel. Meldingen van beleggers, niet bevestigd door het platform, beschrijven een lening van €4 miljoen die sinds augustus 2023 onbetaald is.
Een eerste hypotheek op het vastgoed dat wordt ontwikkeld, met de loan-to-value vermeld voor elk project. Er is geen terugkoop, reservefonds of garantiefonds, en er wordt geen onafhankelijke taxatie beschreven. Er wordt niets gepubliceerd over wat is teruggehaald uit mislukte leningen.
Nee. Er is geen markt om uw lening aan andere beleggers te verkopen. Uw geld komt terug wanneer de ontwikkelaar terugbetaalt, meestal na 9 tot 24 maanden, of later als een verlenging van zes maanden wordt gebruikt.
Geen. Een account openen, beleggen, storten en opnemen is gratis; ontwikkelaars betalen het platform. Er wordt 19% Spaanse belasting op uw rente ingehouden.
Als een ontwikkelaar ophoudt te betalen, kan de eerste hypotheek via de Spaanse rechtbanken worden uitgewonnen, wat jaren kan duren en minder kan opleveren dan is uitgeleend; Civislend heeft geen herstelhistorie gepubliceerd. Als Civislend zou falen, staat niet-belegd geld bij Lemonway, gescheiden van het bedrijf, en blijven de leningen aan de beleggers verschuldigd; geen enkele compensatieregeling dekt verliezen.
Ja. Iedereen kan zich registreren, waar hij ook woont, maar inwoners van buiten de EU hebben eerst een Spaans identificatienummer voor buitenlanders (NIE) nodig, en de website, de contracten en de ondersteuning zijn alleen in het Spaans.
