Civislend ist eine spanische Crowdlending-Plattform für Immobilienentwicklung, betrieben von Civislend PSFP, S.A. in Madrid. Das Unternehmen wurde 2016 gegründet und ist seit 2017 bei der spanischen Aufsichtsbehörde (CNMV) registriert. Es verleiht an Bauträger in Spanien und seit 2026 auch in Portugal. Seine Statistikseite zeigt 252 Millionen € eingeworben in 189 vollständig finanzierten Projekten (Oktober 2026). Im August 2026 bezifferte das Unternehmen seine Gesamtfinanzierung auf mehr als 393 Millionen € in 191 Projekten, von denen 95 vollständig zurückgezahlt waren. Die Plattform erklärt den Unterschied zwischen den beiden Summen nicht.
Sie wählen die Projekte selbst, ab 250 € je Projekt. Jedes Projekt ist ein Kredit von etwa 1 Million € bis 5 Millionen € an einen Bauträger für 9 bis 24 Monate zu einem festen Zinssatz, der derzeit zwischen 10 % und 13 % pro Jahr liegt (Oktober 2026). Bei vielen Krediten kann der Bauträger die Laufzeit um sechs Monate verlängern. Automatisches Investieren gibt es nicht: Plätze werden in der Reihenfolge des Eingangs vergeben. Die Website und die Verträge gibt es nur auf Spanisch.
Civislend gibt an, dass seine abgeschlossenen Projekte 2025 im Durchschnitt 11,08 % pro Jahr erzielten. Es ist ein gewichteter Durchschnitt dessen, was abgeschlossene Projekte gezahlt haben, jetzt gezählt über 98 abgeschlossene Projekte (Oktober 2026), vor den 19 % spanischer Steuer, die auf Zinsen einbehalten werden. Verspätete oder festgefahrene Projekte sind nicht enthalten, und es werden keine Verluste abgezogen, weil keine veröffentlicht werden. Die Statistikseite zeigt außerdem eine Gesamtrendite von 13 % über die Laufzeit der abgeschlossenen Projekte (nach 13,8 % im August 2026); das ist ein Gesamtwert, keine Jahreszahl. Neue Kredite bieten 10 % bis 13 % pro Jahr, zum Beispiel 13 % für neun Monate bei einem Projekt auf Mallorca (Oktober 2026).
Civislend veröffentlicht keine Zahl zu Ausfällen, Zahlungsverzügen, Verlusten oder Rückgewinnungen. Es definiert einen Ausfall als ein Projekt, dessen Zahlungen mehr als 90 Tage überfällig sind, und sagt, es zeige solche Projekte sichtbar an, doch auf den öffentlichen Seiten erscheint weder eine Liste noch eine Anzahl (geprüft im August und Oktober 2026). Anlegerberichte, die die Plattform nicht bestätigt hat, beschreiben einen Kredit über 4 Millionen €, der seit August 2023 unbezahlt ist. Der geprüfte Jahresabschluss 2025 zeigt keine Rückstellungen oder Rechtsstreitigkeiten, doch die Kredite gehören den Anlegern, nicht Civislend, sodass der Abschluss nichts darüber aussagt, wie sie sich entwickelt haben. Etwa die Hälfte aller Projekte (96 von 191 im August 2026) lief noch, und die jährliche Kreditvergabe stieg von 34,4 Millionen € im Jahr 2023 auf 128 Millionen € im Jahr 2025, sodass die meisten Kredite noch nicht durch die Rückzahlung erprobt sind.
Die Kredite sind durch eine erstrangige Hypothek auf die Immobilie besichert, die entwickelt wird. Das Verhältnis von Darlehen zu Wert wird für jedes Projekt angegeben, doch die Plattform beschreibt keine unabhängige Bewertung. Es gibt keinen Rückkauf, keinen Reservefonds und keinen Garantiefonds, und die Anlagen sind nicht durch die spanischen Anleger- oder Einlagensicherungsfonds gedeckt. Anleger, die 2026 einige Geschäfte geprüft haben, sagten, ein Verhältnis von Darlehen zu Wert sei zu niedrig angegeben worden (46 % angegeben, 56 % bei Neuberechnung) und einige Grundstücksunterlagen seien veraltet gewesen; die Plattform hat dies nicht bestätigt. Zu dem, was aus gescheiterten Krediten zurückkam, wird nichts veröffentlicht. Klar gesagt: Hinter jedem Kredit steht eine Immobilie, doch von außen kann niemand sehen, wie gut diese Sicherheit in der Praxis gewirkt hat.
Die Plattform wird von Civislend PSFP, S.A. in Madrid betrieben. Sie ist von der spanischen Aufsichtsbehörde (CNMV) als Crowdfunding-Dienstleister nach den EU-Crowdfunding-Vorschriften zugelassen, Registernummer 8, seit dem 20. Oktober 2023; zuvor war sie seit dem 6. Oktober 2017 nach dem spanischen Crowdfunding-Gesetz registriert. Am 27. September 2023 verhängte die CNMV gegen Civislend eine Geldbuße von 56.000 € wegen zweier sehr schwerer Verstöße: gegen die Regeln für mit der Plattform verbundene Projekte (7 von 24 zwischen 2018 und 2021 veröffentlichten Projekten) und gegen die Regeln zu Interessenkonflikten. Civislend zahlte die Geldbuße 2024 und legte Rechtsmittel ein; sein Abschluss nennt kein Ergebnis. Der Abschluss 2025 wurde ohne Einschränkung testiert (März 2026) und zeigt Erlöse von 7,07 Millionen €, einen Nettogewinn von 2,71 Millionen € und 1,1 Millionen €, die an Gesellschafter ausgeschüttet wurden.
Anleger zahlen nichts für Kontoeröffnung, Anlage, Einzahlung oder Auszahlung (Oktober 2026); die Bauträger bezahlen die Plattform. Für Anleger werden 19 % spanische Steuer auf Zinsen einbehalten. Ein Empfehlungsprogramm zahlt 25 € bis 75 €, wenn ein geworbener Freund investiert.
Ihr Geld kommt zurück, wenn der Bauträger den Kredit zurückzahlt, in der Regel nach 9 bis 24 Monaten, und später, wenn der Bauträger eine Verlängerung um sechs Monate nutzt. Einen Markt, um Ihren Kredit an andere Anleger zu verkaufen, gibt es nicht. Als nicht erfahren eingestufte Anleger, die mehr als 1.000 € oder 5 % ihres Nettovermögens in ein Projekt stecken, erhalten eine viertägige Frist, um es sich anders zu überlegen.
Rendite: hoch — abgeschlossene Projekte erzielten 2025 im Durchschnitt 11,08 % pro Jahr, die eigene Zahl der Plattform, wobei nur abgeschlossene Projekte zählen. Risiko: sehr hoch (höher bedeutet mehr Risiko) — in zehn Jahren wurde keine Zahl zu Ausfällen, Verlusten oder Rückgewinnungen veröffentlicht, die spanische Aufsichtsbehörde verhängte 2023 wegen Interessenkonflikten eine Geldbuße gegen die Plattform, und ein Kredit über 4 Millionen € soll seit 2023 unbezahlt sein. Rendite-Risiko-Verhältnis: niedrig — eine hohe Rendite, aber man kann nicht sehen, was sie an Verlusten kostet.
Lizenz / Regulierung: Civislend PSFP, S.A. (Madrid) ist von der spanischen Aufsichtsbehörde, der Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), als Crowdfunding-Dienstleister nach der EU-Crowdfunding-Verordnung (Verordnung (EU) 2020/1503) zugelassen, Registernummer 8, seit dem 20. Oktober 2023; seit dem 6. Oktober 2017 nach dem spanischen Crowdfunding-Gesetz registriert. Sie besitzt keine Bank-, Wertpapierfirmen- oder Zahlungslizenz. Die CNMV verhängte am 27. September 2023 eine Geldbuße von 56.000 € wegen zweier sehr schwerer Verstöße (verbundene Projekte und Interessenkonflikte); die Geldbuße wurde 2024 gezahlt und es wurde Rechtsmittel eingelegt. Die Anlagen sind durch keinen Anleger- oder Einlagensicherungsfonds gedeckt.
Ja. Civislend PSFP, S.A. ist von der spanischen Aufsichtsbehörde (CNMV) als Crowdfunding-Dienstleister nach den EU-Vorschriften zugelassen, Registernummer 8, seit dem 20. Oktober 2023. Im September 2023 verhängte die CNMV eine Geldbuße von 56.000 € wegen zweier sehr schwerer Verstöße bei verbundenen Projekten und Interessenkonflikten; Civislend zahlte und legte Rechtsmittel ein. Die Anlagen sind durch keinen Garantiefonds gedeckt.
Lemonway, ein in Frankreich beaufsichtigtes Zahlungsinstitut, hält das Geld der Anleger auf getrennten Konten bei BNP Paribas in Spanien. Es ist nie in der eigenen Bilanz von Civislend. Sobald es investiert ist, wird Ihr Geld an den Bauträger verliehen.
250 € pro Projekt. Es gibt kein Maximum, doch nicht erfahrene Anleger erhalten eine Warnung, wenn sie mehr als 1.000 € oder 5 % ihres Nettovermögens in ein Projekt stecken.
Abgeschlossene Projekte erzielten 2025 im Durchschnitt 11,08 % pro Jahr, vor 19 % spanischer Steuer, wobei nur abgeschlossene Projekte zählen. Civislend veröffentlicht keine Zahl zu Ausfällen, Zahlungsverzügen, Verlusten oder Rückgewinnungen. Anlegerberichte, die die Plattform nicht bestätigt hat, beschreiben einen Kredit über 4 Millionen €, der seit August 2023 unbezahlt ist.
Eine erstrangige Hypothek auf die Immobilie, die entwickelt wird, mit dem für jedes Projekt angegebenen Verhältnis von Darlehen zu Wert. Es gibt keinen Rückkauf, keinen Reservefonds und keinen Garantiefonds, und eine unabhängige Bewertung wird nicht beschrieben. Zu dem, was aus gescheiterten Krediten zurückgeholt wurde, wird nichts veröffentlicht.
Nein. Einen Markt, um Ihren Kredit an andere Anleger zu verkaufen, gibt es nicht. Ihr Geld kommt zurück, wenn der Bauträger zurückzahlt, in der Regel nach 9 bis 24 Monaten, oder später, wenn eine Verlängerung um sechs Monate genutzt wird.
Keine. Kontoeröffnung, Anlage, Einzahlung und Auszahlung sind kostenlos; die Bauträger bezahlen die Plattform. Auf Ihre Zinsen werden 19 % spanische Steuer einbehalten.
Zahlt ein Bauträger nicht mehr, kann die erstrangige Hypothek über die spanischen Gerichte durchgesetzt werden, was Jahre dauern und weniger einbringen kann, als verliehen wurde; Civislend hat keine Bilanz der Rückgewinnung veröffentlicht. Fiele Civislend aus, liegt nicht investiertes Geld bei Lemonway, getrennt vom Unternehmen, und die Kredite bleiben den Anlegern geschuldet; keine Entschädigungseinrichtung deckt Verluste.
Ja. Jeder kann sich unabhängig vom Wohnort registrieren, doch Personen außerhalb der EU benötigen zunächst eine spanische Ausländeridentifikationsnummer (NIE), und die Website, die Verträge und der Support gibt es nur auf Spanisch.
