Devon Ervaringen

Wat het is

Devon is een in Estland geregistreerd platform, gelanceerd rond april 2025, waarmee particuliere uitleners woningbouwprojecten in Letland financieren. Alle projecten zijn van MJL Group (MJL Enterprises), die ook eigenaar is van het platform, dus Devon is het financieringskanaal van één ontwikkelaar. Via het platform heeft het eind september 2026 € 12.813.645 opgehaald bij 1.466 actieve uitleners.

Hoe het werkt

Na registratie en controles ziet u de projecten die openstaan voor uitleners (bijvoorbeeld Deibner House, een project in Riga dat in oktober 2026 is toegevoegd) en kiest u hoeveel u uitleent. Rente wordt dagelijks uitbetaald en kan worden herbelegd. De rentetarieven van de projecten worden alleen aan geregistreerde gebruikers getoond. Devon publiceert maandelijks een operationeel overzicht met financieringscijfers en de status van elk project.

Rendement

De gemiddelde rente was volgens het platform 15,22 % per jaar in september 2026 en 15,40 % over het eerste jaar tot april 2026. Dit zijn contractuele tarieven vóór eventuele verliezen; hoe het gemiddelde wordt gewogen, wordt niet vermeld. Uitleners hadden eind september 2026 sinds de start € 2.055.238 aan rente verdiend. Nieuwe projecten worden aangeboden tegen „nog hogere” tarieven.

Verliezen en wanbetalingen

Er wordt geen cijfer over wanbetaling, betalingsachterstand of verlies gepubliceerd. De eigenaar zei in juli 2026 dat leningen op de geplande einddatum zijn terugbetaald, en Villa Astor en Barona 92 zijn volledig terugbetaald. De portefeuille is jong, en meerdere projecten wachtten in september 2026 nog op bouwvergunningen of senior bankfinanciering (Terra Dunte, Juglasciems Village, Terbata Lofts), één werd opnieuw ontworpen (Biķernieku 13A) en één aankoop was niet afgerond (Brīvības 249A).

Wat uw geld beschermt

Uw lening is niet zodanig door het vastgoed gedekt dat u dat kunt afdwingen. Devon leent het geld van beleggers uit als mezzaninelening aan vastgoedbedrijven van MJL Group in Letland, de groep die het platform bezit. De leningen zijn van nature achtergesteld: een samenvatting van een juridisch advies van KPMG Duitsland (28 augustus 2026) zegt dat het geleende bedrag niet onvoorwaardelijk terugbetaalbaar is, en daarom zegt Devon geen deposito's aan te trekken. Banken en andere senior geldverstrekkers van de projecten gaan voor u. De belangrijkste bescherming is een belofte van dezelfde groep: als een project vertraagd is, hebben andere groepsbedrijven zich ertoe verbonden te dekken wat aan uitleners verschuldigd is. Die garantie is geen zekerheid en hangt volledig af van de financiën van MJL Group. Devon vermeldt een gewogen gemiddelde loan-to-value van 43,5 % (april 2026); er worden geen onafhankelijke taxaties gepubliceerd. Twee leningen, Villa Astor en Barona 92, zijn volledig terugbetaald (juli 2026); er is geen verhaal op een mislukte lening gemeld.

Wie erachter zit en de vergunning

Devon OÜ (registratienummer 17190298, Tartu mnt 67/1-13b, Tallinn, Estland) beheert het platform en maakt deel uit van MJL Enterprises. Het heeft geen vergunning en staat niet in het Europese register van crowdfundingaanbieders (28 oktober 2026). In juli 2026 kondigde de eigenaar een stap aan naar een gereguleerde structuur van een alternatief beleggingsfonds; nieuwe leenovereenkomsten werden door 96 % van de uitleners aanvaard, en MJL bereidde een obligatie-uitgifte voor als buffer voor het geval toezichthouders snellere terugbetaling eisen. De samenvatting van KPMG Duitsland van augustus 2026 concludeerde dat de achtergestelde structuur volgens Duitse regels geen depositoaantrekking is en zei dat materialen geen gegarandeerde terugbetaling mogen suggereren.

Kosten

Devon publiceert geen kostentarief. De pagina voor uitleners zegt dat het tussenpersonen en commissies uitschakelt, wat suggereert dat uitleners geen platformkosten betalen, maar de openbare pagina's zeggen dat niet in duidelijke bewoordingen.

Uw geld terugkrijgen

De pagina voor uitleners adverteert met een vroege uitstap, maar de voorwaarden en kosten ervan zijn niet openbaar. Anders komt uw geld terug wanneer het project de lening terugbetaalt, wat afhangt van de verkoop of herfinanciering van het vastgoed door MJL Group. Omdat meerdere projecten nog wachten op vergunningen of senior financiering, kan terugbetaling langer duren dan gepland.

Ons oordeel

Rendement: zeer hoog: de gemiddelde rente was 15,22 % per jaar in september 2026. Risico: zeer hoog (hoger betekent meer risico): het platform heeft geen vergunning, de enige lener en garantiegever is haar eigen eigenaarsgroep MJL, en de leningen zijn van nature achtergesteld, zodat het vastgoed u niet rechtstreeks dekt. Rendement-risicoverhouding: zeer laag: een hoge rente maakt niet goed dat u als laatste in de rij leent aan één groep die ook het platform controleert.