stock.estate - Risico- en rendementsbeoordeling
stock.estate - Retouren en verliespercentages
Looptijd van de investering
stock.estate – Platformstatistieken 2026
stock.estate – Voordelen en nadelen
Over stock.estate
Wat het is
stock.estate is een Roemeens platform voor vastgoedleningen, in 2023 van een vergunning voorzien, waar beleggers geld lenen aan vastgoedontwikkelaars in Roemenië, Portugal en, sinds maart 2026, Italië. De statistiekenpagina toont 108 gefinancierde campagnes, € 16,1 miljoen belegd, € 6,1 miljoen aan hoofdsom en € 1,0 miljoen aan rente terugbetaald, en 17.400 geregistreerde gebruikers (per 30 oktober 2026). Het platform is snel gegroeid, dus de meeste leningen lopen nog: op die datum waren er 58 lopend en 9 in de fase van geld ophalen.
Hoe het werkt
U belegt vanaf € 100 per lening, via bankoverschrijving, kaart of crypto, of u laat de automatische beleggingstool dat doen. Ontwikkelaars lenen met alleen rentebetaling en lossen de lening aan het einde in één keer af, meestal na 3 tot 24 maanden; beleggers ontvangen maandelijks rente. De belasting wordt aan de bron ingehouden: 10 % voor Roemeense particulieren, 0 % voor Roemeense bedrijven en 16 % voor buitenlandse beleggers, wat met een bewijs van fiscale woonplaats lager kan worden. Grotere inleg levert cashback op (bijvoorbeeld 1 % vanaf € 3.000 en 2 % vanaf € 10.000). De site is beschikbaar in zes talen, waaronder Engels.
Rendement
De statistiekenpagina toont een gemiddeld rendement van 13,80 % per jaar (30 oktober 2026). Het is het naar inleg gewogen gemiddelde van de afgesproken rentevoeten op gefinancierde leningen, na 10 % bronbelasting maar vóór de maandelijkse vergoeding van het platform, en geen gemeten resultaat na wanbetalingen. Het platform adverteert nu met netto rendementen van 10 % tot 16 % per jaar; in augustus 2026 adverteerde het nog met „tot 20 %”. Het eigen voorbeeld toont € 1.000 tegen 14 % gedurende 24 maanden dat € 280 bruto oplevert, of € 208,80 na kosten en belasting.
Verliezen en wanbetalingen
Tot nu toe is één lening in wanbetaling: € 161.703, nu in invordering, ongeveer 1 % van al het belegde geld. Volgens de EU-methode is het wanbetalingspercentage van het platform 4,17 %: het gemiddelde van 0 % in 2024 (0 van 2 leningen) en 8,33 % in 2025 (1 van 12 leningen). Een lening geldt als in wanbetaling wanneer zij meer dan 90 dagen achterstand heeft op een wezenlijk bedrag of waarschijnlijk niet wordt terugbetaald. Op 30 oktober 2026 had geen enkele lening 15 tot 90 dagen achterstand, en geen van de 39 in 2026 gevolgde leningen was in wanbetaling. Het platform verwacht voor 2026 een wanbetalingspercentage van 3,13 %. Er is nog niets gepubliceerd over hoeveel van de lening in wanbetaling is teruggekregen.
Wat uw geld zekerheid geeft
De meeste leningen zijn gedekt door een hypotheek op het pand, ten gunste van beleggers geregistreerd via een zekerhedenagent binnen de stock.estate-groep (niet genoemd). Voor een hypothecaire lening is een taxatie door een erkende taxateur vereist, en het platform streeft naar een pand met een waarde van ongeveer 150 % van de lening, wat betekent dat ongeveer tweederde van de waarde wordt geleend; dit is een streefwaarde, geen gepubliceerde grens. Sommige leningen zijn alleen gedekt door andere garanties, zoals een persoonlijke borgstelling van de ontwikkelaar of een pandrecht op aandelen, of door niets: in 2026 waren 32 van de 39 gevolgde leningen door een hypotheek gedekt. De enige wanbetaling tot nu toe betrof een lening zonder hypotheek. Er is geen terugkoop en geen reservefonds. In gewone taal: bij hypothecaire leningen is het pand uw buffer als een ontwikkelaar omvalt, maar de invordering kost tijd en verloopt via de rechter.
Wie erachter zit en de vergunning
De exploitant is StockEstate Crowdfunding SRL, Roemenië (ondernemingsnummer 45170242), in 2021 opgericht door Vicentiu Vlad en Alex Constantin. Zij heeft een vergunning van de ASF, de Roemeense financiële toezichthouder, als Europese crowdfundingdienstverlener (besluit 105 van 29 augustus 2023, registratienummer PJR28FSFPR/400002) en mag haar dienst aanbieden in andere EU-landen, waaronder Frankrijk sinds 1 oktober 2025. Begin 2026 kreeg het platform na betaalde influencercampagnes publieke beschuldigingen van oplichting te verwerken; de oprichters reageerden openbaar. De kritiek ging over marketing, niet over beleggers die niet werden betaald.
Kosten
Beleggers betalen een beheervergoeding van 0,2 % per maand over hun actieve leningen, ongeveer 2,4 % per jaar, niet berekend over leningen met achterstand of in invordering. Verkopen of kopen op de secundaire markt kost 1 % voor elke partij. Een account openen, stortingen, opnames en beleggen zijn gratis.
Uw geld terugkrijgen
U kunt leningen vroegtijdig verkopen op de secundaire markt van het platform voor een vergoeding van 1 %, als er een koper wordt gevonden. Anders komt het geld terug wanneer elke lening aan het einde van de looptijd wordt terugbetaald. Niet-belegd geld kan kosteloos worden opgenomen.
Ons oordeel
Rendement: zeer hoog — een gemiddelde afgesproken rente van 13,80 % per jaar na bronbelasting. Risico: laag (hoger betekent meer risico) — de meeste leningen zijn door een hypotheek gedekt, tot nu toe één wanbetaling, en het platform publiceert wanbetalingscijfers met een duidelijke definitie; maar de portefeuille is jong, groeit snel en heeft geen neergang op de vastgoedmarkt meegemaakt. Rendement-risicoverhouding: zeer hoog — een hoge rente voor een laag, goed gedocumenteerd risiconiveau.
Regelgeving
Licentie / Regelgeving: ASF (Roemeense Autoriteit voor Financieel Toezicht), vergunning als Europese crowdfundingdienstverlener op grond van Verordening (EU) 2020/1503: besluit nr. 105 van 29 augustus 2023, registratienummer PJR28FSFPR/400002. Met paspoort voor andere EU-landen (op de lijst van aanbieders met paspoort van de AMF Frankrijk sinds 1 oktober 2025).
Functionaliteit
Voor beleggers
Nuttige informatie
Ja. StockEstate Crowdfunding SRL heeft een vergunning van de ASF, de Roemeense financiële toezichthouder, als Europese crowdfundingdienstverlener (besluit 105 van 29 augustus 2023, registratienummer PJR28FSFPR/400002) en mag beleggers in de hele EU bedienen. De vergunning beschermt u niet tegen verliezen op leningen.
Het platform zegt dat het geld van beleggers wordt aangehouden op gescheiden rekeningen bij Banca Comerciala Romana (BCR, onderdeel van Erste Group). U kunt storten via bankoverschrijving, kaart of crypto.
€ 100 per lening.
De gemiddelde afgesproken rente is 13,80 % per jaar na 10 % bronbelasting (oktober 2026). Eén lening van € 161.703 is in wanbetaling en in invordering; het wanbetalingspercentage van het platform is 4,17 % (0 van 2 leningen in 2024, 1 van 12 in 2025). Voor 2026 verwacht het 3,13 %.
De meeste leningen zijn gedekt door een ten gunste van beleggers geregistreerde hypotheek, met een pand dat door een erkende taxateur is getaxeerd en een streefwaarde van ongeveer 150 % van de lening. Sommige leningen hebben alleen garanties of geen zekerheid; in 2026 waren 32 van de 39 leningen door een hypotheek gedekt. Er is geen terugkoop en geen reservefonds.
Ja, op de secundaire markt, als er een koper wordt gevonden. Koper en verkoper betalen elk 1 %. Anders wacht u tot de lening is terugbetaald, meestal na 3 tot 24 maanden.
0,2 % per maand over uw actieve leningen (ongeveer 2,4 % per jaar) en 1 % per transactie op de secundaire markt. Account, stortingen, opnames en beleggen zijn gratis. Op de rente wordt 10 % belasting (Roemeense particulieren) of 16 % (buitenlandse beleggers, te verlagen met een bewijs van woonplaats) ingehouden.
De lening gaat naar invordering en, waar een hypotheek is, kan het pand via de zekerhedenagent van de groep worden uitgewonnen. Dit kost tijd. De enige lening in wanbetaling tot nu toe had geen hypotheek, en er is nog geen teruggekregen bedrag gepubliceerd.
De leningen zijn verschuldigd door de ontwikkelaars, en de hypotheken worden voor beleggers aangehouden via een zekerhedenagent. Als vergunninghoudende aanbieder moet het platform regelingen hebben zodat de leningen blijven worden beheerd, maar de invordering kan traag verlopen.
