stock.estate Recensioni

Che cos'è

stock.estate è una piattaforma romena di prestiti immobiliari, autorizzata nel 2023, su cui gli investitori finanziano sviluppatori immobiliari in Romania, Portogallo e, da marzo 2026, Italia. La sua pagina delle statistiche mostra 108 campagne finanziate, 16,1 milioni di € investiti, 6,1 milioni di € di capitale e 1,0 milioni di € di interessi rimborsati e 17.400 utenti registrati (al 30 ottobre 2026). È cresciuta in fretta, perciò la maggior parte dei prestiti è ancora in corso: a quella data 58 erano in corso e 9 stavano raccogliendo fondi.

Come funziona

Si investe da 100 € per prestito, con bonifico bancario, carta o criptovalute, oppure lasciando che lo strumento di investimento automatico lo faccia. Gli sviluppatori prendono a prestito pagando solo gli interessi e rimborsano il prestito in un'unica soluzione alla fine, di solito dopo 3-24 mesi; gli investitori ricevono gli interessi ogni mese. L'imposta è trattenuta alla fonte: 10 % per i privati romeni, 0 % per le società romene e 16 % per gli investitori stranieri, aliquota che può essere ridotta con un certificato di residenza fiscale. Gli investimenti più elevati danno diritto a un cashback (per esempio 1 % da 3.000 € e 2 % da 10.000 €). Il sito è disponibile in sei lingue, tra cui l'inglese.

Rendimenti

La pagina delle statistiche indica un rendimento medio del 13,80 % l'anno (30 ottobre 2026). È la media, ponderata per l'investimento, dei tassi di interesse concordati sui prestiti finanziati, dopo la ritenuta alla fonte del 10 % ma prima della commissione mensile della piattaforma, e non un risultato misurato dopo i default. La piattaforma pubblicizza ora rendimenti netti dal 10 % al 16 % l'anno; ad agosto 2026 pubblicizzava ancora «fino al 20 %». Il suo esempio mostra 1.000 € al 14 % per 24 mesi che rendono 280 € lordi, ovvero 208,80 € dopo commissioni e imposte.

Perdite e default

Finora un solo prestito è andato in default: 161.703 €, ora in fase di recupero, circa l'1 % di tutto il denaro investito. Secondo il metodo UE, il tasso di default della piattaforma è del 4,17 %: la media dello 0 % nel 2024 (0 prestiti su 2) e dell'8,33 % nel 2025 (1 prestito su 12). Un prestito è considerato in default quando ha più di 90 giorni di ritardo su un importo rilevante o è improbabile che venga rimborsato. Il 30 ottobre 2026 nessun prestito aveva un ritardo da 15 a 90 giorni e nessuno dei 39 prestiti seguiti nel 2026 era andato in default. La piattaforma prevede un tasso di default del 3,13 % per il 2026. Finora non è stato pubblicato nulla su quanto del prestito in default sia stato recuperato.

Che cosa garantisce il Suo denaro

La maggior parte dei prestiti è garantita da un'ipoteca sull'immobile, iscritta a favore degli investitori tramite un agente di garanzia del gruppo stock.estate (non nominato). Un prestito ipotecario richiede una perizia di un perito autorizzato e la piattaforma punta a un immobile del valore di circa il 150 % del prestito, il che significa prendere a prestito circa due terzi del valore; è un obiettivo, non un limite pubblicato. Alcuni prestiti sono garantiti solo da altre garanzie, come una garanzia personale dello sviluppatore o un pegno su quote, oppure da nulla: nel 2026, 32 dei 39 prestiti seguiti erano garantiti da ipoteca. L'unico default finora riguardava un prestito senza ipoteca. Non c'è riacquisto né fondo di riserva. In parole semplici: sui prestiti ipotecari l'immobile è il Suo cuscinetto se uno sviluppatore fallisce, ma il recupero richiede tempo e passa dai tribunali.

Chi la gestisce e la licenza

Il gestore è StockEstate Crowdfunding SRL, Romania (numero societario 45170242), fondata nel 2021 da Vicentiu Vlad e Alex Constantin. È autorizzata dall'ASF, l'autorità di vigilanza finanziaria romena, come prestatore europeo di servizi di crowdfunding (decisione 105 del 29 agosto 2023, numero di registro PJR28FSFPR/400002) e può offrire il suo servizio in altri paesi dell'UE, tra cui la Francia dal 1° ottobre 2025. All'inizio del 2026 la piattaforma ha subito accuse pubbliche di essere una truffa dopo campagne a pagamento con influencer; i fondatori hanno risposto pubblicamente. Le critiche riguardavano il marketing, non investitori non pagati.

Commissioni

Gli investitori pagano una commissione di gestione dello 0,2 % al mese sui prestiti attivi, circa il 2,4 % l'anno, non applicata ai prestiti in ritardo o in fase di recupero. Vendere o acquistare sul mercato secondario costa l'1 % per ciascuna parte. Apertura del conto, depositi, prelievi e investimenti sono gratuiti.

Recuperare il proprio denaro

È possibile vendere i prestiti in anticipo sul mercato secondario della piattaforma con una commissione dell'1 %, se si trova un acquirente. Altrimenti il denaro rientra quando ogni prestito viene rimborsato alla fine della sua durata. Il denaro non investito può essere prelevato gratuitamente.

Il nostro giudizio

Rendimento: molto alto — un tasso medio concordato del 13,80 % l'anno al netto della ritenuta alla fonte. Rischio: basso (più alto significa più rischio) — la maggior parte dei prestiti è garantita da ipoteca, finora un solo default, e la piattaforma pubblica i dati sui default con una definizione chiara; ma il portafoglio è giovane, cresce in fretta e non ha attraversato una flessione del mercato immobiliare. Rapporto rischio-rendimento: molto alto — un tasso elevato a fronte di un livello di rischio basso e ben documentato.